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民事诉讼代理词

 

民事诉讼代理词

尊敬的审判长、审判员、书记员:

原告XXX诉被告杭州市XXX关于房屋拆迁补偿安置纠纷一案(案件编号(XXXX)民三字第XX号),已于2004年12月23日下午在贵院开庭审理。现我受原告XXX委托,就本案作如下意见:

本人认为,该起纠纷的起因完全在于被告对原告的安置不合法不公平不合理造成的。

第一点,关于被告拆迁行为的合法性

根据质证和庭审调查,本人认为被告在实施拆迁行为是否合法上存在疑义。因为根据我国老的拆迁条例,拆迁许可期限只有3个月,且拆迁人必须在公布规定的期限内,与原告(被拆迁人)签订补偿安置书面协议。但被告提供的证据表明:

其一,被告提供的证据一(房屋拆迁许可证),该许可证内所有的项目都是印刷字体,唯有拆迁期限是手写体,且该期限长达2年又六个月,明显违背老拆迁条例对拆迁许可期限3个月的限制,本人认为有伪造日期之嫌疑。

其二,被告提供的证据二(房屋拆迁公告),搬迁期限为:2000年7月28日—2000年9月10日。而被告与原告签订的《房屋拆迁补偿协议书》是2002年11月20日,这点显然是违法的。

其三,被告一直口口声声声称,对原告的建筑面积是采用科学的评估方法并经周密准确的计算得出的。但根据法庭向被告当时委托的评估公司(杭州XXXXX评估有限公司)的取证材料来看,该评估公司根本没有对原告的建筑面积进行过精确的测绘,尤其令人气愤的是还假冒原告予以签字认可(这点在法庭上原告已向审判长的提起)。

其四,被告在答辩状中自己也证明了对原告的建筑面积是非经精确测绘获得而是经“折算的”(答辩状第二页第三行)。

以上四方面,足以证明被告的拆迁行为在程序上存在违法。而程序上的违法必然会造成原告的合法权益受到不同程度的损害。

第二点,关于被告故意少补偿给原告的意见

被告与原告于2002年11月20日签订的《房屋拆迁补偿协议书》,是被告根据评估公司的评估报告写好全部条款让原告签字的。对于建筑面积70.31平方米,这是被告自己确认认可的。被告在答辩状中声称是因为原告虚假诉导致丈量面积大大超过实际面积,这显然是无理取闹。如果确认经科学的合法的丈量测绘,又怎会还要听取原告的陈诉?如果丈量测绘的面积低于原告所言,被告又怎会轻易采纳还与原告签订书面协议?

根据答辩状所言,原告的真实建筑面积应只有47.66平方米,那么,就意味着被告多支付给了原告23个平方米。根据双方签订的协议,每平方米补偿价是5761.99元,而直接补偿给原告的是每平方米2116.99元,即总额达4.8万元。被告作为一个专业的老资格的国有房地产拆迁建设工程单位,显然是不可能犯如此简单明了的低级错误的。

在原告向法庭提供的证据《杭州西湖区风景名胜区管理委员会回复》中第二页第一行中也明确指出:根据部队提供的资料,您所承租的住房面积为70.31平方米“。该回复实际上已经否定了原告所居住面积只有47.66平方米的说法。

被告提供的证据四(浙江省军区政治部秘群处的证明)欲证明原告当时的房屋使用面积,但由于该证据的证明人仅仅是浙江省军区内部设立的一个职能部门中的一个处,明显不符合我国民诉法关于单位出具证明的要件(应由法定代表人签字和单位公章),因此,本人认为该证据系不合法也不真实。退一步说,假定该证据证明的内容真实,那也只能证明原告的每月应缴纳房租的使用面积是多少,而不是所有居住面积。因为,根据杭州市相关的拆迁政策规定,承租人不缴纳房租但实际居住,也应算入补偿安置面积内。

造成该原因,是因为原告当时有十几平方米的危房由单位授权自己维修且免缴租金。这有当时知情人的证明。至于为什么不出庭作证,是因为证人系军人编制,根据我国军队的管理规定,军人编制出庭作证,须经省军区的政治部同意许可,同时由于该拆迁补偿还涉及到第三人省军区的补偿利益,因此,证人当时就明确不出庭作证,只提供书面证明。

而且,我们也可以从《房屋拆迁补偿协议书》所确定的建筑面积70.31平方米来推断,原告当时居住使用面积肯定不是47.66平方米。因为,无论是按照1.1还是1.2折算,都无法得到70.31平方米。但如果按照58.46平方米折算,58.46*1.1=64.31平方米,刚好与被告委托的评估公司所评估获得的面积相等,再加上先拆除的6个平方米,刚好等于协议所确认的补偿建筑面积70.31平方米。

以上几个方面,证人证言、双方协议约定的面积、及被告委托的评估公司确定的面积形成证据链,足以证明原告当时居住的使用面积为58.46平方米。 反过来,我们也可以推断出被告确定原告的建筑面积不是经过精确测绘而是根据使用面积折算的,且该折算系数是根据杭州老拆迁政策的规定。 根据《房屋拆迁补偿协议书》中约定:“鉴于XXX家庭的特殊情况,经我处与省军区政治部协商,同意按杭人大(2002)第1号公告规定,进行评估补偿。”显然,被告按新拆迁条例对原告进行补偿安置是明确作出承诺的。

同时,根据杭州市2002年新实施的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第42条规定:“拆除产权属军队所有的房屋,按《中华人民解放军房地产管理条例》办理。原承租人的安置办法同本条例”。被告也应根据新的拆迁规定给原告补偿安置。

但遗憾的是,由于房地产拆迁涉及法律法规比较专业,且当时正处于新老拆迁政策的交替,原告作为一个退伍且已退休的军人干部,又不是从事法律事务,因此是不可能了解该情况的,故在受欺骗情况签订协议在所难免。

综上所述,我认为,被告未经实地测绘原告当时居住的建筑面积是不容置疑的。被告利用原告不懂新老拆迁条例对补偿安置的不同规定,口头答应原告按新政策评估补偿,而实际上用旧政策对原告予以评估补偿。致使原告损失了建筑面积19个平方米,计40000元,同时拆迁安置过渡费7496元。 希望贵院依职权维护军队老干部的合法权益,支持原告的诉讼请求。

此致
敬礼!

浙江五联律师事务所    XXXX律师

2004年12月24日

附:折算方法和政策法规依据,供法庭参考。


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