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案例题目

谁该为物业维修基金埋单

转载日期】2007/06/02【引用出处】每日商报


  2月9日,一起拖了将近三年的纠纷尘埃落定,家住杭州城西某小区的业主张先生和其他一百多位业主终于可以去办房产证了。该楼盘的房产证本应该在三年前就办理出来了,但却拖到现在,原因何在?

  房产证拖了三年,其缘由就要追溯到一笔物业维修基金究竟该由谁来出的问题上,该小区在2003年办理房产证的时候,许多业主被告知,要想拿到房产证,必须要交一笔物业维修基金。许多业主傻了眼:当初在合同里并没有约定要交这一笔钱啊!为此,业主们成立了业主维权大会,咨询了许多部门,打了两场官司,看了无数遍的相关法律法规,按照某位业主的说法:“关于这一块的法律,我不比律师知道的要少。”

  在这里,我们不想去争论究竟谁对谁错,重要的是,这个案例的结果让许多此类纠纷有了一个可以明确的参考:在2002年2月1日以前领取预售许可证的房屋,由开发建设单位缴纳物业维修基金,业主不再缴纳,双方有合同约定的除外。

  事件回放:维修基金缴纳之争

  1999年3月,张先生与杭州一家开发商签订了《商品房购销合同》一份,合同约定,他向开发商购买该小区一套公寓住房。张先生在合同上发现了这样的条款:除房价款外,开发商将依据有关规定代政府收取的有关税费,按照交房时政府部门的相关规定执行。

  2001年3月31日,开发商出了领房通知单,该通知单阐明,张先生已付清房款406850元和政府代收缴费用375元,可以办理验房、领房手续。同日,开发商与张先生签署了房屋交付验收清单。

  2003年,该楼盘通过综合验收,业主到了可以办房产证的时候,而张先生却被告知,要想办理房产证,就要缴纳物业维修基金4618.25元,如果不交这笔维修基金,不能开具正式购房发票,没有发票房产证也就不能办了。

  当初的购房合同上并没有要求缴纳物业维修基金一说,而这样的情况不仅仅是张先生一个业主,相同情况发生在该小区两百多位业主的身上,为了这笔维修基金的事,小区业主们向开发商提出质疑。

  开发商这样表示,维修基金就是合同里说的开发商依有关规定代政府收取的有关税费。“钱又不是进国库的,怎么就是税费呢?”业主们于是向仲裁委员会提出仲裁申请。

  仲裁委认为,开发商提出要业主们缴纳的物业维修基金,并非房屋的价格,与开具发票并没有必然联系。此外,在购房合同中,也没有明确约定物业维修基金要业主们缴纳,而且在给业主的《领房通知单》中,已经明示交房时业主已付清房款及政府代缴费用,因此开发商应该立即向业主们开具购房发票。

  与此同时,业主们又向杭州市物业维修资金管理中心咨询,该中心三次复函重申:“2002年2月1日前领取许可证的房屋维修基金,由开发商代为缴交。双方另有合同的除外。”

  但在实际交涉中,此事一直悬而未决。2003年8月,张先生等四位业主上告西湖区人民法院,要求法院强制执行仲裁委的仲裁。

  2003年9月中旬,开发商向西湖区人民法院提上一纸诉状,将那些不交物业维修基金的业主们以“不当得利”为名送上法庭。他承认代政府收取的有关税费中并不包含维修基金一说,也承认当初在签订购房合同中并没有约定。物业维修基金用于物业保修期满后的共用部位、共用设施、设备的维修、保养和更新,其所有权属于全体业主,业主们缴纳物业维修基金体现了权利和义务的平等,因此认为,业主们不缴纳物业维修基金,而由开发商缴纳属于业主不当得利。

  业主们不服,于是向杭州市中级人民法院提起上诉。杭州市中级人民法院认为,一审判决中的要求张先生等业主返还不当得利的诉讼请求不能成立,根据签订合同当时的法律、法规,也不能得出张先生负有缴纳物业维修基金的法律义务,因此判撤消一审的民事裁决,驳回开发商的诉讼请求。

  由于整个案件拖得时间过长,急于办房产证的一批业主交了这笔物业维修基金,最初打官司的两百多人,只剩下一百多位将维权进行到底。

  法律背后:相关规定的演变

  物业维修基金到底该由谁来缴纳?这一问题在不同的阶段有不同的解答。

  1996年,杭州市出台《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》,其中第五条规定,建立住宅小区房屋维修专项基金,由开发建设单位缴纳。1999年6月30日发布的《杭州市住宅区物业管理暂行办法》,更是对这一概念作了明确规定。第四十二条规定:物业维修基金由开发单位按房屋建设总造价的5%-8%提取,其所有权属全体业主所有。这些地方性规定都明确了物业维修基金应由开发商交。

  而从全国范围来说,谁来缴的问题与杭州操作不大一样。1999年1月1日,建设部和财政部的《住宅共用部位费用设施设备维修基金管理办法》施行,其中指出:商品房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关物业维修基金缴交约定;购房者应当按照房款的2%-3%的比例向售房单位缴交维修基金。

  这种“矛盾”直到2002年2月1日才得以解决,这一天,《杭州市物业管理条例》出台,其中指出,物业维修基金应该由建设单位向购房人代收,从中可以看出,物业维修基金以后是由业主承担的。

  然而,对于那些已经签订预售合同、没建成、维修基金没缴的房屋,这笔维修基金应该由谁承担?对开发商来说,他们觉得,只要维修基金在2002年2月1日以后缴的,都应该由业主承担,自己只是提供“代缴服务”;而对那些已经签订预售合同但没拿到房子的购房者来说,这是绝对无法接受的。

  因为理解上的不同,在当时那一阶段,杭州出现了相当多的关于物业维修基金的纠纷。2003年,杭州市房管局对此作了解释,即:“在2002年2月1日物业管理条例出台前领取预售许可证的楼盘,房屋维修基金由开发建设单位缴交。双方另有合同约定的除外。”

  律师点评:案例借鉴意义重大

  小区业主和开发商到底谁来交物业维修基金,这个问题一直以来争议都比较大,这个案子涉及到200多位业主,规模和影响力都比较大,而一审和二审的判决也可以说是截然相反,最后在二审的时候,终于由杭州市中级人民法院一锤定音。

  目前比较明确的是,在2002年2月1日,也就是《杭州市物业管理条例》出台前,若在购房合同中没有对物业维修基金做专门的、明确的约定,应该由开发商来承担物业维修基金。

  这一判决出来以后,今后有关这方面的争议会减少,对于法院来说该案例有一定的参考价值,对类似案例的影响也比较大,大家今后在遇到此类问题时也可以拿这个案例作参考。

  ◆链接

  何为物业维修基金

  物业维修基金是为了保障住房售后的维修管理,维护产权人和使用人的共同利益,专项用于住宅共用部位,共用设施设备保修期满后的大修、更新改造的基金。

  物业的共用部位和共用设施是物业发挥使用功能必不可少的组成部分,它的价值已随物业的出售分摊进各单元售价之中,由各业主承担,由于共用部位和共有设施的不可分割性决定了它属于物业全体业主共有,而不为某个体业主所有。

  它的维修、保养是业主的整体行为,这就需要有一个管理的部门,有一笔可供使用的资金,这就形成了以物业公司管理和建立共用部位、共用设施设备维修基金这种模式。

来源: 每日商报  作者:  编辑: 沈莹茜

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