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新闻报道

珠三角农宅公寓化 农村地产新时代

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2006-02-02 来源:经济参考报网络版  作者:梁钢华 段羡菊 杨三军

  初冬时节,记者在富庶的珠三角不少农村采访时看到,一幢幢现代化的农民公寓大楼正在火热建设中。农民们告别祖祖辈辈延续数千年的单家独院式农居,像城里人一样住进公寓式的高楼。作为富庶农村和城市近郊工业化、城市化发展到一定阶段的产物,“农宅公寓化”反映了一种新的趋向,从节约土地、新农村建设视角看,不失为方向性之举。“农宅公寓化”全面引入了城市地产的积极因素,开启以福利性手段革新农村人居现状,以集约建房、公寓化集聚居住、旧村整治等为重要内涵的“农村地产”新时代,成为发达农村的跨越式发展的新驱动力。

  珠三角力推“农宅公寓化”

  在佛山市南海区桂城办事处夏西村,推土机已经推倒了200多幢民房,打桩机正在打桩。村委会主任黎月玲介绍,经村民代表大会讨论决定,我们将用10年时间,拆除全村所有的民房,村民全部搬进公寓高楼。在东莞市塘厦镇林村,一期建成的林村农民公寓小区环绕着人工湖,村委会办公场所、社区医疗卫生、银行储蓄、通讯邮政、肉菜市场、休闲会所等公共配套设施一应俱全。

  61岁的农民林光达一家2005年初搬进公寓里的一套复式单位,根据林村的规划,全村近5000多农民将分批安置到农民公寓。林光达说:“村委会以低于成本价的价格将新房卖给村民,加上政府补贴和搬迁补偿费用,我们基本上不用花钱就住进了新房,过上了与城里人一样的生活。”

  类似夏西村、林村这样拆单家独院式旧居、统一搬入新公寓的情况,在珠三角工业比较发达、城市化水平比较高的农村地区,正在成为一种热潮。

  东莞市城建规划局前不久调查,这个市大朗镇26个村中已有11个在推进农民公寓建设。这个局村镇科科长陈学江说,考虑到东莞农村普遍存在老少几代同堂、家庭人口多于3人的居住形态,农民公寓的户型一般比较大,尽可能使卧室设计有卫生间,便于居住。

  记者了解到,经过酝酿和试点,广州、佛山、东莞、深圳、珠海等市,这几年已先后叫停了单家独院式民宅的审批,都在积极部署并推动“农宅公寓化”工作。东莞市政府下发了《关于加强农村居民住宅公寓建设管理的通知》,首次对农民公寓的审批权限、优惠措施、开发规模、用地政策等作出了原则性规定。

  节约土地的“农村地产”革命

  珠三角一些村出现这股“农宅公寓化”热潮,最主要的动机就是腾出宅基地的土地来发展集体经济,避免“坐吃山空”,并由此全盘激活了新农村建设的棋局。

  东莞市大朗镇农民公寓的建设,缘起于松山湖高科技产业园的建设,导致宝陂村、佛新村、校椅村需要整体搬迁。大朗镇政府组织村民代表到外面参观考察,村民们接受了按照城市型居住社区建设安置小区的思路。

  如果说大朗镇这三个村的“农宅公寓化”是一种外部力量引发、村民们主动选择的结果,那么记者采访的许多村的“农宅公寓化”却是尝到盲目建房的“苦果”之后,村民们被逼无奈、却又不得已而为之的结果。

  夏西村村民户均拥有约2幢房子,人均宅基地面积超过100平方米。而国家现行法规规定,农村居民利用宅基地建房每户人均指标不得超过25平方米。由于民宅建设对土地浪费巨大,夏西村再也没有可供工业开发和物业流通所用的土地,集体经济发展没了后劲。村委会主任黎月玲说,村民拆旧房住进农民公寓后,全村可以节约原住房用地的40%也就是500多亩土地,从而带来新的发展空间。

  林村由27个分散的自然村组成,由于工业发展和村民长期分散无序地建造农宅,全村除了尚存的7000亩基本农田保护区外,已基本无土地可供工业发展。经村民大会决定,全村将分批把全村农民集中安置到一个高层农民公寓小区居住。村党支部书记李茂云说,随着村民陆续住上高楼和拆除旧宅,可新腾出几千亩地作为村集体经济发展之用。

  土地是最基本的生产资料,珠三角农民滥建农宅严重浪费了土地,也导致村民居住环境恶劣,出现“只见新房不见新村”的怪现象,农村城市化进程反常性滞后。东莞市2004年起人均GDP已突破8000美元,接近中等发达国家水平,但城市化水平一直停留在26%左右的水平,甚至比广东全省31.5%的平均水平还要低。此外,农民滥建的出租房有些已成为社会治安恶化的温床。

