余姚市城市规划重点控制区集体所有土地征用房屋拆迁实施办法

　

　

第一章   总则

    第一条　根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《宁波市城市建设征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》和中共余姚市委、余姚市人民政府《关于切实保障城市化进程中农民利益的若干意见》（余党〔2003〕11号）等有关法律、法规和政策精神，制定本办法。

    第二条　凡在城市规划重点控制区（78.85平方公里内，下同）内集体所有土地征用、房屋拆迁的（除经济开发区城东新区外），适用本办法。有条件的中心镇可参照执行。

    第三条　市国土资源局为集体所有土地征用、房屋拆迁工作的主管部门。市国土资源局委托街道办事处的土地开发建设前期办公室（以下简称前期办）负责实施本辖区内的统一征地前期工作和集体土地上的房屋拆迁工作。

    第四条　市发展计划、建设、规划、城管、财政、农林、农办、劳动和社会保障、公安、工商、房管、广电、电力、邮政、电信等部门应根据各自职责，密切配合做好集体所有土地征用、房屋拆迁工作。

　

第二章    土地征用

    第五条　城市建设需要征用的集体所有土地由市政府统一征用。征用后再统一供地，暂未供地的，进入市土地交易储备中心储备。各街道办事处负责督促本辖区前期办履行市人民政府赋予的征地、拆迁工作职能。

    第六条　征地补偿标准由市人民政府发文公布。

　

第三章　房屋产权及性质的确认

    第七条　被拆迁的房屋分为住宅用房、非住宅用房及附属用房。

    住宅用房是指依法建造的用于生活起居的房屋，包括卧室、客厅、 阳台和房屋内厕所、厨房、走道、楼梯等。

　　非住宅用房是指依法建造的用于生产、经营、仓储、办公等房屋。

　　附属用房是指住宅用房附属的养殖用房、室外厕所、杂物间等简易用房。

         第八条　房屋面积的认定依据：

   （一）持有的《土地使用证》和《房屋所有权证》。

   （二）未领上述两证，于1988年3月1日以前建房的，以实际丈量面积为准；于1988年3月1日及以后建房的，以建房批准文件为准。

    （三）依法买卖所得房屋的契证和税单。

　

第四章　房屋拆迁程序及补偿安置办法

     第九条　房屋拆迁按下列程序办理：

    （一）市国土资源局根据规划管理部门划定的规划用地红线，结合建设用地范围内的房屋现状，确定房屋拆迁范围，发布《房屋拆迁暂停办理有关事项的通知》。

   （二）在拆迁调查的基础上，由市国土资源局核发征地拆迁许可证、发布拆迁公告、公布签订拆迁协议及停水停电时间的通知。

   （三）前期办或建设单位委托拆迁单位与被拆迁人签订拆迁协议，被拆迁人应在规定的搬迁期限内完成搬迁；搬迁期限届满后，由拆房单位对房屋实施拆除。

    第十条　拆迁协议签订按以下程序办理：

   （一）被拆迁人应在拆迁登记通知书规定时间内，携带户口本、身份证到所属行政村委会办理登记手续。

   （二）被拆迁人应在签订拆迁协议通知书规定时间内与拆迁人签订拆迁协议。

   （三）被拆迁人应在拆迁协议约定的时间内自行完成搬迁。

    第十一条　拆除依法代管、无主的房屋，有产权、使用权纠纷的房屋或因其他原因产权不明的房屋，在拆迁公告规定的拆迁期限内不能解决纠纷或确认产权的，由受委托的拆迁单位提出补偿、安置方案，报市国土资源局批准后予以拆迁。拆迁前前期办应当会同有关部门对被拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全手续，补偿金由市统一征地办公室专户存储。

