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| 2007-07-24 10:21:29 来源: 上海法治报 眼看50万元打了水漂，张小姐将房产中介告上法院，索赔50万元。浦东新区法院审理后认为，中介公司未尽审查义务，构成违约，赔偿张小姐15万元。日前，二审法院作出终审判决，维持了原判。 上家原是冒牌 骗走巨额房款 今年29岁的张小姐是浙江人，2006年9月20日，急于购房的张小姐在翻看报纸时，看见房产专版上“力江房产中介”介绍的一处房屋地段好，面积为95平方米，挂牌价为97万元。张小姐马上电话联系房产中介，中介的工作人员回答：“如果真有诚意购买，我们可以帮忙向上家商谈，以95万元购买。” 次日，满怀希望的张小姐按约来到力江房产中介的门面店，中介公司的徐经理和业务员小赵立即拿着房东留下的钥匙带张小姐看了房子。“那是个毛坯房，里面没有人。”张小姐事后回忆道。 看完了房屋结构和小区环境，张小姐当即向徐经理表示要购买该处房产并支付了1000元定金。徐经理与张小姐约定，双方于9月27日再次碰头，届时中介公司将联系上家“周友对”前来与张小姐洽谈，张小姐将再支付49000元定金以示诚意，然后与产权人“周友对”达成购买意向并签订购房合同。 9月27日，张小姐来到中介，见到了产权人“周友对”，“此人35岁左右，身高1.8米，为人非常爽气，讲一口普通话。”张小姐回忆，在收取了总计5万元定金后，“周友对”提出，他当初购房时有45万元银行贷款未还，希望张小姐能够支付45万元，让他去还贷，以便注销银行处的房产抵押，其余款项再由张小姐另行通过银行贷款划账给他，张小姐考虑再三后同意了。 一切都在顺利进行中。10月19日11时许，张小姐在中介公司工作人员小赵和小陈的陪同下与“周友对”一起来到衡山路上的中国银行，张小姐当场提取了45万元现金交给“周友对”。由于另有急事，张小姐先行离开，留下小赵和小陈继续陪同“周友对”前往农业银行办理还贷手续。 “我和同事陪着'周友对’来到地铁北广场的农业银行，周说，当初给他办贷款的人是他认识的银行科长，于是他上楼去找那个科长，过了一会儿，他下楼说没找到人，但肚子饿了，先找个地方吃饭，便把产权证原件和房屋钥匙交给我，自己叫了辆出租车离开了。”小赵在当天报案时说，“但是他一直没来，我打电话联系，他手机一直关机，我感到不对劲，就拿着'周友对’给我的房产证到房地产交易中心查询，一查才发现，房产证竟然是伪造的，被交易中心当场没收。” 当张小姐于当天下午兴冲冲地来到房产中介处准备办理过户手续时，工作人员告诉了她这一可怕的消息——“过户办不了了，那个'周友对’是假的，提供的产权证也是假的”！ 张小姐顿时懵了。 骗子杳无音信 买家怒告中介 经公安机关侦查，2006年8月，一个自称叫“王海”的人通过某中介向产权人周友对承租了一套房屋，并当场支付了3个月的租金。两天后，“王海”携带着该房的假产证、假身份证和户口簿前往力江房产中介，自称“周友对”，要求挂牌。 “王海要求租房时就提出，借的房子一定要有产权证，而且要给他复印，我记得他支付了6000元租金后，我们帮他办理了相关事宜，然后将租金给了周友对。”介绍王海房屋的中介业务员向警方反映。 “那个'周友对’来挂牌的时候，提供了身份证、房产证、户口簿，还将房屋的钥匙留给我们。他一开始挂牌105万元，几天后无人问津，便又调整为95万元。在买卖合同签订前，我们也曾到房产交易中心进行过产权调查，确认该房的产权人为'周友对’。但万万没有想到，那张产证是假的，上面的宗地图没有条形码，也没有宗地图、街道等字样！”力江房产工作人员说。 然而，令张小姐和力江房产中介公司都失望的是，由于“周友对”早有准备，没有留下任何身份情况，案发后便杳无音信。 “犯罪嫌疑人作案手段比较隐蔽，一时很难侦破。”警方表示。闻听此讯，张小姐立即找到中介公司要求赔偿，但没能达成一致意见。 2006年11月，张小姐向浦东新区法院提起诉讼，要求法院判令房产公司赔偿其被骗走的50万元买房款并承担律师费及诉讼费。 张小姐：中介严重失职造成自己巨额损失 “被告作为专业的房产经纪公司，在履行中介义务时不但没有事前对房屋权籍进行调查、确认，反而严重失职，擅自将45万元巨款交给骗子，加上先前支付的定金，共造成原告50万元的巨额损失。”张小姐在法庭上称。 “在签订合同时，我只看到对方的身份证原件，我曾经要求'周有对’提供房屋的产权证原件，但当时中介的工作人员小赵表示，他之前已经看过该产权原件，没问题，所以我也就没再坚持。”后悔不已的张小姐补充道。她还请当天陪同其签订合同的好友出庭作证。 “骗子只用了两天就制作了全套的证件，可见制作粗糙，如果被告仔细核对产证中宗地图的两页，完全可以发现伪造痕迹。”张小姐拿着真假两份产权证在庭上说，“真的宗地图上应当有'宗地图’三个大字，也有所属区、街道、街坊、宗地号，而且所有的宗地图左上方都应当有条形码。而骗子在租房时虽然拿到了产权证复印件，但由于真正房东没有提供附图的复印件，致使骗子造假时没有参照物，因而弄了一张破绽百出的附图，该附图无头无尾，无任何字样，无条形码，只要见过真正房产证的人一眼就可以看出问题，更何况被告是专业的机构！” 中介公司：验过房产证号，已尽审慎义务 “我们不同意张小姐的诉请。”中介公司的代理律师当庭辩称：“第一，张小姐的损失是由那个已经失踪的诈骗人'周有对’引起的，作为中介我们已经尽到义务，我们事先通过房产中心进行过权籍查询，这套房屋确实存在，且产权人也确实叫'周友对’。第二，张小姐所说的我们将巨款交给骗子不是事实，实际上是张小姐和那个'周友对’自行商量，采取将钱直接交给周，而不是选择让我们中介代收代付。”被告律师强调：“根据我们中介的操作流程，我们仅仅审核房产证编号以及房屋坐落便可进行挂牌，其他信息可以从房产中心调取。而本案的假产证号码和真产证号码是一致的。” 中介公司认为，自己已经做到了一般条件下的审慎谨慎义务。“我们将产证复印件提供给原告，原告也有义务对资料进行查实和核对，我们没有故意与'周友对’串通，不存在故意隐瞒假产证或故意提供虚假情况的事实。签订合同后我们中介的工作已经结束，办理手续都是我们提供的相关服务。”被告律师针锋相对地表示。 法院：中介履行居间义务不当构成违约 法院审理后认为，力江房产作为专业的房产中介机构，未尽其专业人的谨慎审查义务，及时发现假产证的宗地图上没有条形码、宗地图、街道等字样，从而给行骗人有可趁之机，给原告张小姐造成损失。被告的行为属履行居间义务不当，已构成违约。被告对此应根据其过错程度承担相应的赔偿责任，具体数额由法院酌定。 据此，法院判决被告房产公司赔偿原告张小姐经济损失人民币15万元；对原告张小姐其余诉请不予支持。两天后，张小姐提起上诉。日前，二审法院作出了维持原判的终审判决。 法官释法：根据中介过错 确定赔偿数额 诉讼尘埃落定。为什么中介存有过错而法院最后只判决其赔偿15万元而不是50万元呢？记者采访了本案一审的承办法官——陆家嘴法庭的益美芳法官。 益法官向记者介绍，根据法律规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者故意提供虚假情况，损害他人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求继续履行或采取补救措施，并有权要求赔偿损失。 益法官指出，本案的焦点在于：根据居间合同关系，被告是否故意隐瞒了“周友对”提供的涉案房产证等是伪证的事实；被告作为专业房产中介机构，在履行中介义务时是否有过错。 根据双方提供的证据及法院查明的事实，被告在双方签约之前已对“周友对”提供的产权证、身份证、户口簿进行了审查，一般情况下无法对上述证件作真伪鉴别，被告在原告与“周友对”签约前对涉案房屋的产权情况向有关房地产交易中心进行查询，确认系周友对所有后，才促成原告与“周友对”签约。原告在签约前，也未发现“周友对”提供的上述证件有造假的迹象，因此，被告并不存在故意隐瞒假产证或故意提供虚假情况的事实。原告50万元的经济损失是由于第三人实施诈骗的犯罪行为直接引起，依法应由犯罪行为实施人来承担相应的赔偿责任。 本案被告的行为属履行居间义务不当，已构成违约。被告对此应根据其过错程度承担相应的赔偿责任，法院综合案件的情况认定，中介应当赔偿15万元。 律师提醒：房款可交中介 请其代收代付 张小姐的代理律师庭后表示，目前房产市场又逐渐回暖，买房人在房屋交易过程中巨额钱款交接一定要谨慎，最好由中介代收代付，首付款或者买房款先交由中介，中介出具收条，然后再由中介转交给卖家，这样万一发生诈骗，买家可以直接要求中介赔偿。 张小姐的律师认为，中介公司应该严格遵守房产经纪的义务，当有卖家提出尚有未归还的银行贷款时，中介应当审查一下该房是否如卖家所说的还有银行贷款未还，以及已经偿还多少，还剩余多少。最好是待卖方准备好还贷手续文件后，由中介公司直接将首付款支付到卖方的还款账户，整个过程中不要出现现金流入个人手中的情况。当然，还有一点非常重要，中介工作人员在陪同客户办理手续的过程中，决不能让客户一方擅自携带巨额现金离开中介“监督的视线”。 |
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