  在拆建整治旧村基础上进行的“农宅公寓化”改造,至少可以使每个拆建村新腾出40%的宅基地来发展经济,这是珠三角当前重新盘活和节约土地的一条捷径。此外,“农宅公寓化”还将给新农村建设带来扩大农村内需、推动农民向市民转变、加速农村纳入“城乡一盘棋”的城市化轨道等“多赢效应”。

  而作为城市小区在发达农村的延伸,“农宅公寓化”实际上是把城市小区集约规划、集聚居住的成功经验,直接“嫁接”到农村的新一轮建房革命,由此开启了一个有别于城市地产、具有明显的福利性质的“农村地产”时代,成为激活富庶农村内需和发展转型的新动力。“农村地产”孕育着无限商机,以东莞市为例,全市当前居住在农村的人口约113万人,如果按当地设定的标准计算,全市农民公寓的建设总量将达4500万平方米,平均一年达450万平方米,这与2004年东莞商品房的开发面积545万平方米相当。“新农村地产”建设不仅带来农村投资的新热潮,另一方面,农民在搬进新居的同时,将形成装修及家庭用品更新换代的消费热潮,形成农村内需扩展的新热点。

  “农村地产”需过“三道坎”

  尽管“农宅公寓化”能给发达农村带来一系列革命性的好处,但也必须看到其作为工业化、城市化发展到一定阶段的产物,只有工业化、城市化到一定程度的村才能够“受用”。据记者调查,只有突破以下“三道坎”的村庄,才具备推进“农宅公寓化”、开启“农村地产”建设的生成条件。

  首先是“产业坎”。

  根据目前的状况,“农宅公寓化”还仅适用于二三产业发达的沿海农村和各地大中城市的近郊,从事传统种养的经济欠发达地区还难以效法。东莞市某镇最近兴建一条高等级公路时要整体拆迁一个村,有关部门提议要让农民住公寓,却遭到农民拒绝。因为村民仍以传统农业生产为主,如果住进公寓,鸡、鸭、农具等无法妥善安置,同时农民干完农活后一身泥巴入楼也不方便。

  记者从广东省委农办了解到,2004年,珠三角地区人均GDP达到43089元,而全省广大的东西两翼和北部山区分别为10348元和8057元,仅为珠三角的20%和19%.即使在珠三角地区,也有穷富之分,记者所到之处,富的村每年集体分红人均最高可达2万元,穷的村集体经济一穷二白。如果地方政府习惯性地搞“运动”、刮风,“一刀切”式让条件还不成熟村的村民拆房上楼搞“农宅公寓化”改造,不但对发展不利,还会损害农民利益,引发很多矛盾。

  其次是“认识坎”。

  东莞市委农办主任张伟华表示,以农民上楼形式推动他们走向集聚居住,是对农民延续数千年传统生活方式的全面革新,这在发达农村传递和放大的战略意义,绝不亚于家庭联产承包责任制。

  佛山市南海区桂城办事处党委书记胡国雄表示,单纯取消农村居民的“农民”身份的户籍制度改革,不能实现真正的城市化,只有引导农民从往日破旧的小村庄搬到花园式住宅小区,让其感受到城市化的文明,推动其生活方式转变和素质提升,才能使农民在“洗脚上田”的同时实现“洗脑上田”,变成真正的市民。

  南海区桂城办事处夏西村村民苏根等与记者座谈时坦言,虽然大部分人支持“拆旧宅、住高楼”的建设,但并不是每个人思想都通,尤其一些老人喜欢“上要有天、下要有地”的单家独院。再是部分农民旧房拆掉后会失去租房收入来源。他所在的村民小组600栋民房中出租了200栋,一栋两层楼的水泥房一月可收租金800元至1000元。因此,为了在新农村建设中少走弯路,在尊重农民意愿的同时,政府还应做前瞻性的引导和教育工作。

  再是“就业坎”。

  令广东学者、官员担心的一个问题是:农民上楼后就业怎么办?东莞市劳动局就业服务咨询科科长杨笑冬说,东莞市在劳动力年龄内而未就业的户籍劳动力有17.7万人,其中只有7.7万人表示有就业愿望。东莞本地户籍人口才160多万,但吸引的外地农民工达800多万,从东莞市的用工情况看,解决本地农民就业应该不成问题。因为有村集体经济或房屋出租收入的分红,部分农民还没有因未就业而导致生活之忧,因而宁愿赋闲在家也不愿意到工厂里去工作。