    第十二条　拆迁住宅用房，实行货币补偿或调产安置。调产安置房屋地点由前期办提出意见，经所在街道办事处审核，报市国土资源局批准。

   第十三条　被拆迁人选择货币补偿方式安置的，被拆原住宅确权建筑面积在250平方米以内的，按被拆住宅房屋所在地段砖混二等商品房平均价格（其中被拆住宅房屋属一类、二类、三类地段的上浮10%，四类地段的上浮20%）进行结算，与砖混二等基本造价（2004年度测定每平方米建筑面积550元）之差乘以旧房建筑面积，给予自选安置资金补偿；被拆原住宅确权建筑面积超过250平方米的，超过部分按重置价格予以经济补偿。

   被拆迁人原住宅确权建筑面积不足农村私人耕地建房用地标准（1人，50平方米；2－3人，75平方米；4人，100平方米；5人，110平方米；6人以上125平方米，下同）的2倍面积，或已批未建户被拆原住宅确权建筑面积不足建房批文批准建筑面积的（建房批文规定建筑层次的，按批准的建筑面积计算；建房批文未规定建筑层次的，按批准建筑占地面积的2倍计算建筑面积。下同），其不足部分按自选安置资金补偿标准予以经济补偿。

    被拆旧房按重置价格结合成新予以作价补偿，旧房产权归拆迁人所有。

    货币安置补偿资金，由拆迁人在拆迁协议签订后10日内支付总补偿费的50%，待被拆迁人搬迁完毕并经验收合格后15日内付清余额和奖励等费用。

　　被拆迁人在签订拆迁货币补偿安置协议之日起前后2年内，在本市区域内购买房屋的，对其购房款中与货币补偿金等额的部分免缴房屋契税；已缴纳的，由前期办证明、市统一征地办公室审核后由收缴单位予以退还。

    第十四条　被拆迁人选择调产安置方式的，以被拆原住宅确权建筑面积为依据，结合在册人口进行安置。

　　实行多层公寓房产权调换的，被拆原住宅确权建筑面积在250平方米以内部分进行产权调换安置，超过部分按重置价格予以经济补偿，不作安置。其中，被拆原住宅确权建筑面积与安置房建筑面积对等部分，砖混一等安置房人均不超过50平方米的，按基本造价（2004年度测定每平方米建筑面积680元，下同）每平方米建筑面积优惠480元（优惠面积最高不超过150平方米），人均超过50平方米的部分按基本造价，增（减）层次朝向差价（按各类地段砖混二等商品房平均价格乘附表三、附表四中差价率，下同），旧房按重置价格结合成新，结算差价；被拆迁人实际安置建筑面积超过可安置标准的部分，在5平方米及其以内的，按优惠价每平方米1050元，增（减）层次朝向差价；5平方米以上的，按同类地段商品房价格结算；确权旧房建筑面积超过新房建筑面积的部分按货币安置补偿标准予以补偿。

    被拆迁人原住宅确权建筑面积不足农村私人耕地建房用地标准2倍面积的，不足部分按砖混一等基本造价，增（减）层次朝向差价，每平方米建筑面积再增加20元，购买多层公寓安置房。

    建房申请已经批准，但因规划调整等原因而未建的住户，其被拆原住宅确权建筑面积不足建房批文批准建筑面积的部分，（建房批文规定建筑层次的，按批准的建筑面积计算；建房批文未规定建筑层次的，按批准建筑占地面积的2倍计算建筑面积），购买多层公寓安置房按十四条第二款规定享受确权建筑安置政策。面积仍不足农村私人耕地建房标准2倍的部分，按前款规定享受安置政策。

 　　安置公寓房与被拆住宅不属同一地段，且安置房地段类别与被拆住宅相比降低的，由拆迁人按差价总额对被拆迁人予以补偿；地段类别升高的，由被拆迁人按差价总额的50%缴纳地段差价款。被拆迁人缴纳确有困难的，由被拆迁人申请，所在街道办事处审核，经市政府批准后可酌情予以减免。

