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案例题目

宅院升值230倍房主被逼退房 法院判无效

转载日期】2006/01/12【引用出处】法制晚报

买房人如何最大限度减少损失

原被告应分别将房产、购房款返还给对方 判决后被告提出上诉

大兴一农民将自家宅基地房低价卖出 目前此处拆迁可获得70多万元补偿金 卖房人起诉买房人———

大兴农民老张在6年前以3000元的价钱卖出自家“凶宅”,他没有想到的是,随着近郊区房地产的开发,这套宅院升值230多倍,现在的身价是70多万元。

记者今天上午从大兴、通州等区法院了解到,近年来,本市郊区农民起诉城镇居民,要求确认当初的买卖房屋协议无效的案件正在增多。由于涉及到较大的经济利益,双方当事人互不相让,此类案件多以判决结案为主。

典型案例

宅院升值230多倍农民收房法院支持

1999年,大兴农民张某的儿子在自家房间里将妻子砍死。案发后,张某不敢继续居住在此,遂将宅院以3000元的价格卖给了并非大兴当地人的商人李某。双方签订的购房协议得到了村里的承认。

由于在交易时张某隐瞒了所售房屋是“凶宅”的事实,李某直到入住后,才发现血迹已经将房间地面完全渗黑,根本无法居住。无奈之下,李某只好对房屋进行全面装修,同时又添建了房屋数间。

在2005年,这处面临拆迁的宅院经过有关部门鉴定,已升值为70多万元。得知这一消息后,张某将李某诉至法院,以“刚刚得知李某不具备购买宅基地的资格”为由,请求法院确认买卖行为无效,将房产返还给自己。

在法庭上,李某告诉法官,对方起诉自己要求返还房产,只是因为“大兴的房子值钱了,张某企图将这笔巨额拆迁款据为己有”。

经过审理,大兴法院认为,根据法律规定,村民出卖原有宅基地上的房屋,购买人只能是符合申请建房用地条件的村民。李某因不具备购买北京市农村房屋的资格,故房屋买卖协议无效,双方因该买卖行为而取得的财产应相互返还。

据此,法院判决房屋买卖协议无效,张某、李某应分别将房产、购房款返还给对方。判决后,李某提出上诉。

 

普遍现象

起诉返还已售房产立案数随着房价涨

从上个世纪90年代中期开始,本市城区居民在昌平、大兴、通州、房山等郊区农村购买宅基地。

房山、朝阳区等地的多位当地农民告诉记者,在上个世纪90年代中后期,一般的农家院卖价仅为1万元至3万元,靠近河边、风景秀美的小院子卖价也仅为5万元左右。

经过对大兴、通州、朝阳等区法院的走访,记者了解到,近年来,本市郊区农民起诉城镇居民要求返还房产的案件已呈逐年递增趋势。

通州法院研究室法官张涛和大兴法院研究室法官梁晓分别告诉记者,虽然目前各个法院尚未对上述案件的受理数量进行过准确统计,但可以肯定的是,“这种案子越来越多,随着房价一起涨”。

张涛告诉记者,由于此类案件往往涉及到较大的经济利益,双方当事人互不相让,此类案件多以判决结案为主。判决后,败诉一方当事人的上诉率也较普通案件高。

 

现行政策

农村购买宅基地城镇居民被禁止

宅基地主要指农民居住生活使用的庭院用地。农民可以通过申请的方式,无偿或支付少量土地款获得宅基地,对宅基地长期享有占有、使用的权利。

针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅的现象,国土资源部曾专门发出通知,严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁有关部门为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证;同时要求各地国土资源管理部门进一步严格宅基地申请条件,村民一户只能拥有一处宅基地,面积不得超过规定标准。

农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,一律不批准。

记者调查

“画家村”画家多“买”使用权

现在宅基地的“买卖情况”到底如何?昨天下午,记者来到了通州区宋庄小堡村实地采访———小堡村被誉为“画家村”,是目前北京地区画家们“居住最密集”的地方。

还没进村,在938路公交车上记者便碰到了“老宋庄人”王大妈。当记者咨询“画家村宅基地的买卖情况”时,热心的王大妈便开始介绍说:“我们村里人的宅基地一般都是租出去的,我们和政府签了30年的使用合同,现在还剩下二十五六年,要租个十几年二十年很划算的。但如果有人说卖,你们也别买,那是不合法的。”

下车后记者采访了几位村民、画家。听说“要买宅基地”,大多商户、居民都答复说“只能租”!

一位在画家村“落户”的画家董先生告诉记者,他的工作室也是长期租用农户宅基地的。

2001年前若“买地”买主得房产补偿金

在小堡村村委会,该村副支部书记周先生告诉记者:一户农民的宅基地一般200多平方米,小堡村从1995年引入画家,现在有100多名画家“落户”,画家们在小堡村都是“租户”。

周副书记介绍说,2001年前该村还有买卖宅基地的现象出现,但2001年后国家出台政策禁止买卖,小堡村也出台了相应的措施禁止宅基地出售。“我们村不鼓励卖房,现在村里一律不办理过户手续,这可以有效禁止宅基地非法买卖。”他说。

周副书记说:“宅基地买卖合同在法律上根本不承认。但对于2001年前‘卖出’的宅基地,若面对大型开发、拆迁补偿等问题,村里的解决办法是房产补偿金归买主、地产补偿金还归农户,后者往往是前者的几倍。” 

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