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嘉善县城市房屋拆迁管理实施办法 |
【实施日期】2002/10/01【颁布单位】第10号【失效日期】 |
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《嘉善县城市房屋拆迁管理实施办法》已经县人民政府第四十次常务会议审议通过，现予公布，自2002年10月1日起施行。 第一章 总 则 第一条 为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》及其他有关法律、法规、规章，结合本县实际，制定本办法。 第二条 在本县城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。在本县城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，参照本办法执行。 第三条 本办法所称拆迁人，是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。 本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。 本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或个人。 第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。 第五条 拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置。被拆迁人、房屋承租人必须服从城市建设需要，在搬迁期限内完成搬迁。 第六条
嘉善县建设局（以下简称县建设局）是本县城市房屋拆迁工作的行政主管部门，负责对全县的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
县人民政府有关部门、所辖镇人民政府应当依照各自职责，互相配合，共同做好城市房屋拆迁管理工作。 第二章 拆迁管理 第七条 县人民政府组织建设、计划、国土资源等行政管理部门，按照城市总体规划的要求，根据本县社会经济发展水平，同时考虑近期新建商品房的市场供应等因素，制定城市房屋拆迁的中长期计划和年度计划。拆迁年度计划由县人民政府报市人民政府备案。 第八条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。申请房屋拆迁许可证，应当向县建设局提交下列文件： （一）建设项目批准文件； （二）建设用地规划许可证； （三）国有土地使用权批准文件； （四）拆迁计划和拆迁方案； （五）本县金融机构出具的补偿、安置资金专用存款帐户的存款证明。 前款第（四）项规定的拆迁方案，应当对临时周转用房和用于产权调换的安置用房作出安排，提供的安置用房应当产权清晰、保证无权利瑕疵。前款第（五）项规定的拆迁补偿、安置资金应不少于拆迁预算的百分之八十，拆迁人提供的安置用现房可以折价计入；不足部分由拆迁人必须在拆迁期限过半前补足；安置用现房应当符合国家质量安全标准。 第九条 县建设局应当自收到拆迁房屋申请之日起三十日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。 第十条 县建设局应当自房屋拆迁许可证核发之日起五日内，将建设项目的名称、拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁期限等内容，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 县建设局和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。 第十一条
拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋； 县建设局应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限不超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，应当经县建设局批准，延长暂停期限最长不得超过一年。 第十二条 拆迁人自取得房屋拆迁许可证之日起三个月内不实施拆迁的，房屋拆迁许可证自然失效，并由县建设局予以公告。 需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满十五日前，向县建设局提出延期申请；县建设局应当自收到延期申请之日起十日内予以答复。 第十三条 拆迁人应当按照房屋拆迁许可证核准的拆迁范围实施拆迁，不得擅自超越或者缩小拆迁范围。确需扩大或者缩小拆迁范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向县建设局申请变更拆迁范围。 拆迁范围经批准变更后，县建设局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。 第十四条 拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格证书的单位（以下简称拆迁单位）实施拆迁。 县建设局不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。 第十五条 拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，明确拆迁委托必要事项，并签订拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同签订之日起十五日内，将合同报县建设局备案。 