　　第十五条　有已达晚婚年龄的未婚青年家庭户，若在册户籍人口为2-3人、4人、5人及以上，而旧房确权建筑面积分别不足220平方米、250平方米和280平方米的,经前期办认定，所在街道办事处审定，不足部分面积按货币安置的补偿标准予以补偿；或按砖混一等基本造价，增（减）层次朝向差价，每平方米建筑面积再增加20元，购买多层公寓安置房。

　　第十六条　被拆迁人选择产权调换方式安置的，按规定办理国有土地使用权证和房屋所有权证的，其在安置标准建筑面积内的部分免缴契税和本市事权范围内的行政事业性收费。其安置房按商品住宅交易的有关规定，可直接上市交易。

　　第十七条　拆迁非住宅用房的，实行货币补偿或迁建安置。

　　实行货币补偿的，地上建筑物按重置价对被拆迁人予以补偿，土地以所在地段、用地性质按评估价为被拆迁人提供自选安置资金。

　　实行迁建安置的，在服从城市规划的前提下，按下列规定办理：

　　（一）拆迁人根据被拆迁人合法的土地使用面积，按安置地取得土地使用权的费用标准提供迁建用地的费用或提供相等的用地面积。

　　（二）拆迁人负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整，或者支付相等的建设费用。

　　（三）拆迁人根据被拆迁人旧房建筑面积，按重置价格给予拆迁补偿费。

　　（四）被拆迁人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续，拆迁人应给予必要的协助。

　　上述被拆房屋产权归拆迁人所有。

　　第十八条　拆除依法批准的临时建筑，在批准期限内，按房屋残值补偿；超过批准期限的，不予补偿。

　　拆除未批先建、少批多建、建新不拆旧、非法买卖宅基地建房及其他违法违章建筑的，不予补偿，被拆迁人必须在规定的拆迁期限内自行拆除。逾期未拆除的，依法强制拆除。

　

第五章　房屋拆迁补偿补助标准

　　第十九条　城市规划重点控制区内集体所有土地上的房屋拆迁补偿和安置地段划分为四个等级（详见附表一）。

　　第二十条　砖混二等商品房平均价格按照上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，每年由市政府定期公布。2004年各类地段砖混二等商品房每平方米建筑面积平均价格分别为：一类地段3590元，二类地段2990元，三类地段2390元，四类地段1790元。

　　第二十一条　被拆房屋补偿由有资质的房屋价格评估机构按规定标准评估确定。具体标准见附表二：房屋结构等级评定及重置价格标准表；附表五：房屋等级常用重置结构价差调整表；附表六：房屋成新率基准表。

　　第二十二条　房屋拆迁有关项目评估标准：

（一）被拆迁的各类房屋内有装修的，由评估机构根据房屋拆迁装修补偿标准(附表七)，结合成新率予以确定。装修成新率根据装修使用年限、保养、使用状况等因素确定，但成新率最低为三成。

装修材料归拆迁人所有。

　　（二）拆除简易棚、室外地坪、围墙、水井等附属物的，具体由评估机构根据附属物补偿标准（附表八），予以评估确定。附表八未列入的附属物，由评估机构根据重置价格结合成新，评估确定，附属物归拆迁人所有。入地树木、花木的补偿按零星附属绿化补偿标准（附表九）补偿，树木、花木归原所有人。

　　（三）附属用房由评估机构重置价结合成新评估确定后予以补偿。

　　第二十三条　房屋拆迁有关项目补助标准：　

　　（一）住宅补助标准：

　　1、临时安置补助费：

　　拆迁人按照被拆迁确权住宅建筑面积，结合地段类别给予补助。一类、二类地段按10元/m²建筑面积·月计发；三类地段按8元/m²建筑面积·月计发；四类地段按6元/m²建筑面积·月计发，最低标准按400元/户·月计发。

　　实行产权调换的被拆迁人，自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到安置后的4个月支付其临时安置补助费。拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定过渡期限（12个月）仍未提供安置用房，且由被拆迁人自行解决过渡用房的，应当自逾期之月起，按照原标准的两倍支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转用房的，除继续提供周转用房外，还应从逾期之月起，按规定标准支付临时安置补助费至得到安置时止。

