何宪文诉王庚纪、王素英房屋买卖纠纷案

【颁布单位】最高人民法院 中国应用法学研究所

  原告:何宪文,男,82岁,住陕西省西安市西关正街317号。
  被告:王庚纪,男,56岁,住西安市环城南路西段43号。
  被告:王素英,女,56岁,系王庚纪之妻,住同上。

  西安市西关正街317号(原为321号)院内8间私房,系王庚纪继承的遗产。1974年2月1日,经中人王盛林(王庚纪之姐夫)、何宪禄(何宪文之弟)说合,王庚纪执笔写契,自愿将该8间私房以1600元卖给何宪文和于文珍两家。其中,何宪文出资1000元,购买北厦房3间、南鞍房1间;于文珍出资600元,购买东、西厦房各两间。契约签订后,何宪文、于文珍当即向王庚纪夫妇交清了房款。随后,王庚纪将北厦房3间腾交给何宪文,将西厦房两间腾交给于文珍。南鞍房一间、东厦房两间,因王庚纪已出租给他人居住而未能腾交。自房屋出卖时起,至1981年止,南鞍房1间的房租,一直由王庚纪收取后转交给何宪文,除去修房费用194.56元外,何宪文共收得该房房租165.44元。

  1979年,王庚纪、何宪文、于文珍三方曾到房管部门办理房屋产权过户手续,因承租人提出优先购买问题而未办成。1981年2月,三方又协商办理房屋买卖过户手续,王庚纪向何宪文、于文珍各收取200元作为托人办理过户手续的费用。王庚纪将此费用作为“补差房价款”,写入三方未签字的另一契约中,将原契约中1600元买8间房改为2000元买8间房,契约日期写为1974年2月10日,并写明此约经三方盖章后即为有效,在此之前所签订的契约、协议等均作废。但此次仍未办成房屋过户手续,各自也未退款和退房。1986年11月,于文珍见东厦房腾交不出来,便放弃东厦房两间的购买权,也未让王庚纪退款,以原付给王庚纪的800元购买了西厦房两间,双方同去房管部门办理了房屋买卖产权过户手续。此后,王庚纪与何宪文协商,何宪文也放弃了南鞍房1间的购买权,双方于1987年10月29日又签订了一份房屋买卖协议。协议写明:王庚纪以900元将北厦房3间卖给何宪文,正式盖章后,以前双方签订的任何契约、协议均作废,以此协议为准。双方盖章后,王庚纪退还何宪文300元。1988年1月,双方填写了《西安市房屋产权证移转过户申请书》,再次到房管部门办理过户手续。但在办理过户手续时,王庚纪得知1987年西安市有个新的私房买卖价格规定,便提出房价太低,拒不交出房产证,致使未能办成过户手续。为此,何宪文与王庚纪发生纠纷,何宪文向西安市房地产管理局房产综合服务所申请解决房屋买卖过户问题。该所于1988年10月15日召集双方当事人调解,认为双方争议之房已于1974年立契出卖,当时房、款两清,何宪文居住管理达14年之久,该买卖关系有效。买卖是在1974年成交的,应按1974年西安市执行的私房买卖价格标准评定房价。当时,双方当事人均表示同意。10月22日,该所派人评估了房价,但王庚纪、王素英又反悔,要求按1987年的标准计价,否则,不予出卖。该所就此作出处理决定:维持原1974年双方议定的价格不变。王庚纪不服,向西安市房地产局房产仲裁委员会申请处理。1989年3月25日,该仲裁委员会作出裁决:双方买卖的房屋应按现行价格议定。本裁决生效后一个月内,双方当事人到市房地局综合服务所办理买卖移转过户手续。

  何宪文对此裁决不服,于1989年4月向西安市莲湖区人民法院起诉,要求王庚纪按原定契约办理房屋买卖的过户手续。王庚纪、王素英辩称:原定的房屋买卖契约违反法律和有关房管政策规定,房屋价格偏低,显失公平;现子女长大,住房困难。故要求确认该房屋买卖无效,退还购房款收回房屋自用。