被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。 第十六条 拆迁人应当向被拆迁人公布拆迁补偿安置方案。 拆迁人与被拆迁人或者代管人应当在公告规定的搬迁期限内，根据本办法规定签订拆迁补偿安置协议。协议应当载明补偿形式、货币补偿金额及其支付期限、安置地点、安置用房面积、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、搬家补助费和临时安置补助费、违约责任以及当事人认为需要订立的其他条款。 拆迁租赁房屋、租赁的代管房屋的，拆迁人应当与被拆迁人或者代管人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。 与拆迁人签订拆迁补偿安置协议的被拆迁人、房屋承租人，以房地产权证所载明的所有人和租用公房凭证、房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。代管人依不同情形以相应的代管权资格证明为准：
（一）房屋所有人因正当理由不能自行管理其房屋而委托代管的，以所有人出具的经公证或者鉴证的授权委托书为准； 拆迁房管部门代管的房屋，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证。代管人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 签订拆迁补偿安置协议应当使用省建设行政管理部门统一监制的文本。 第十七条 被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报县建设局审核同意后实施拆迁： 房屋拆迁前，拆迁人应当对被拆迁房屋作勘察记录，向公证机关办理证据保全、补偿款提存手续。 第十八条 拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在协议约定的搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。 第十九条 拆迁当事人在公告规定的搬迁期限内经协商达不成拆迁补偿安置协议的，可以向县建设局申请裁决。被拆迁人是县建设局的，由县人民政府裁决。裁决应当自受理裁决申请之日起三十日内书面作出。裁决作出之前，裁决部门应当充分听取各方意见。 拆迁当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起六十日内向有管辖权的行政机关申请行政复议，也可以在裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。除依法需要停止执行的情形外，如拆迁人已按裁决提供安置用房、周转用房或者给予货币补偿的，行政复议、诉讼期间不停止拆迁的执行。 第二十条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由县建设局依法申请人民法院强制拆迁。 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。 第二十一条 拆迁设有抵押权的房屋，抵押人应当及时书面通知抵押权人。抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。 抵押人违反前款规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 第二十二条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、归侨侨眷房屋、涉外房屋等另有规定的，从其规定。 第二十三条 城市房屋拆迁涉及公共设施或者各种管线迁移的，由原所有人按规定期限自行迁移，所需迁移费用，由拆迁人给予补偿。但结合道路扩建按规划需要就位新设、增设各种管线而发生的费用，拆迁人不予负担。 第二十四条 对拆迁范围内的花木、绿地，应当尽可能保留。不能保留的，应当按照国家和省的规定办理有关手续。 第二十五条 尚未完成拆迁补偿、安置的建设项目确需转让的，项目转让人与受让人应当签订书面合同，受让人须提供本办法第八条第一款第（五）项规定的拆迁补偿安置资金证明，并经县建设局同意，方可办理房屋拆迁许可证变更手续。县建设局应当将变更后的房屋拆迁许可证的相关内容予以公告。 项目转让人尚未将拆迁补偿安置协议或者裁决载明的相关权利、义务履行完毕的，由受让人继续履行。项目转让人与受让人应当书面通知被拆迁人、房屋承租人，并自转让合同签订之日起三十日内予以公告。 受让人不能履行原拆迁补偿安置协议的，转让人应当承担连带责任。 在拆迁期限内拆迁人因其他情形发生变更的，均按本条规定办理相关手续。 第二十六条 拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。具体按照《浙江省城市房屋拆迁补偿安置资金管理办法》规定执行。 县建设局应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构应当协助监督。 第二十七条 县建设局应当建立、健全房屋拆迁档案管理制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。拆迁人、拆迁单位有义务如实提供有关情况和资料。 房屋拆迁的档案资料包括：拆迁人从事房屋拆迁的有关批准文件，拆迁计划和拆迁方案及其调整资料，拆迁补偿安置协议及其结算资料，以及其他与拆迁有关的档案资料。 第三章 拆迁补偿与安置 第二十八条 拆迁人应当向被拆迁人按照国家法律、法规和本办法的规定给予合理补偿。 拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，可以实行与货币补偿金额同等价值的产权调换（以下简称产权调换）。被拆迁人有权选择具体补偿形式。