  广东省社科院研究员丁力说,珠三角部分失地农民就业意识消极,仅仅依靠出租房屋和集体分红维持生活,从某种角度上说,他们创造社会财富的能力还不如过去做农民的时候。这种状况如果长期得不到改变,其消极影响甚至会波及这些人的后代子孙,也势必会拖累“农宅公寓化”的进度和效果。

  这再次提醒我们,在“农宅公寓化”建设中,一定要把农民的就业作为最根本的难题来对待。如果农民就业问题得不到很好的解决,农民即使“上楼”或者住进新房,增收仍成问题,生计也难保障。

  加强前瞻规划防止盲目“刮风”

  “虽然我们知道这是一件惠及千秋万代的好事,但在建设中面临的拆迁任务实在太沉重了!”夏西村村委会主任黎月玲对记者说起拆旧房建公寓的重重困难时感叹说,“专家建议我们一步到位建好农民公寓,不再陷入'城中村'的泥潭。我们村开了很多会,如果再搞'城中村',等于祸害子孙万代。”

  记者发现,尽管“农宅公寓化”孕育着一系列积极效应并已成为珠三角发达农村的一种新趋势,但也应对如何规范引导保持清醒的头脑。否则,“萝卜快了不洗泥”,有可能因为盲目“大跃进”建设而出现新一轮土地浪费并带来一系列问题,引发新的开发恶果。

  “农宅公寓化”的最大好处是节约土地,但却也潜伏着较大的实施风险。记者了解到,珠三角各地在建造农民公寓、推动村民搬住新楼时,虽然都与村民签有同步拆除旧宅的协议,但在实际操作中存在较大难度。东莞市城建规划局前不久一份报告指出,这个市大朗镇有11个村在建农民公寓,目前仅有3个因整体拆迁而把原宅基地交回当地政府,其他8个村原制定的改造计划均没有落实具体实施时间表,有的因为拆迁成本过高而推进缓慢。

  陈学江说,推进“农宅公寓化”的根本出发点是节约和盘活建房用地,终结农民延续数千年、毫无规则的人居现状;但如果建造农民公寓却又不能拆掉原有的旧宅,只不过是给农民增加了一套住房而已,会造成新的土地浪费。他说:“这与农民公寓建设的初衷相违背,也与国家规定的一户一处宅基地的政策相违背。”

  建设规划部门的专家指出,现行农民公寓的建设受各村行政界线的限制,各自为政,独立建设,致使农民公寓分布分散,不利于城镇土地资源的集约利用。他们认为,对于零星的、未能成片的农民公寓,或选址不在镇中心区和城镇近期开发建设重点区域的农民公寓,均不宜批建。

  佛山市委农办副主任张新华呼吁,农民公寓建设不能一味贪大求全,盲目攀比,对大户型的、豪华型的农民公寓建设要加以控制,要做到既能满足实际需要,又能节约用地和建设资金。陈学江表示,公民公寓作为具有福利性的农村人居工程,有别于一般的地产开发项目,国家也应制定出台有关界定标准和相关政策,制止以农宅公寓化之名占用农村土地搞变相搞房地产开发的圈地倾向。

  许多基层干部反映说,由于农民公寓建设发轫于基层实践,目前还上升到地市以上政府进行规范引导;相较于珠三角目前蓬勃兴起的农宅公寓化改造热潮,各地政府的规范引导工作存在参差不齐、缺乏统筹规划等薄弱环节,亟需国家从更高层面加强对其宏观领导。当务之急是应谨防“农宅公寓化”凸显的“规划缺位”的运作风险,使各地可以更健康有序地推进这一战略性工程。

  东莞市委农办主任张伟华指出,在建造农民公寓的战略意义日益被达成共识的状况下,国家和省级政府却对“农宅公寓化”的改造至今仍没有一个统一的规划,致使此项工作开展起来还不够有力。一方面,农民公寓尚处于“试点先行、一村一策、稳步推进”的探索阶段,各镇村在开发模式上存在不少差异;另一方面,由于规划和研究工作做得不够细,农民公寓目前没有完整的监管制度,难以高标准地引导“农宅公寓化”进程。

  有关专家建议说,国家及省市应制定更为详细的规划,应出台一些好的措施,把“农宅公寓化”问题纳入到城市的整体大规划当中,大小规模应与用地规划结合起来,最好与城市改造结合起来,并切实解决农民公寓用地问题。所规划的农民公寓应向镇中心区集中,倡导多村合建大型公寓小区。专家还呼吁,地方政府和乡村干部推进“农宅公寓化”还应充分尊重农民的意愿,不要搞硬指标,也不应强迫列出时间表,更不能搞行政命令、一刀切。

编辑:吕剑

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