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聚焦物权法:农民进城打工 宅基地能否转让

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聚焦物权法:农民进城打工 宅基地能否转让


2005年08月03日 来源:法制网

村民王某在农村有一处宅基地。2005年3月,王某进城打工,随后,在其打工的城市安家落户。于是,王某打算将其在农村的宅基地转让出去。不久,王某的同村村民李某和王某所在市的居民张某都想购买这一宅基地。那么,王某的宅基地能够转让吗?李某和张某谁享有购买权?这就是涉及到亿万农民利益的“宅基地使用权”问题。

物权法草案专章规定了宅基地使用权。然而,草案的相关规定如何理解,其规定是否完善,这些问题都引起了社会的广泛关注。为此,记者采访了著名的物权法专家,北京大学法学院尹田教授。

尹田教授认为,宅基地使用权主要是为了解决农民的住房问题而专门创设的一项权利类型。

随着社会经济的发展,大量的农民进城打工,成为农民工。这些农民工是否还享有宅基地使用权?尹教授认为,根据草案的规定,承包期内的土地承包经营权人全家迁入小城镇落户的,应当保留其土地承包经营权,当然也应保留其宅基地使用权。承包期内的土地承包经营权人全家迁入城市,享有城市居民社会保障待遇的,应当收回其土地承包经营权,当然也应同时收回其宅基地使用权。对宅基地使用权的主体资格进行严格限制,主要还是为了使农户的基本生存条件得到有效的保障。

关于宅基地使用权的转让问题,社会各界的反响很大。尹田教授认为,主要原因是大量的农民进城打工之后,转让了土地承包经营权,此时如果不允许其转让宅基地使用权是不现实的,然而自由转让又将导致农村尖锐的利益冲突。立法机关经过反复调查研究,最后采纳了一个折衷方案,即“总体上倾向于可以转让,但要对转让进行严格的限制”。正如草案所规定的“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让”。这里的“转让”也包括“出资、赠与或抵押”的意思。

草案不允许宅基地使用权人向本集体以外的人任意转让,更不允许城镇居民在农村购置宅基地。这一方面是防止农户进行短期行为而导致流离失所,另一方面也防止城镇居民的生活方式及其价值观念对农村产生负面影响,以维护整个农村的稳定。因而,目前,这种严格限制的折衷方案不失为一种正确的选择。

尹教授认为,宅基地使用权是否要求登记是一个问题。宅基地使用权的登记是一种附属性登记。而农村房屋所有权的登记亦由于农户多,房屋多而显得困难重重。可见,宅基地使用权的登记成本太高。就全国的实际情况来看,只有少数地区建立了登记制度。而且,登记的目的在于其公示的作用,以对抗第三人。在农村的熟人社会中,登记就显得不是很必要。因而,草案就采纳了登记对抗要件主义,而非生效要件主义,不登记不影响宅基地使用权的取得,只是不得对抗第三人。

名词解释

宅基地使用权:农户依法享有的对集体所有的土地占有、使用以及自主利用该土地建造住房及其附属设施的权利。

专家点评

北京大学尹田教授:宅基地使用权的取得不以土地承包经营权的享有为前提,只是由于土地与房屋是农民的基本生存条件,缺一不可。因而,考虑到农村的这一社会现实,享有土地承包经营权的村民也当然享有宅基地使用权。(作者/杨傲多 蒋安杰 张学锋)

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