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新闻报道

广东宅基地流转仍待法律认可

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【2007.07.09 12:00】 来源:中国房地产报  作者:曾冬梅

  今年2月份广东省国土资源厅上报的《关于加强农村宅基地管理的通知》,至今尚未通过省政府的审批。7月初,消息人士透露,对于广东迈出农村宅基地流转的第一步,社会各方的反映是毁誉参半,国土资源部里面的意见也并不统一。此外,《物权法》及《土地管理法》对宅基地的流转亦没有任何法律上的支持,宅基地的自由流转之路还很漫长。

  宅基地流转已成事实

  《关于加强农村宅基地管理的通知》提及,在“一户一宅”原则的前提下,广东农民合法的宅基地可上市流转,农民也将因此分享土地出租、出卖、出让获得的利益。对现有的农村宅基地和农村住宅,应依照规定完善确权及登记发证手续,其中明确权属、登记发证的农村住宅可以转让、出租、抵押,但不得改变住宅用途。

  这份文件的酝酿从广东计划开禁集体用地流转时便已开始。“其实广东在制定集体建设用地流转办法时,就已经考虑到了宅基地的问题。”广东省土地学会副秘书长史京文告诉记者,由于当时时机还没成熟,因此,2005年6月出台的《集体建设用地使用权流转管理办法》中对宅基地的流转采取了回避的态度。“宅基地流转虽然大量发生,但对其能否流转当时争论比较大。”

  史京文介绍说,2003年,有关部门在对这个问题进行调研座谈时,基层多半不同意流转,主要是现实中一户多宅问题比较普遍,情况复杂,而且珠三角很多宅基地实际也是有偿取得的,产权很难界定,利益难以协调。虽然最后《集体建设用地使用权流转管理办法》依然禁止单纯宅基地的流转炒作,但也为进城农民闲置宅基地的流转留了一条路,规定因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的可以流转,但不得再申请新的宅基地。

  “广东的建设用地压力比较大,在新增用地规模受控制的情况下,盘活闲置用地是主要的出路。”一位业内人士认为,在集体建设用地流转已有所突破的前提下,宅基地始终是下一步土地制度改革避无可避的问题。“2005年4、5月间,我们跟省国土资源厅一起到下面的城镇调研宅基地的流转情况,当时就已经在酝酿出台相关政策了。”广东省土地勘测规划院一位工作人员说,在调研中,他们发现,宅基地的流转已经是相当普遍的一个现象,在经济发展相对落后的地区尤为突出,“一户多宅”等浪费土地的行为已经导致了很多“空心村”的出现。

  流转中体现价值

  史京文也表示,在城市不断扩张、农村人口大量进城的过程中,农村的居民点用地本应相应减少,但事实上却没有,且这些居民点中的居民数量已大量减少,土地的利用效率很低,不符合“集约节约用地”的大方针。“对广东来说,宅基地流转是肯定要走的一步,也是很重要的一步。”史京文说,土地的价值只有在实现流转的时候才能真正体现,在流转过程中,农民可以获得比以前更多的收益,土地可以集中到使用效率更高的人手中,对农民、对政府都是一件好事。虽然广东是国内率先对宅基地流转“开口子”的省份,但这已经是大势所趋了,据了解,在今年的“两会”期间,温家宝总理已在政府工作报告中指出,包括农村集体建设用地和宅基地,都要控制增量,盘活存量,提高土地利用效率和集约化程度。能够实现“控制增量、盘活存量”这个目标的,唯有“流转”这一手段。

  史京文认为,《物权法》为宅基地流转留下的空间太小了,目前只能寄希望于下一步《土地管理法》的修改,“集体建设用地和宅基地的流转是必然的趋势,等待法律认可只是早晚的事”。而实际操作中“一户多宅”的产权确定、宅基地能否抵押等问题都有待地方政府出台更细致的措施。

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