  【审判】

  莲湖区人民法院受理案件后,邀请有关部门对双方买卖的北厦房3间进行了评价,按现行价格评定为2972.34元。

  莲湖区人民法院审理认为:双方于1974年立写的房屋买卖契约,虽系双方自愿,但内容有不合法部分;1987年立写的契约,是对原契约的补充和完善,标志了第一次契约的废止。因双方买卖3间北厦房的行为在1987年4月1日西安市人民政府公布的调整城市私房租金、买卖价格通知之后,故应按此规定评定买卖价格。何宪文要求按原契约办理过户手续的理由不足。王庚纪是房产所有人,两次立写房屋买卖契约均系自愿,不存在失误问题。王素英以其是房产共有人提出异议,是可以的,但其对买卖的全过程都知道,当时并未提出反对意见,且已将3间房屋交付何宪文多年。故王庚纪、王素英夫妇反悔的理由与法律及有关政策相悖,碍难支持。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第20条及有关民事法律政策的规定,该院于1990年2月13日判决:双方买卖3间北厦房的关系成立,房屋价款为2972.34元,减去何宪文已付的900元,何宪文应再付王庚纪2072.34元。判决后双方应立即持判决书去房管部门办理交款及房屋产权证过户手续。

  双方当事人均不服此判决,各以原诉讼理由上诉于西安市中级人民法院。在二审审理中,何宪文坚决要求按双方原议定的价格处理,并要求为其留出出入通道;还提出其已交纳房税、地租费236.56元,维修房屋已花费1000元左右。王庚纪坚决要求收回房屋,并要求何宪文将在院内搭建的违章建筑一并拆除。

  西安市中级人民法院审理认为:双方于1974年订立房屋买卖契约后,一直未办理产权过户手续,至1987年10月双方另立契约,原契约已经自行废止。后一契约,因价格显失公平,现王庚纪、王素英要求撤销,与法不悖,应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条之规定,于1991年2月22日判决:一、撤销一审判决;二、何宪文与王庚纪房屋买卖关系无效;三、何宪文3个月内将西关正街317号院北厦房3间腾交王庚纪,何宪文在院内搭建之违章建筑同时拆除;四、王庚纪3个月内退还何宪文房屋价款900元,同时付给何宪文房税、地租236.56元及房屋维修费1000元;何宪文同时返还王庚纪房屋租金165.44元。

  二审判决后,何宪文不服,向西安市中级人民法院申请再审。该院经复查认为:双方于1974年所立房屋买卖契约,侵犯了房客在同等条件下的优先购买权,违犯国家房管政策,本院不予认可,是正确的。王庚纪、王素英以房屋买卖价格未经房管机关评定,房屋买卖价格远远低于国家规定的私房买卖价格,显失公平,要求撤销原房屋买卖契约,收回房屋自用,理由正当。本院终审判决房屋买卖无效,并无不当之处。据此,于1991年5月9日通知何宪文服判息诉。

  何宪文仍不服,于1991年5月22日向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院经审查,于1991年11月19日裁定,决定按审判监督程序予以提审。在此之前,王庚纪于1991年6月9日以13000元的价款,将诉争的3间北厦房卖给饮食个体户杨平安,并于同年10月22日办理了房产过户手续。此后,杨平安拆除了其中两间。

  陕西省高级人民法院经再审认为:一审法院对双方当事人房屋买卖关系的认定是正确的。双方当事人在1974年2月1日签订的契约中自愿约定有买卖价款,并早已于当年交清,房屋亦实际为买受人使用管理多年。该院既已确认双方房屋买卖关系成立,本应以协议约定为据进行判处,但却将当事人自愿约定的900元房屋价款改为2972.34元,判处不当,应予变更。二审法院的终审判决和驳回通知,认定事实和适用法律均属错误,应予以撤销。王庚纪、王素英本应将原物返还何宪文,但现在其中两间已被拆毁,恢复原状亦不可能,故应折款赔偿。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第(二)、(三)项,第一百八十二条,第一百八十四条和《中华人民共和国民法通则》第八十五条,第一百三十四条第一款第(七)项以及有关民事法律政策之规定精神,陕西省高级人民法院于1991年12月12日判决:一、撤销西安市中级人民法院的判决和通知。二、变更莲湖区人民法院判决为:何宪文购买王庚纪在西关正街317号院内北厦房3间的买卖关系成立,何宪文持本判决到房管部门办理房屋产权过户手续。三、已被拆毁的房屋,由房管部门进行损失估价(估价费由王庚纪交纳),王庚纪在接到损失估价通知后十日内,按估价金额向何宪文赔偿,被拆毁的房,由何宪文自行修复。

  再审判决后,何宪文申请执行该判决。陕西省高级人民法院于1992年4月18日裁定:因西安市中级人民法院的终审判决已被撤销,应依法执行回转。案外人杨平安在接到本裁定书之日起十日内,将西关正街317号院内北厦房3间返还给何宪文所有。至于杨平安与被申请执行人王庚纪之间的民事权益问题,可另行诉讼。

