余姚市人民政府印发关于国有非商服用地改变用途的处置办法（试行）的通知

余姚市人民政府印发关于国有非商服用地改变用途的处置办法（试行）的通知

　

各乡镇人民政府、街道办事处，市直各部门:

　　现将《关于国有非商服用地改变用途的处置办法（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　 

　　 

　　 

　　                       二ＯＯ五年六月二十八日

　

　

关于国有非商服用地改变用途的处置办法（试行）

　

　　为加强土地市场管理，优化土地资源配置，规范土地市场秩序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律、法规和政策规定，结合本市实际，制定如下办法。

　　一、适用范围

　　余姚市域范围内，符合规划要求，现已实际改作商服用途或可改为商服用途的国有非商服用地（近期规划拆迁改造地段和城东新区拆迁改造区域除外）。

　　二、处置程序

　　符合本办法第一条规定的对象，经市政府批准可改变土地用途。具体处置程序为：

　　（一）提出申请。符合上述对象范围的土地使用权人，应在2005年12月31日前向市国土资源局提出改变用途的书面申请。申请者应提供以下资料：1、土地使用权连同地上建筑物改变用途的书面申请；2、土地使用权出让合同（包括土地使用条件、补充协议及附图）；3、土地使用权合法凭证；4、原批准的建设项目规划许可证；5、改变用途后的地上建筑设计及经营项目（或方案）；6、营业执照；7、法人资格证书和业主个人身份证；8、按既有规定已取得的地上建筑物所有权合法凭证；9、市国土资源局要求申请者提供的其它材料。无地上建筑物的土地，可不提供上述4、6、8项材料。

　　（二）权属核查。市国土资源局接受申请后，应会同有关部门对要求改变用途土地的原用途、权属、面积、期限、土地使用权出让合同、土地使用权出让金收缴额、规划许可项目、土地使用现状、有否抵押等，逐一进行核查，并出具审核意见。

　　（三）规划审核。市国土资源局核查认定后，转市规划局审查其改变用途后是否符合规划要求，并出具规划意见书，明确规划红线、容积率等内容（现有建筑密度超过规划确定容积率的地块按实际容积率计算）。对不符合规划要求的，不得改变用途。

　　（四）地价评估。每宗土地的地价评估，包含两个子项：1、该幅土地按原出让合同约定用途、剩余使用年限评定的现行基准价（以下简称基准价）；2、该幅土地改为商服用途后按规划核准面积及其容积率计算的当前市场出让价（以下简称评估价）。对相关的建筑容积率按有关政策规定予以折算。地价评估由市国土资源局委托有资质的地产评估中介机构实施，并由市国土资源局会同市招投标管理办公室按地价审核制度并参考同地段市场价对中介机构评估的结果进行评审、调改和确认。

　　（五）方案报批。对每一宗拟改变用途的土地，其变更后的用途、使用年限、出让方式、出让底价、出让时间等处置方案付诸实施前必须报市人民政府批准同意。

　　（六）土地回收。无地上建筑物的土地，原土地使用权由市国土资源局按基准价有偿收回，有地上建筑物的，按原出让合同约定用途和当年拆迁安置政策予以补偿后收回，然后办理原土地使用权出让合同的终止手续，并注销原房产权证。

　　（七）公开出让。对收回使用权的土地（包括地上建筑物），由市国土资源局按现行相关规定向社会以招标、拍卖或挂牌方式公开出让其国有商服用地使用权。其出让底价不得低于评估价。

　　（八）缴款办证。受让人应在竞得出让土地后30天内支付该幅土地使用权出让金的一半或全部。30天内全部付清有困难的，可补签延时分期付款协议，其首期支付一半后的余额可在竞得国有商服用地使用权后的3年内分期付清，其延期付款部分金额须按竞得土地使用权时人民银行发布的同期贷款基准利率计息。受让人若为该幅土地原使用权人，且出让金在30天内全部付清的，市政府给予20%的奖励。

　　在缴清土地使用权出让金的全额并完税后，市国土资源局给予办理国有商服用地使用权证书，其地上建筑物也由市房管局给予按商服用途登记做证。国有商服用地的竞得者若为该幅土地原使用权人的，缴税计征额中可以扣除原购地或行政划拨用地时缴付给政府的购地款，在办理商服用房产权证时可扣除原办理房产权证时缴纳的税额。

　　三、加强用地管理

　　（一）加强领导。对国有非商服用地改变用途的处置工作，由市地产领导小组负责。相关的具体处置事务，由市国土资源局负责并牵头会同有关部门办理。被处置土地招标、拍卖或挂牌出让，必须进入市招投标中心。

　　（二）切实加强建设用地用途管理。一切建设项目均必须严格按照规划审批和土地出让文件中确定的用途进行设计、建设和使用。在工业用地上建设的各类房屋，未经批准不得用于或出租他人用于除工业生产经营活动以外的其他经营活动。各类行政划拨用地上建设的房屋，也应按取得该宗土地使用权时规定的用途使用，未经市国土资源局、市规划局审核并报经市政府批准不得擅自改变用途和出租、出售。国土、规划、建设、房管、工商、城管和财政等部门要加强巡查，依法查处各种改变土地约定用途和房屋规划设计用途的行为。

　　从2006年1月1日起，对未经批准擅自将国有非商服用地改为商服用途的（包括现已擅自改变用途却不按本办法规定申请改变用途处置的），由市国土资源局责令其改正，并处以罚款；对拒不改正、拒不缴纳罚金的，由市国土资源局依法收回其土地使用权，对土地原使用权人只退还其原缴付给政府的土地出让金。国有非商服用地经批准允许改为商服用途的，对土地原使用权人按本办法第二条第六款规定予以补偿后收回其土地使用权，然后将该幅土地按商服用途经招标、拍卖或挂牌向社会公开出让。对因城市规划调整导致土地使用功能改变，已出让土地尚未建设和使用的，其土地闲置的起算时间从本办法发布之日起计算。

　　（三）规范房屋用途登记和房屋租赁管理。房屋实际用途必须与房屋设计用途相一致。房管部门在办理房屋所有权登记时，必须在房屋所有权证中注明房屋设计用途、用地属性和用地取得方式，房屋设计用途的确定应以计划、规划和国土管理部门批准的合法有效文件为依据，以土地用途为准则。

　　房屋所有权人在出租房产时，应当办理房屋租赁登记，取得房屋租赁证。房屋租赁证应严格按照房屋所有权证中标明的房屋设计用途标注出租房屋用途，不得擅自更改。

　　以前已核发的房产权证中若未标注房屋设计用途或标注的房屋设计用途含义不清的，房屋所有权人可以向市房管部门申请核定。市房管部门应以该房屋建造时计划、规划、国土管理部门的合法有效文件为依据予以核定；依据不清的，由市国土资源局、市规划局审核认定。

　　（四）规范企业经营活动场所登记。企业（含个体工商户，下同）必须有与其生产经营活动相适应的房屋作为其合法的经营场所，并与房屋的设计用途相一致。商业、旅游、娱乐、服务业企业必须以商服用房作为其经营活动的场所。工商、卫生、公安、安监、税务等部门在办理登记、年检时，应当查验其用作经营活动场所的房屋所有权证或房屋租赁证。凡房屋所有权证或房屋租赁证上标注的房屋用途与其经营活动不相符的，不得予以登记，不得核发各类执照证件。

　　四、本办法由市委政策研究室负责解释，自发布之日起施行。本市以往所制订的政策措施与本办法有抵触的，以本办法为准。