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案例题目

78起诉讼引房屋属性谜团 商品房法庭变自建房

转载日期】【引用出处】2005-08-22/京华时报

 

  因开发商未按期办理房产证,门头沟区良实花园小区的78名业主将开发商诉至法院,提出索赔。截至8月17日,一审开庭已全部结束,法庭目前尚未做出判决。
  令业主们意外的是,被告京门良实国有资产经营管理公司在法庭上称,业主们在良实花园所购的房屋并非“商品房”,而是“自建住宅”,因此,不能依照与“商品房”有关的法律条文提出索赔。
  “当初明明买的是商品房,购房合同上也有9处写明是商品房,怎么突然变成了自建房?”业主们对此迷惑不解。

  >>起因

  78名业主状告开发商

  良实花园位于门头沟区中门寺街63号,小区内有3栋6层的住宅楼,业主160多户,罗维祥是业主之一。
  8月15日,罗维祥告诉记者,2003年初,他从京门良实房地产开发中心对外发布的宣传广告上了解到,良实花园正在销售住房。当年4月,他跟京门良实房地产开发中心签订商品房买卖合同,购买了良实花园内的一套住房。
  这份购房合同中约定,出卖人(京门良实房地产开发中心)在房屋交付使用后180日内给买受人(罗维祥)办理产权登记。
  罗维祥说,2003年10月1日,京门良实房地产开发中心将房屋交给他入住,但此后一直未给他办理房产证。至今已经过去了近两年时间,房产证却仍然未能办下来。
  今年6月1日,罗维祥以合同违约为由,将京门良实房地产开发中心所属的单位京门良实国有资产经营管理公司(下称良实公司)起诉到门头沟法院。他要求良实公司向他支付违约金17097元。
  罗维祥说,他提出索赔的依据是最高人民法院“关于商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释(法释[2003]7号)”。该“解释”中的第十八条规定,房屋权属证书逾期未办,合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  与罗维祥一同将良实公司诉至门头沟法院的,还有良实花园的另外77名业主,他们的诉讼理由与罗先生相同。
  今年8月,门头沟法院开庭审理良实花园的合同纠纷案。从8月8日起,一直到8月17日,78起诉讼分批审理。
  8月16日上午,本报记者到场听庭。原告是三名良实花园的业主,被告方由代理律师出庭。

  >>庭审

  房屋属性起争议

  法庭上,当原告提出诉讼请求时,被告律师当即提出,原告在良实花园所购的房屋并不是商品房,而是职工自建房,所以本案不适用“法释[2003]7号”。
  被告律师称,在购房时双方签订的合同中,第二条“房屋销售依据”一项中就有规定:“买受人购买的房屋为门头沟区粮食局职工自建住宅。”
  被告律师还向法庭提供了支持其“自建房”一说的相关证据,其中包括一份规划部门的文件。该文件中提到,将中门寺街63号院的饲料加工厂改建为良实花园住宅区,目的是“解决粮食系统中低收入职工的住房”。
  被告律师强调,商品房是一个专业的法律概念,并非在市场销售的房屋就是商品房。业主们在良实花园内购买的住宅是良实公司的职工自建房,并非商品房,因此,业主们的索赔没有依据。
  对于被告方举出的证据,三名原告均显得有些惊讶。他们坚持认为,他们所购买的良实花园住宅是商品房。庭审中,原告向法庭出示了有关良实花园房屋土地测绘技术报告书、银行贷款合同、个人抵押商品住房保险投保单、公证书等证据,上面都注明他们购买的住宅为商品房。
  原告指出,在购房时与良实公司签订的格式合同中,第一句话就是:“买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议。”此外,在整个购房合同的行文中,总共有9处提到“商品房”。


  >>记者调查

  被告方称合同有“笔误”
  在规划部门的文件中,良实花园是为“解决粮食系统中低收入职工的住房”而建,为什么对社会销售?如果是“职工自建房”,为什么在购房合同上又有那么多的“商品房”字样?

  对于记者提出的问题,良实公司副总经理杜建民解释说,良实花园确实是解决公司内部职工住房问题而建的危改拆迁房,当时还是门头沟区的重点建设工程。但小区建成后,良实公司的职工中只有三四十户居民购买,为将小区里剩余的房屋卖出去,公司在补交了土地出让金之后,“比照商品房的模式”向社会销售,银行也同意按商品房销售予以发放贷款。
  “尽管如此,良实花园的房屋在属性上仍然是‘自建房’。”杜建民说。
  至于购房合同中反复出现的“商品房”字样,杜建民解释说,这是当初拟订购房合同时的“笔误”,和房屋的“自建房”属性并不矛盾。
  至于业主们提交的有关单位的文书(如银行贷款合同等)中所提到的“商品房”,杜建民说:“那是他们自身的事情。”

  律师说法

  被告售房有欺诈之嫌
  恒方永圆律师事务所王良斌律师说,关于商品房的概念目前在法律上还有争议,但从本案中的有关材料看,被告的售房行为有欺诈嫌疑。
  王律师说,“房屋买卖合同”第二条中写明“买受人购买的房屋为门头沟区粮食局职工自建住宅”,被告当庭提交政府有关批准文件,也是为证明其所售房屋为“职工自建房”,应当说,被告对其所售出房屋的“自建房”属性是非常清楚的。然而,在销售房屋时,由被告提供给原告签署的格式合同里却存在9处“商品房”字样,使原告错认为该房屋就是商品房。
  王律师说,根据《消费者权益保护法》,消费者享有知悉其购买使用的商品的真实情况的权利。一方当事人故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出错误决定,可以认定属于欺诈行为,消费者可以向对方索赔。
  王律师认为,如果原告方此次诉求未获法院支持,则可以另行起诉开发者欺诈,以维护其合法权益。(记者 邢学波)

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