  【评析】

  本案的房屋买卖关系发生于1974年。王庚纪将其继承所得的8间房屋,分别出卖给何宪文、于文珍,是其真实意思表示,房价是双方协商所定,符合房屋买卖的实质条件。契约订立后,买方交清了房价款,卖方腾交了房屋,说明买卖双方各自履行了其基本义务。由于房屋买卖须经房管部门办理产权过户手续,房管部门有权审查其买卖行为是否合法。买卖双方去房管部门办理过户手续时,因出卖的房屋中有部分房屋存在有租赁关系,承租人提出优先购买权问题,因而未办成过户手续。此后,由于租赁关系的影响,买方便放弃购买有租赁关系的房屋,并经双方自愿协商议定,于文珍以原付800元买4间的钱,买了王庚纪的两间房,并办理了产权过户手续;何宪文由原付1200元买4间房改为付900元买3间房,双方并填写了产权过户申请书,同去办理产权过户手续。上述事实说明,买卖双方自1974年订立房屋买卖契约并各自履行了买卖行为的交付义务后,对办理过户手续中所存在的妨碍,双方通过放弃买卖有租赁关系的房屋而排除了妨碍。只买卖没有租赁关系的房屋,这是双方根据实际情况对1974年所订立的房屋买卖契约的修订,是1974年契约的继续。正因为如此,在排除了办理过户手续的妨碍之后,于文珍和王庚纪得以顺利地办理了产权过户手续。何宪文和王庚纪的买卖行为中,也已不存在任何违法因素,出卖方有义务交出原房屋产权证和办理产权过户手续。

  但是,王庚纪在同何宪文办理过户手续时,得知有新的私房买卖价格的规定,便以原订房价太低,显失公平为理由,拒不交出房产证,致使未能办成过户手续。经房管部门首次处理,认为买卖是在1974年成交的,应按当时的房价评定,应维持当时双方议定的价格不变。后又经房管部门仲裁委员会裁决,双方买卖关系成立,但房价应按现行房价评定。这些事实仍然说明,该买卖关系是成立的。随后,一审法院确认王庚纪对房屋买卖关系反悔没有道理,该买卖关系成立;但房价应按现行房价评定。二审法院以价格显失公平为理由,认为何宪文与王庚纪的买卖关系无效。省院再审判决维持了一审判决关于双方买卖关系有效的处理,但改判应以原契约约定的房价为准,不应按现行房价处理。这些事实说明,何宪文与王庚纪的房屋买卖关系中的房价问题,已成为主要矛盾。

  私房买卖,价格可以由当事人双方参考政府所规定的价格标准,协商确定。所以,在当事人双方自愿协商确定了买卖价格并已实际履行的情况下,一方以买卖成交后的价格标准或者市场价格为据,认为双方原买卖关系的价格偏低,显失公平,是没有道理的,不能支持。本案房屋买卖价款,是由当事人自愿约定的,并在1974年就已经交清。该房未能及时办好产权过户手续,其责任在王庚纪,系因其在出卖有租赁关系的房屋时,没有认真履行对承租人优先购买权的义务。在此障碍消除后,双方按实际所买卖的房屋,对原已交清的房屋价款进行了找补,且已履行完毕,房屋已不再存在腾交问题。此后,王庚纪再提出房价问题,并以此为理由要求确认房屋买卖关系无效,是没有法律根据的。省院再审判决的处理是正确的。

  本案由于再审判决撤销了二审判决,因此发生执行回转的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条规定:“执行完毕后,据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误,被人民法院撤销的,对已被执行的财产,人民法院应当作出裁定,责令取得财产的人返还;拒不返还的,强制执行。”根据此规定,在发生执行回转情况下,凡是在原判决、裁定和其他法律文书被撤销以前,取得该裁决所涉及的财产的人,不论是案件当事人,还是案件以外的人,都有返还该财产的义务;如拒不返还,将被强制执行。至于取得财产的人的实体权利是否受到损害,或者是否应受到保护,不是执行回转程序予以解决的问题。取得财产的人如果是原案执行权利主体以外的人,可以通过另行诉讼的办法,向原案执行权利主体追诉,以保护自己的实体权利。本案省院在执行回转时,裁定案外人杨平安返还房屋,杨平安与王庚纪的权益问题,可另行提起诉讼。这种作法是正确的。

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