陆希泰等诉陈冬亮等私下买卖私房无效纠纷案

【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所

原告:陆希泰,男,47岁,住北京市西城区南玉带西巷1号。 
原告:陆希淳,男,39岁,住西城区南玉带西巷1号。 
原告:陆希铭,女,49岁,住西城区展览路24号。 
原告:陆希冰,女,43岁,住西城区南玉带西巷1号。 
原告:陆希洪,女,52岁,住内蒙古自治区包头钢铁公司宿舍。 
原告:陆先烈,男,83岁,住西城区南玉带西巷1号,系上列原告之父,于1990年6月4日病逝。 
被告:陈冬亮,男,30岁,住北京市门头沟区城子西坡商场32号。 
被告:陈五喜,男,34岁,住门头沟区城子西坡商场32号。 
被告:冯桂珍,女,67岁,住门头沟区城子西坡商场32号,系上列被告之母。 

原告6人共同共有北京市西城区南玉带西巷1号院房屋11间,总面积152.9平方米,陆家打算将此房卖掉。1987年10月,在市换房大会上,经人介绍,陆家人与被告方认识,谈起房屋买卖之事,双方于1987年10月31日签订了一份房屋买卖协议。协议规定:陆家将全家共有的上述11间房屋卖给陈家,陈家给陆家房价款3万元,搬家费12万元;签订协议时付5万元,1988年5月底前付6万元,1989年5月底前付4万元;全部价款付清后,陆家将房腾空给陈家,再同陈家去房管所办理过户手续。该协议签订后,当时双方又签订了一份租赁合同:陆家将前协议中出卖的房屋中的一间租给陈家,并同意陈家迁入户口。此后,陆家了解到陈家涉及多起经济纠纷案件,遂担心陈家钱款来路不正;又去房管所了解情况,知悉私下买卖私房是无效的。在陈家于1988年5月底向陆家给付第二笔房款6万元时,陆家提出资金来源问题。为此,双方找来一个担保人,签订了担保协议,约定买卖资金如有任何问题,责任均由陈家和担保人承担。同年7月,陆希泰等人以房价过高,违反国家有关规定为理由,向北京市西城区房管局提出终止房屋买卖协议和陈家退回租赁的一间房屋的请求,陈家不同意。

1988年10月15日,西城区房管局根据国发〔1983〕94号文第九条和京政发〔1984〕98号文第二条的规定裁决:双方私下签署的买卖协议无效,解除买卖合同,并进行罚款处理。陈五喜等3人对西城区房管局处理决定置之不理,陆希泰等6人于1988年11月向西城区人民法院起诉。 原告诉称:我们与被告于1987年10月签订的买卖协议,以房价款3万元,搬家费12万元的价格,将我们6人共有的西城区南玉带西巷1号房屋11间卖给被告。后经我们走访有关部门,得知私下买卖房屋是错误的,即向被告要求终止房屋买卖协议,并将在此期间所占用我房屋一间腾空交还我们。 被告辩称:我们与原告签订的房屋买卖协议是双方自愿,价格系双方商定。我们已给付原告11万元房款。如果原告提出不卖房了,除将所拿的11万元房款退还我们外,还应按协议规定每天罚款100元。 

【审判】 

西城区人民法院经审理认为:私有房屋的买卖,应按国家规定到有关部门登记,并按国家规定的价格进行买卖。原、被告违反规定,以支付搬家费的形式,变相高价买卖房屋的行为,有悖于法律规定,是错误的。被告坚持按原协议执行没有道理,不予支持。原告已收取被告的11万元应予返还。对原、被告双方的违法行为,本院依法另予处罚。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款及第六十条的规定,该院于1989年3月23日判决:

一、原告陆希泰等6人与被告陈五喜等3人签订的关于西城区南玉带西巷1号房屋11间的买卖协议无效。原告陆希泰等6人自本判决生效后3日内一次性返还被告陈五喜等3人房价预付款人民币11万元。二、被告陈五喜等3人于判决生效后3日内将西城区南玉带西巷1号南房西侧一间腾空,交还原告陆希泰等6人。 

