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| 3月19日，韶山路一小区停车场内，一位住户将车停在了地下车库。图／记者张必闻 停车位，这段时间成了永宏佳园业主蔡佳敏的最大困惑——买，车位产权是个问题；不买，今后车子停哪。 这个进退维谷的抉择，因由3月19日《物权法》的公布，看似遇到曙光。不过法律界人士表示，在车位问题上，物权法进行了一定明确，但在具体操作上，将可能出现一些新的法律问题。 “在暂无具体司法解释规范的情形下，业主优先权缺乏可操作性，难以保障业主与开发商进行平等协商的权利。”湖南省律师协会房地产业务委员会委员、长沙市律师协会法律顾问业务委员会主任文颖律师就物权法关于车库问题的规定称。 车位无产权成潜规则 长沙市民陈先生，在购买东岸锦城经济适用房的过程中，一楼车库使用权的“拉郎配”问题让他犹豫不决。“车位没有产权，开发商也能拿来卖么？” 事实上，陈先生的遭遇并非个案，在长沙的各个楼盘中，车位（车库）进行使用权销售已经成为一种心照不宣的潜规则。 来自长沙房屋产权管理局的数据显示，2006年，长沙批准预售有产权的车位（车库）面积共计7.25万平方米。而当年全市仅住宅小区的停车位（车库）供应量至少在161.16万平方米左右。 “长沙大部分的车位（车库）都没有产权证。”长沙市房屋产权管理局相关负责人说。 “在长沙，人防车库占很大比重，这类型车库（车位）是不能出售，只能出租的。根据规定，每个楼盘都必须配备人防设施，很多楼盘都将其变成了车库。”湖南新族房地产公司策划部经理谢栋称，这也是长沙车库（车位）多无产权只有使用权的重要原因。 “约定”或促霸王条款？ 没有产权，车库（车位）属于谁？《物权法》对于规划停车位的处理，却交还给开发商与购房者双方——以权属约定进行。 物权法规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 “从物权法来看，对无产权的车库与车位，只要是规划报批了的，开发商都可以通过约定来明确归属，这对于购房者而言，是不是更容易带来强迫性消费？”蔡佳敏担忧地说。 “这很可能让开发商更重视按其自身拟定的《商品房买卖合同》中的格式文本操作，并在格式的《补充协议》中强调规划用于停放汽车的车位、车库的归属权与受益权归属于开发商。小区业主作为接受格式文本的弱势群体，难以获得规划用于停放汽车的车位、车库的共有权利。”湖南愿景地产副总经理陈岗认为。 如何操作将成法学争议点 显然，由于小区的道路是归业主共同所有，所以车位也应该属于业主所有。但实际上，开发商往往要向业主收取管理费，这些管理费的性质是什么，该不该收取，收多少合适，在法律层面缺乏明确规定。 文颖认为，物权法对“占用业主共有道路的车位”按“业主所有说”赋予了归属于全体业主共有的法定所有权，而对“规划用于停放汽车的车位”采用“权属约定说”。“这实际上是将矛盾交还给了民事主体，即消费者和开发商。” “规划用于停放汽车的车位、车库是否拥有完整的不动产物权，其土地使用权、所有权以及使用权的分离问题仍将成为理论法学的争议点。”文颖说。 [稿源：潇湘晨报] [作者：文洁 ] [编辑：刘渝渝] |
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