郭海军诉五常市拉林镇镇兴村村民委员会出租房屋优先购买权纠纷案

【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所

原告:郭海军,男,27岁,现住五常市拉林镇铁路街。 
被告:五常市拉林镇镇兴村村民委员会。 

1992年2月16日,原告郭海军与被告镇兴村委会签订了一份房屋租赁合同,合同约定:房屋租赁期限五年,形势变化随时变更;年租金500元;村里将13千瓦电权借给郭海军使用。1994年7月初,郭海军因租赁的房屋年久失修,加之遭受水灾,屋顶漏雨,间墙倒塌,村 里又无力维修,故提议出卖。村委会经研究同意将租赁房屋卖给郭海军,双方协商价格为3万元。但郭海军表示征求家中意见后再定。郭海军征求家中意见后,口头表示价钱太贵不买。此后,张仁提出购买此房,村长谢守满让赵彦忠转告郭海军是否购买,否则就要卖给他人,郭海军仍表示 不买。村委会便与张仁达成协议,将此房以3.2万元的价格(包括17.2千瓦电权)卖给张仁,张仁预付了定金1万元。但因郭海军租赁房屋未到期,郭海军提出继续使用房屋,并不同意归还13千瓦的电权。村委会经研究决定,以2.85万元的价格将此房卖给张仁,用电权由原定 17.2千瓦变为4.2千瓦,张仁必须允许郭海军租用房屋到合同期满,房屋的所有权归张仁。

1994年9月2日,村委会和张仁办理产权转移手续时,郭海军也未提出异议。房屋产权转移后,张仁维修了房屋。1994年9月21日,张仁与郭海军达成协议,郭海军迁出承租的房屋 ,张仁向其支付损失费1000元。村委会也退给郭海军预交的承租费330元。 事后,郭海军以村委会将争议房屋出租与他,却于1994年8月未经其同意而维修了房屋,并将争议房屋出卖给张仁,其是承租人,应享有优先购买权为理由,向黑龙江省五常市人民法院起诉,请求将争议房屋由被告村委会优先卖给他。 镇兴村村委会答辩称:郭海军提出购买争议房后,双方议定价格为3万元,但事后郭海军表示不买,才以3.2万元之价卖给张仁的。后因与郭海军的合同未到期,郭海军不同意迁出,村委会才又以2.85万元之价将房屋卖给张仁的,并允许郭海军使用房屋到合同期满。在买卖成交及产权转移过程中,郭海军未表示异议,且村委会多次征求过意见,郭海军均表示不买。故郭海军现提出房屋优先购买权没有道理,不应支持。 

五常市人民法院经审理,认定上述事实属实,认为:村委会无力维修出租危房,征得郭海军同意后善意出售,其行为并无不当。原、被告议定价格3万元,但原告自愿放弃购买,被告另行出卖他人应当允许。在产权转移时,原告在场并未提出购买的意思表示,即放弃了优先购买的权利 。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定,五常市人民法院于1995年3月3日判决如下: 原告诉讼请求不予支持。 

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