同日,该院还作出民事制裁决定书:因被制裁人陆希泰等6人与被制裁人陈五喜等3人违反国家规定,私自高价买卖房屋,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第三款的规定,决定如下:一、对被制裁人陆希泰等人罚款2000元;对被制裁人陈五喜等3人罚款2000元;二、现存于被制裁人陆希泰名下活期存款90000元和陆希泰交来个人大额可转让储蓄存单7张(金额20000元)之全部利息予以收缴。 

陈五喜等3人不服西城区人民法院的判决,以原诉理由向北京市中级人民法院提起上诉。陆希泰等6人同意原判。陈五喜等3人还对一审法院的民事制裁提出复议申请。 

该院经审理认为:陈五喜等3人与陆希泰等6人所达成的房屋买卖协议,其房价款虽高,但并未违反有关规定,且房屋买卖系双方自愿,应认定协议有效。双方应到有关部门办理过户手续。至于陈五喜等3人愿意出资为陆家购买楼房,解决住房困难,以便将所有出卖房屋腾空,系在有关政策允许范围之内,不属高价买卖房屋。陆希泰等人以房屋买卖价高等违反国家有关规定为理由,要求终止买卖协议,没有道理,不予支持。原判双方买卖协议无效不当,应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法(试行)》第一百五十一条第一款第(二)项之规定,该院于1989年7月20日判决:

一、撤销一审法院的民事判决。
二、陆希泰等6人与陈五喜等3人所签订的关于本市西城区南玉带西巷1号房屋11间的买卖协议有效;陈五喜等3人于本判决生效后30日内一次付给陆希泰等6人人民币40000元。
三、陆希泰等6人于本判决生效后30日内将本市西城区南玉带西巷1号房屋腾空,并交给陈五喜等3人使用。 

对陈五喜等3人的民事制裁复议申请,北京市中级人民法院于判决同日作出民事制裁复议决定书,认为:陈五喜等3人与陆希泰等6人于1987年10月自愿达成房屋买卖协议书,房屋价格虽高,但并没有违反私房买卖有关规定。原审法院对双方进行处罚不当,复议决定如下:撤销一审法院民事制裁决定书。 陆希泰等6人对二审判决不服,申请再审。北京市中级人民法院经复查,认为:本院原判处理并无不当,陆希泰等6人要求终止双方买卖协议的理由不充分,不予支持。该院于1990年7月通知驳回了陆希泰等6人的申诉。 

陆希泰等6人对此通知仍不服,继续申请再审。

北京市高级人民法院经审查,认为二审法院的处理并无不当,于1991年4月通知陆希泰等5人(陆先烈已病故),此案不再重新审理。 

陆希泰等5人对北京市高级人民法院的通知不服,向最高人民法院申请再审。

最高人民法院认为二审法院的判决确有错误,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二款和第一百八十三条的规定,于1991年12月27日裁定:撤销北京市高级人民法院的驳回通知,中止执行北京市中级人民法院的判决,由本院提审。 最高人民法院经审理,认为:1983年国务院《城市私有房屋管理条例》颁布实施后,城市私有房屋买卖应按照该条例的有关规定进行。未经政府房管机关审查批准,任何单位或个人均不得私买私卖城市私有房屋。陆家与陈家双方未向房管机关申请,私下签订房屋买卖协议,未经房管机关审查批准及办理产权过户手续,违反国家法律规定,故双方签订的房屋买卖协议无效;双方签订的房屋租赁合同,属于无效的民事行为。陆家应将已收取的11万元房价款及应得利息返还给陈家,并应补偿陈家经济损失。北京市西城区人民法院判决双方签订的房屋买卖协议无效,令陈家将其占用的1间房屋腾退给陆家是正确的,应予维持。但仅让陆家返还11万元房价款,未支付该款利息给陈家,不妥。北京市中级人民法院判决双方当事人签订的房屋买卖协议有效,适用法律不当。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(五)项、第二款,国务院《城市私有房屋管理条例》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第一百八十四条第一款的规定,该院于1992年8月24日判决:一、撤销北京市中级人民法院民事判决。二、维持北京市西城区人民法院民事判决第一、二项。三、陆希泰等5人自本判决生效后3日内给付陈冬亮等3人应得利息及补偿陈家经济损失共计人民币20000元整。 

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