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建德市人民政府关于规范改制企业土地租赁处置方式和划拨土地使用权出租、改变用途管理的通知

【实施日期】2001/11/16【颁布单位】 建政发[2001]213号【失效日期】

各镇、乡人民政府，各街道办事处，市政府各部门、单位，各企事业单位：

为加强土地资产管理，培育和规范地产市场，深化我市土地使用制度改革，完善土地有偿使用方式，防止土地资产流失，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）精神。结合我市土地及房地产市场管理工作实际，现就我市规范改制企业租赁土地处置方式和加强划拨土地使用权出租、改变用途管理等事项通知如下：

一、规范改制企业租赁土地处置方式

（一）适用范围

改制企业使用国有土地的，其土地资产除出让、作价入股方式处置以外，均应采取租赁方式，依法办理土地使用权租赁手续。

（二）改制企业土地租赁手续办理程序 1、申请。企业改制方案经批准后，应持批文、土地权源证明及相关资料到市土地管理部门（以下简称市土管部门）依法办理土地租赁审批手续。 2、签订合同。由市土管局与改制企业签订土地使用权租赁合同。 3、改制企业按土地使用权租赁合同交纳土地租金。 4、登记发证。改制企业持原土地权属证明、改制批准文件，土地使用权租赁合同等，向市土管部门申请土地使用权变更登记，领取土地使用权证。

（三）土地租金标准和收缴
1、租金标准根据建德市基准地价结合各乡镇经济状况换算成年租金（详见附表）；租金标准随基准地价的调整而调整，每三年调整一次，调整的幅度根据国民经济发展状况和地价标准进行调整，每次调整幅度最高不超过30％。 2、自本文件下达后，改制企业土地租金从2002年起征收，第一年按应交纳租金的20％收取，第二年按应交纳租金的40％收取，第三年按应交纳租金的60％收取，第四年及之后每年按应交纳租金的100％收取。 3、对缴纳土地租金有特殊困难的企业，需要缓交、减免的，由企业提出申请，经市土管部门审核后，报市政府批准，酌情予以减免。

（四）使用租赁土地的权利与义务 1、实行租赁方式供地的改制企业，不得擅自转租土地使用权或改变用途，确需转租和改变用途的，须经规划、土管部门批准后，重新签订土地租赁或出让合同。租赁土地改变用途从事房地产开发经营的，一律纳入土地收购储备管理。 2、改制企业要求以租赁土地使用权随同地上建筑物一起设定抵押的，必须依法报经市土管部门批准后方可设定抵押，同时报国资局备案，其抵押年限不得超过租赁年限。 3、改制企业租赁土地期限届满的，可在租赁合同到期前30日申请续期，经市土管部门批准后重新签订租赁合同；使用国有土地的改制企业到期需办理出让手续的，经批准也可以办理出让手续。出让时应由体改委审核改制时土地开发成本是否已列入改制资产，以确定最终出让价格。

二、划拨土地使用权出租和改变用途的管理。

（一）土地使用权出租和改变用途的界定
土地使用权出租是指土地使用者作为出租人，将土地使用权单独出租或随同地上建筑物、其他附着物租赁他人使用，并由承租人向出租人支付租金的行为。 土地使用权改变用途是指土地使用者改变划拨批准文件（设定登记）规定的土地用途行为。 （二）划拨土地使用权出租办理出让或租赁手续程序 1、办理出让手续 ⑴申请。划拨土地使用权出租补办出让手续，应递交下列资料向土管部门提出申请，领取和填写《划拨土地使用权出租补办出让手续申报表》。 ①国有土地使用证，土地、房屋有关权源资料；
②租赁协议书、出租范围四至界限、平面示意图； ③土管部门认为有必要提交的其它资料。 ⑵审核租赁协议书。核实出租地块四至范围，土地面积、地段等级、出租用途等情况，核定出让地价。 ⑶签订合同。市土管部门与出租人签订《划拨土地使用权出租补办出让合同》。 ⑷登记。市土管部门根据《划拨土地使用权出租补办出让合同》向出租人收取出让金，代征有关税费，同时办理注册登记。 2、办理租赁手续 ⑴申请。出租人持国有土地使用证以及地上建筑物、其他附着物产权证明等合法证件，向市土管部门提出申请。 ⑵经市土管部门批准后，由市土管部门与出租人签订租赁合同，并由出租人按建德市土地级差地租标准向市土管部门交纳土地使用权租金。 ⑶出租人与承租人依照有关法律、法规的规定，签订土地使用权租赁合同。 ⑷登记。租赁双方当事人到市土管部门办理土地使用权租赁登记手续。

（三）划拨土地使用权改变用途办理程序 土地使用者需改变土地用途的，应当向市土管部门提出申请，报市人民政府批准，其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经市规划行政主管部门同意。 土地使用者改变原土地用途从事经营性活动不符合划拨用地范围的，应依法实行出让或租赁等有偿使用方式，与市土管部门签订土地使用权出让合同或土地使用权租赁合同；土地使用者改变土地用途从事房地产开发的，一律纳入土地收购储备管理。

 （四）土地使用权出让金或租金收缴与管理。 1、土地使用权出让金（换算成楼面地价）按出让合同规定缴纳，其标准与建德市各乡镇基准地价相均衡；土地使用权租金按建德市土地级差地租标准确定，土地使用权出让金或租金可以一次性缴纳，也可以按土地出租或改变用途收益逐年缴纳。 2、对缴纳土地使用权出让金或租金确有困难的单位或个人持有关部门证明向市土管部门提出申请，报市人民政府批准后方可缓交或减免。

（五）土地使用权终止。 划拨土地使用权出租、改变用途补办出让或租赁手续，出让或租赁合同规定的期限届满的，即恢复划拨土地使用权的使用性质。如需继续出租或改变用途的，须重新与市土管部门签订土地使用权出让合同或土地使用权租赁合同。 改制企业的土地使用权租金及出租、改变用途的出让金或租金，由市土管部门负责征收，使用财政部门统一印制的票据，收取的出让金或租金直接缴纳市财政专户。财政部门从上缴的出让金、租金中按一定比例提取作为土管部门土地二级市场管理经费。 凡未经依法批准，土地使用者擅自出租或改变土地原批准用途的，由市土管部门根据《土地管理法》、《浙江省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法等有关法规规定处罚。 本通知自发布之日起执行。原建土字（95）23号、建价（95）56号、建农财字（95）51号《关于土地使用权出租交纳年租金的通知》同时废止，市土管部门、财政局、物价局可根据本通知制定具体实施细则。 本通知由市土管部门负责解释。

附表“建德市土地级差地租标准（楼面地价）、建德市工业用地租金标准、建德市商业用地地价楼层分配率、建德市住宅用地地价楼层分配率”