被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利。 拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人按市场评估价给予货币补偿。 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。 实行产权调换的，拆迁人应当提供经县建设局核查的安置用房，并按照货币补偿金额与安置用房的房地产市场评估价格结算差价。选择产权调换的被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房。 安置用房应当符合设计规范要求；属于新建商品房的，交付前应当经综合验收合格。 货币补偿或者产权调换的面积，按照被拆迁房屋的房屋所有权证或者其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。 第二十九条 按照本章规定对被拆迁人进行补偿后，其被拆迁房屋按规定容积率（住宅1.2，办公、商业用房1.5，工业用房0.5，其他用房1.5）占有的土地，不再按照《浙江省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》第二十九条规定予以补偿。被拆迁人依法享有使用权的土地，其面积超过被拆迁房屋按规定容积率占有的土地面积的，超过部分的土地进行分类补偿： （一）土地属解放前沿革使用至今的，按我县核定的征地成本给予补偿； 前款第（一）、（二）项所指的征地成本和耕地平均年产值，分别由县国土资源局、发展计划局确定，并报县人民政府批准后执行。 土地补偿费应当在房屋拆迁补偿安置时一并计付。 第三十条 拆迁范围内的违法建筑、超过批准期限的临时建筑，必须在拆迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按其建设成本结合剩余使用期限给予补偿。 第三十一条 拆迁范围公布后，被拆迁人继续进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。拆迁范围公布时原经批准的在建部分，按其建设成本给予补偿。 第三十二条 被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有法定资格的房地产评估机构（以下简称评估机构）以房屋拆迁许可证核发时县人民政府公布的货币补偿基准价为基本依据，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修等因素评估确定，并就被拆迁人姓名、房屋门牌号、评估的因素、依据、价格等主要情况，在被拆迁地段予以不少于十日的公示。被拆迁房屋及附属物和安置用房的评估基准日以房屋拆迁许可证核发之日为准。 评估机构在确定被拆迁房屋的房地产市场评估价格前，应当听取被拆迁人的意见。 凡进行房屋拆迁评估管理、从事房屋拆迁评估业务的，遵照《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》执行。 第三十三条 县建设局应当提出不少于两家的评估机构名单，并说明其资质、信誉等情况，供被拆迁人选择。被拆迁人应当在县建设局提供评估机构名单后十日内作出书面选择。评估机构由县建设局按参加选择的被拆迁人的多数意见确定。评估机构所得赞成票相等或者被拆迁人未在规定时间内作出选择的，由县建设局确定。 需向确定的评估机构支付的费用由拆迁人承担。 第三十四条 拆迁评估应当由拆迁人委托，并签订评估委托合同。拆迁人应将按规定标准计算的评估费用一次性存入县建设局在已协商签订监管协议的银行中开设的专户，评估完成后十日内经县建设局同意方可使用。拆迁许可证规定范围内的拆迁房屋及附属物的评估与安置用房的评估应当委托同一家评估机构进行。 第三十五条 拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。 第三十六条 评估机构应当按照评估合同约定的时间和内容完成委托任务。接受委托的评估机构不得转让受托的评估业务。 评估机构应当向委托人提供全部被评估房屋的整体评估报告和各套分报告，同时向被拆迁人出具分报告。 评估机构在出具评估报告后，应向房屋拆迁当事人解释拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生过程等。 第三十七条 当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核，原评估机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。 第三十八条 当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向县建设局书面申请裁决。当事人为县建设局的，应向县人民政府申请裁决。裁决部门受理裁决申请后，可提请县房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行鉴定，房屋拆迁评估技术委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据，裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。 房屋拆迁评估技术鉴定费用，由申请人在提出裁决申请时，按评估费的50%向裁决部门交纳。 第三十九条 被拆迁房屋的货币补偿基准价，由县建设局会同价格、国土资源等部门按照上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格分别确定，报县人民政府批准，并在每年3月底前公布。 县建设局应当会同有关部门制订上一年度各类房屋的重置价格，房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度，房屋装修和附属物补偿标准，报县人民政府批准后实施。 