　　对实行货币补偿的被拆迁人，拆迁人应一次性发给12个月临时安置补助费。

　　2、搬家补助费：

　　确权建筑面积在100平方米以下的，按800元/户·次结算；100平方米（含）至200平方米以下的，按1000元/户·次结算；200平方米（含）以上的，按1200元/户·次结算。

　　实行产权调换的，被拆迁人从拆迁人提供或自行解决的临时周转房迁往安置用房时，拆迁人应当再次支付搬家补助费。

　　（二）非住宅补助标准:

　　1、因拆迁引起被拆迁人停产、停业的，拆迁人应按照被拆房屋的建筑面积、使用性质给予一次性经济损失和过渡费用的补助。补助标准：经营用房为每平方米400元；办公用房为每平方米200元；生产用房为每平方米170元；仓库用房为每平方米120元。

    经工商、税务部门批准登记，利用住宅用房进行合法生产、经营的，拆迁人应对生产经营者按前款补助标准给予一次性经济损失和过渡费的补助。

　　2、拆除非住宅用房设施的，拆迁人应按房屋建筑面积结合使用性质发给设施补助费。设施补助费包括设施设备、物资搬迁补助费和设施设备安装补助费。补助标准为：营业用房为每平方米50元；生产用房为每平方米65元；办公、仓库和其他非住宅用房为每平方米25元。

　　（三）其他项目补助标准：

　　1、电话移机、有线电视、互联网的补助费，按现行新装标准予以补偿。

　　2、空调拆装费，按每台300元补助。

　　3、淋浴房拆装费，按每只150元补助。

　　4、太阳能热水器拆装费，按每台500元补助。

　　第二十四条　拆迁范围公布后，新建、改建、扩建的房屋和新增装修及附属物，不予补偿。

　

第六章　附则

　　第二十五条　农业人口身份界定有争议的，由村民代表大会讨论确定。不能证明农业人口身份的，按非农业人口身份认定。

　　第二十六条　确权建筑面积超过农村私人耕地建房标准2倍以上的楼房阁楼确权建筑面积，按重置价予以经济补偿，不作安置。

　　第二十七条　成套房架空层按优惠价每平方米使用面积300元购买。按比例配备的车库，待安置户安置完毕后竞售，按使用面积计价。一至四类地段每平方米建筑面积最低价格分别为：2200元、2000元、1800元、1600元。

　　第二十八条　在城市规划重点控制区拆迁改造前，子女已达晚婚年龄，原住房建筑面积少于150平方米、且急需新建住宅的户，经申请所在街道办事处审核汇总，并于每年3月底前向市国土资源局一次性申报，经市政府批准后，可在各街道安置住宅小区内购买多层公寓住宅。凡购买多层公寓住宅在75平方米以内的，按砖混一等基本造价，增（减）层次朝向差价，每平方米建筑面积再增加20元结算；超过部分，按市场价格结算。

　　第二十九条　在城中旧村改造前因危房或灾毁原因（须经市房屋安全鉴定办公室鉴定）急需整体翻建住宅的住户，由所在街道办事处在安置住宅小区内实施提前安置，享受市有关拆迁补偿和安置政策，原房产权归街道办事处所有；一时无法安置的，按规定程序经批准后，允许其在原地按原住宅占地面积和高度进行翻建。

　　第三十条　被拆迁人按拆迁公告规定时限签订拆迁协议并提前搬迁完毕的，可给予一定奖励。

　　第三十一条　城市规划重点控制区内停止执行余政发〔2000〕153号文件及相关补偿规定。

　　第三十二条　本办法由市国土资源局负责解释。

　　第三十三条　本办法自公布之日起施行。市政府余政发〔2002〕65号、66号和市政府办公室余政办发〔2002〕140号、142号文件同时停止执行。