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建德市集体非农建设用地使用权流转管理暂行办法

【实施日期】2000/06/26【颁布单位】 建政[2000]9号【失效日期】

第一条 为了规范农村集体存量非农建设用地流转行为，维护土地所有者和使用者的合法权益，盘活存量土地，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法》和中发（1997）11号文件的有关规定，结合本市实际制定本暂行办法。

第二条 农村集体非农建设用地（以下简称集体建设用地）是指农村集体土地中已依法办理土地使用手续的建设用地。

第三条 农村集体建设用地使用权流转，是指集体建设用地使用权通过有偿，有期限转让（交换）、作价入股、出租和抵押等方式致使土地使用权发生转移或实际使用人发生变更的行为。 流转的双方必须按照本办法办理有关审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

第四条 市土地行政主管部门（以下简称市土地管理部门）负责本市集体建设用地流转的管理和监督检查。

第二章 集体建设用地流转的范围

第五条 凡符合建德市土地利用总体规划和村镇建设规划，并依法取得土地使用权的集体建设用地，除城市规划区内的建设用地，都可以实行流转。 凡在建制镇规划区范围内集体建设用地流转后，改变用途，从事房地产开发、娱乐、商业、金融、旅游用地，必须征用为国有土地后，按有关规定实行出让，其收取的出让金按“转权让利”的原则，由市财政按比例返回给土地使用者。

第六条 有下列情形的，必须通过集体建设用地流转的办法，办理建设用地流转手续，并向土地所有者补交土地收益，可以一次性补交土地收益，也可以分期补交。 1、乡镇范围内集体经济组织利用依法取得的集体建设用地与其他单位、个人以土地使用权作价出资（入股）、联营等形式共同兴办企业，使集体土地使用权发生转移的； 2、因企业改制、改组、内资联营、组建企业集团公司、股份有限公司，有限责任公司或股份合作制公司等情况，致使集体土地使用权发生转移的； 3、因企业破产、兼并、转让、出售、出租，致使集体土地使用权发生转移的； 4、乡（镇）集体经济组织利用原厂房及土地使用权举办外商投资企业（含外商独资企业）租用集体土地，致使集体土地使用权发生转移的； 5、农村私人住宅出租、转让，致使集体土地使用权发生转移的； 6、改变原土地用途，从事营利活动的。

第七条 集体建设用地使用权的流转，保留其集体所有性质。根据具体项目和用地者的需要，集体建设用地也可通过办理征用手续，实行国有土地使用权出让、租赁或划拨。

第三章 地价评估和确认

第八条 集体建设用地流转时，应由具备地价评估资质的地价评估机构进行宗地评估，报土地管理部门确认并按土地评估确认价核定土地收益、土地作价出资 （入股）金额及实施抵押金额。

第九条 集体土地使用权流转转让时，其集体所有者土地收益金额按不高于土地标定地价或评估确认价的40%确定。 集体土地使用权租赁的，工业用地年租金标准按市政府建政发（97）146号文件的规定执行，其它用地年租金收取标准按物价部门核定的标准执行，由土地使用者按年向土地所有者缴纳土地租金。 集体土地使用权作价出资（入股）的，土地作价出资金额原则上不得低于评估确认价金额。 办理流转后的土地使用权抵押金额的设定原则上高于未办理土地流转的土地。

第十条 集体建设用地流转中实际交易价格低于基准地价的，市土地管理部门有权要求流转双方补足地价。对拒不补足的，市土地管理部门有权撤消原批准文件，其流转行为无效。

第四章 集体建设用地流转的方式

第十一条 集体建设用地流转时，应该确定土地使用期限，属于转让或作价出资 （入股）时，土地使用权年限一般应与项目的经营年限相一致，最高年期不得超过国务院55号令规定国有土地同类项目的最高年限。属集体建设用地使用权租赁的，一次性签定最高租赁期不超过8年。

第十二条 集体建设用地流转时，其地面建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及附着物流转时，土地使用权随之流转。

第十三条 集体建设用地流转，必须由双方当事人签订土地使用权流转合同。第一次流转，由集体建设用地所有权者与接受流转的使用者签订集体建设用地流转合同。第一次流转后的再次流转，由集体建设用地使用者与接受流转的使用者签订流转合同。

第十四条 集体土地流转合同，由市土地管理部门，根据不同的集体土地流转方式，相应制定集体土地使用权转让，作价出资（入股）和出租等统一规范合同文本，并对合同履行情况进行监督检查。

第五章 集体建设用地流转审批程序和权限

第十五条 集体建设用地流转必须按下列程序办理。 （一）申请。集体建设用地流转时，由土地所有者或土地使用者持原批准使用土地文件或集体建设用地使用证，受流转方的项目文件和有关部门的规划意见（出租或抵押的除外），向当地土管所提出流转申请，需地价评估的则同时申请地价评估，集体土地流转当事人根据不同的流转方案签订相应的土地使用权流转合同。 （二）审批。按本办法规定的批准权限，经土地管理所初审，报市土地管理部门审核，首次土地使用权流转报市政府批准。土地使用权再次流转由市土管局审批，凭土地管理部门颁发批准文件，予以确权发证。 （三）登记发证。土地使用者按流转合同规定付清土地价款后，在30日内到市土地管理部门办理土地申报登记发证。

第十六条 集体建设用地使用权流转后再次流转的，应征得土地所有者的同意，终止原签订的流转合同，办理注销登记后，按第十五条规定程序办理流转审批手续。

第六章 土地使用权流转的终止

第十七条 集体建设用地流转合同规定的使用期届满，土地使用权及其地上建筑物，其它附着物所有权，根据土地流转不同方式分别处置：
（一）属集体土地使用权转让（包括作价出资）的，土地使用期满，其地上建筑物及其附着物按流转合同约定处置。 （二）属于土地使用权连同地上建筑物租赁的，租赁期满后，承租人应无偿向土地所有者或土地使用权人交还承租的土地和房屋使用权，并依照规定办理注销登记。 （三）属土地使用权抵押的，在抵押期届满或解除时，应依照规定办理注销登记。

第十八条 土地使用期届满，土地使用者要求续期的，应在土地使用期届满前三个月内向集体土地所有权人提出续期要求，由集体土地所有权人向市土地管理部门提出申请，经批准同意后，按本办法重新办理集体建设用地流转手续。

第十九条 集体建设用地使用者依法取得的土地使用权受法律保护。在特殊情况下，因国家建设和农村集体公益事业建设需要，集体土地所有权人报经市土地管理部门批准后，可以提前收回。土地所有权人应提前三个月告知，并根据使用年限，利用土地的实际情况给予相应补偿。

第七章 土地权益处置和管理

第二十条 集体土地流转收益全部归集体土地所有者所有，土地收益实行收支两条线管理制度，由乡（镇）土管所统一收取，专户储存，按季与集体经济组织结算。 集体土地流转过程中的税费按国家有关规定执行。土地管理部门办理流转过程中的有关费用由土地所有者按有关规定从土地收益中支出。

第二十一条 集体土地所有者取得的土地收益，由集体经济组织的资产管理机构负责管理。主要用于土地资源的开发、发展农村经济、基础设施的投资。

第二十二条 本办法发布之前已发生的集体土地建设用地流转行为，企业改制中未进行土地资产处置的，按本办法规定予以办理流转手续。

第二十三条 本办法由市土地管理局负责解释。