第四十条 按照有关规定享受最低生活保障待遇的本县城市居民，其被拆迁住宅用房每户建筑面积小于三十六平方米（在同一城市规划区内有其他住宅用房的合并计算），并实行产权调换的，拆迁人应当提供建筑面积不小于三十六平方米的成套房作为安置用房。被拆迁房屋和安置用房互不结算产权调换的差价。 被拆迁人自行选择安置用房的，不适用前款规定。 被拆迁住宅用房每户建筑面积，按照房屋拆迁许可证核发时被拆迁人的户籍证和房屋所有权证或者其他合法房产凭证为依据确定。 第四十一条 拆迁房管部门直管住宅公房或者单位自管住宅公房（包括不成套房）的，房屋承租人享有按照房改政策购房的权利。房屋承租人按照房改政策购房后，拆迁人应当对其按被拆迁人予以补偿、安置。 房屋承租人未按房改政策购房，也未与被拆迁人达成解除租赁关系协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换。安置用房由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新签订房屋租赁合同。 第四十二条 拆迁落实私房政策换约续租的住宅用房的，拆迁人应当按照本办法规定对被拆迁人予以补偿、安置。 现住的房屋承租人必须与落实私房政策时的承租人或其同住人一致。房屋承租人在同一城市规划区内另有住房的，应无条件搬迁；房屋承租人在同一城市规划区内没有其他住房的，由政府提供户均建筑面积不小于三十六平方米的公有住房，供其继续租住。 第四十三条 拆迁房管部门代管的房屋，代管房屋有使用人的，应当实行产权调换；代管房屋无使用人的，由代管人选择补偿安置方式。 选择产权调换的，安置用房仍由房管部门代管；选择货币补偿的，货币补偿金额由代管人专户存入银行。 第四十四条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。认定房屋用途以城市规划、国土资源管理部门提供的合法有效文件作为依据。 产权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有人的申请，按照本条前款的规定调查确认。 房屋所有人要求改变原登记用途的，可以在其房屋被列入拆迁范围前，持有关文件向产权登记部门申请变更登记。 第四十五条 1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，根据房屋所有人的申请，按改变后的用途认定，由产权登记部门变更登记；其中改为商业用房的，应当持有合法有效营业执照。 改变房屋用途，按规定应当交纳土地收益金的，房屋所有人应当在变更登记前依法补交土地收益金。
1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之日至2002年10月1日本办法施行前，未经城市规划、国土资源管理部门同意改变房屋用途的，按其房屋所有权、土地使用权登记的用途认定。其中改为商业用房并同时具备下列条件的，除对其按住宅进行安置外，还应当按同地段商业用房的市场评估价（出让土地）的40%给予一次性货币补偿： 第四十六条 被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当自领取房屋拆迁许可证之日起二十四个月内将被拆迁人或者房屋承租人安置完毕。 过渡期间的周转用房可以由被拆迁人或者房屋承租人自行解决，也可以由拆迁人提供。被拆迁人或者房屋承租人有权选择具体过渡方式，拆迁人不得强迫或者拒绝。 拆迁人提供周转用房的，被拆迁人或者房屋承租人应当在得到安置用房的四个月内腾退周转用房。 第四十七条 住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人自行解决周转用房的，拆迁人应当从其搬迁之月起到被安置后的四个月内支付其临时安置补助费。临时安置补助费按照当地租赁与被拆迁房屋相当面积、地段的住宅用房所需费用的平均价格确定。具体标准由县人民政府确定，每年公布一次。 拆迁人超过拆迁补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的两倍支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。 拆迁人提供周转用房的，周转用房应当与被拆迁房屋的居住条件相当，拆迁人不再支付临时安置补助费。拆迁人超过协议规定的过渡期限未提供安置用房的，除继续提供周转用房外，还应当自逾期之月起按照规定标准支付临时安置补助费，补偿被拆迁人或者房屋承租人因延期使用安置用房的损失。 第四十八条 拆迁人应当支付住宅房屋的被拆迁人或者房屋承租人搬家补助费。搬家补助费每户不低于六百元，具体标准由县人民政府确定，每年公布一次。 实行产权调换的，被拆迁人或者房屋承租人从拆迁人提供的临时周转用房迁往安置用房时，应当再次支付搬家补助费。 第四十九条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业引起的经济损失以及搬迁、安置、过渡费用，由拆迁人给予一次性补助： （一）设备运输、搬迁、安装费用，按实结算； （二）停产、停业损失及过渡费用，补助时间不超过六个月，具体标准由县人民政府确定。 第五十条 拆除产权属于学校、医院、敬老院、幼儿园、影剧院、居委会等用于社会公益事业的房屋及其附属物，拆迁人应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。 第四章 附 则 第五十一条 本办法未尽事宜，按《浙江省城市房屋拆迁管理条例》执行。 第五十二条 本办法自2002年10月1日起施行。本县以前制定的有关国有土地上城市房屋拆迁的规定与本办法不一致的，以本办法为准。 |
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