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转发市建设局等三部门《关于进一步加强建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认管理的若干意见》的通知

【实施日期】2005/09/19【颁布单位】富政办〔2005〕67号【失效日期】

转发市建设局等三部门《关于进一步加强建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认管理的若干意见》的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

市建设局、发展和改革局、国土资源局拟订的《关于进一步加强建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认管理的若干意见》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

二○○五年九月十九日

关于进一步加强建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认管理的若干意见

（市建设局、市发展和改革局、市国土资源局 二○○五年八月十日）

为进一步贯彻省政府《关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知》（浙政发〔2004〕37号）和杭州市人民政府《关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见（试行）》（杭政〔2005〕2号）精神，切实加强城市建设项目审批管理，节约和集约利用土地，提高土地利用效率，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，现就建设项目建筑容积率调整和建筑面积确认管理工作提出如下意见。

一、 适用范围
本意见适用于富阳市范围内建设项目建筑容积率调整及建筑面积确认的处理。

二、 关于建设项目建筑容积率调整的处理
加强建设项目审批阶段对容积率、建筑面积等规划指标的审核。

（一）一切建设项目均应严格执行城市规划，项目开发建设单位必须认真履行土地出让合同，按照合同中约定的建筑用途和容积率进行设计和建设，不得擅自改变用途或变相超容积率建设。凡不按照约定用途建设，或未经项目审批单位和规划行政主管部门批准而超容积率建设的超建筑面积部分，均为违法建筑。

（二）市规划局在项目审批阶段组织方案图设计及施工图设计审查时，应对建设项目按规划控制性指标、发展和改革局项目建议书、初步设计批复及国土资源局供地合同等文件进行严格审查，并应委托施工图审查单位对建筑面积进行严格审查。

（三）经市规划局审查，对建设项目建筑容积率、建筑高度超过规划控制性指标及市发展和改革局、国土资源局等有关文件合同规定的，分别按以下程序处理：

1、工业性项目（包括工业、仓储）
鼓励工业项目提高投资强度，以项目总面积为基数，超出面积在项目总面积10%以内的，由市规划局核准后，直接办理，项目不再重新立项；超出面积在项目总面积10%以上的，由市发展和改革局重新立项备案后，再由市规划局办理。相关手续办毕后，企业应将有关资料报市国土资源局备案。 工业性项目内的行政办公和生活服务等配套设施用地按浙政发〔2004〕37号文件严格控制。

2、公共事业性项目（包括政府投资行政事业办公楼、体育、医疗、教育用房和经济适用房等） 严格控制公共事业性建设项目超过市发展和改革局项目建议书及初步设计批复的建筑容积率建设，确需调整的，由市发展和改革局同意报市政府批准后，方可调整，并按建设项目程序办理相关手续。

3、经营性项目 经营性项目建设严格执行项目规划控制性指标及市发展和改革局、国土资源局有关文件要求。部分项目在土地出让后，因区块规划条件的变化或项目方案设计中的技术因素，不改变具体建设用途但确需少量超容积率建设的，在符合城市总体规划，不影响城市景观、城市安全、城市生态，确保“建筑密度、绿地率二项指标严格控制”的前提下，以建设项目总面积为基数，超出面积的方案必须由市发展和改革局会同市建设局、国土资源局等相关部门论证同意，报市政府批准后，方可调整。并由项目建设单位向市国土资源局补缴土地出让金等相关费用，签订土地出让补充合同后，按建设项目程序办理相关手续。

4、项目方案及施工图经审核同意并公示后，不得进行调整。市建设局依据审核结果和公示方案规划指标，发放《建设工程规划许可证》。建设项目的建筑面积以市建设局核准的《建设工程规划许可证》为准，严禁未批先建、少批多建，一旦发现，严肃处理。

三、关于土地出让金的补缴

（一）工业性项目

工业性项目超建筑容积率建设的，不再补缴土地出让金，超出建筑容积率，由市发展和改革局、建设局确认后，书面告知市国土资源局，由市国土资源局办理土地出让补充合同。

（二）公共事业性项目

公共事业性项目超建筑容积率建设的，由市发展和改革局会同有关部门确认后重新发文，再由市国土资源局按照其项目土地供地方式办理有关土地手续。

（三）经营性开发项目

凡经营性开发项目实际容积率超过土地出让合同中的约定容积率的，均须补缴土地出让金。土地出让金的补缴标准为：

1、凡土地出让合同中，对超容积率的土地出让金补缴标准有约定的，按合同约定的补缴标准补缴。

2、凡土地出让合同中，对超容积率的土地出让金补缴标准没有约定的，分别按下列情况确定补缴标准：

（1）项目用地属招、拍、挂方式出让的，其超容积率部分建筑面积，按我市现行土地招、拍、挂出让合同中的普遍约定，以该宗土地拍卖成交时的单位楼面地价100%计缴。 如该宗土地在招、拍、挂时，其出让条件中除城市设计技术规范外另有其他特殊条件，且该特殊条件影响土地出让价，使成交的土地出让价低于普通地块市场价的，由市发展和改革局会同市国土资源局、建设局、财政局按同类地段最近市场价提出补缴意见，报市政府研究后，确定该宗土地超容积率土地出让金的补缴标准。

（2）项目用地属协议方式出让的，其超容积率部分的建筑面积按杭土资用地[2003]13号文件的规定，以方案评审时相同用地性质最近市场价的单位楼面地价100%计缴，其超容积率部分的建筑面积不再计缴城建配套费。

四、关于建设项目建筑面积的确认

（一）严格执行建筑面积计算口径标准 建筑面积的计算口径统一执行国家质量技术监督局2000年2月22日颁布的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》(GB/T17986.1-2000)、建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房〔2002〕74号）和浙江省建设厅《浙江省关于贯彻执行<房产测量规范>的若干规定》（浙建房〔2001〕130号）的有关规定。

（二）严格控制建筑面积的合理误差
市规划部门应严格控制建筑面积的合理误差，其标准为：以建设项目总面积为单位，1000平方米以内（含1000平方米）合理误差为5%；1000－5000平方米（含5000平方米）合理误差为3%；5000－10000平方米（含10000平方米）合理误差为2%；10000平方米以上合理误差为1%。（注：合理误差是指市建设局审核发放《建设工程规划许可证》时计算确定的面积与建设项目竣工后的实测建筑面积之间的误差。）

（三）规范建设项目超建筑面积的处理 对建设项目实测建筑面积超出规划批准建房面积（含经依法批准增加的建筑面积）在合理误差范围内的部分，补交配套费及土地出让金；对实测建筑面积超出规划批准建房面积（含经依法批准增加的建筑面积）在合理误差范围外的部分，由市规划行政部门依法认定为违法建筑物，并由城市管理行政执法机关依据有关法律法规对超建面积部分进行处理。

五、加强对违规设计单位的查处 市建设局应加强对设计单位和施工图审查单位的监督管理，对违反有关设计规范的设计单位，依照有关法律法规进行处罚，并由施工图审查单位对建筑面积审查承担责任。

六、其他事项 本意见自公布之日起施行。原有关政策与本意见不一致的，按本意见执行。本意见出台后取得建设工程规划许可证的建设项目，一律按本意见处理。本意见出台前已取得建设工程规划许可证的建设项目，由相关部门协调后妥善处理。