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新闻报道

业内观点:“小产权房”是房产市场的有益补充

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2007年06月12日 来源:中国经济时报

北京的“小产权房”越来越火了。不用做广告,购房者也趋之若鹜。统计显示,北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区,房价多在每平方米2500元至4000元之间,仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。但在众多的业内

人士看来,“小产权房”存在多重风险,最大的问题是实际上没有产权,不受法律的保护。

政府有关部门提示购房者注意购买“小产权房”的风险,有媒体呼吁政府出台相关措施限制“小产权房”的发展。(据6月11日《中国经济周刊》)

所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。它一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质,它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易。其“房产证”是由乡镇政府自制颁发的,卖房者是村委会。相对于直接受法律保护的商品房所有权,这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”,所以被称之为“小产权房”。由于不存在土地出让金,也不用交纳各种税费,所以成本很低、价格也很低,这也正是它大受欢迎的主要原因。

“小产权房”是近几年出现的新生事物,不仅北京有,很多城市都开始出现。那么,“小产权房”的出现是好事还是坏事呢?

“小产权房”的好处是显而易见的。近年来,由于地根紧缩等原因,房地产市场的供应远远不能满足市场的需求,从而导致房价的不断攀升。“小产权房”就像是“正规军”之外的一支“野战军”,为城市的正统房地产市场注入了新的血液。尽管它是没有名分的商品房,但在客观上扩大了商品房的市场供应,缓解了供不应求的紧张局面。“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房,而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。

同时,“小产权房”有利于维护农民的利益。同样的土地,如果被政府低价征用,然后转手倒给开发商,农民得到的补偿很少,这实际上是对农民利益的巧取豪夺。而农民自己开发商品房,则可以从市场中分享土地的增值。这当然要公平得多。

当然,“小产权房”也存在明显的问题。“小产权房”没有真正意义上的产权,因此这种“房产”的未来充满不确定性。如遇征地拆迁,“小产权房”的生存就成了问题。不过,房屋所有权没有法律保障,不等于其他所有权利都不受法律保护。购房者与村委会签订的购销合同,也是受合同法等法律保护的。既然已经预见到将来可能发生征地拆迁等难以抗拒的变故,那么双方可以在合同中约定这方面的权利和义务。比如约定村委会多少年内不得转让房屋所在的集体土地;如果提前转让,或者政府要征地,村委会承担哪些违约责任、按什么样的原则和标准赔偿或补偿等等。这样,即使房子保不住,利益还是有保障的。退一步讲,即使利益保障不足甚至没有保障,那也是购房者自己的事儿,相信他们自会权衡利弊、自愿承担后果。

总之,“小产权房”是房地产供求关系严重失衡情况下自生出来的一种准商品房,是城镇房地产市场的有益补充。它在操作的过程中,可能存在一些不规范的做法,但它的存在自有其合理性。(盛大林)

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