【解答】
房屋外墙和屋面的使用权归业主共有。
1)由于我国城市的商品房大部分不是独立屋，而是多个产权人共同住在一幢大楼里，这就存在一个保护建筑外观一致性的问题，按政府规定的面积分摊原则：“非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积”，但并不等于拥有“非公用墙墙体”的业主可以任意使用大楼外墙自己拥有的部分。
2)对于屋面，由于政府规定的面积分摊原则没有规定立体的分摊原则，所以会产生法律纠纷。
3)要避免这种纠纷，买房人在签合同时就要注意商品房买卖合同示范文本第十七条的约定，外墙和屋面使用权归业主共有，要在合同中约定清楚屋面究竟归谁使用。
3)同样道理，买房人和房地产商最好在合同中也能约定清楚楼门前底层用户窗户下的小绿地归谁使用，避免将来不必要的纠纷。