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富阳市推行农村住宅公寓化建设实施办法（试行）

【实施日期】2005/12/20【颁布单位】富政〔2005〕9号【失效日期】

关于印发《富阳市推行农村住宅公寓化建设 实施办法（试行）》的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

《富阳市推行农村住宅公寓化建设实施办法（试行）》已经市政府第36次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○五年十二月二十日

富阳市推行农村住宅公寓化建设实施办法（试行）

为进一步推进我市城市化和城乡一体化进程，节约和集约利用土地，减少重复拆迁，保障村级集体和村民利益，改善农村居住环境，加快“城中村”改造步伐，提高城市品位，建设社会主义新农村，根据有关法律法规，结合我市实际，制订本实施办法。

一、公寓化建设的含义 农村住宅公寓化建设（以下简称公寓化建设），是指取消传统的“一户一基”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革成为一梯多户的多层、高层套型形式。

二、推行公寓化建设的范围和对象

（一）下列区域推行公寓化建设：

富春街道的城东、城西、虎山、东山、新民、后周、巨利、鹿山、金桥、秋丰、湖塍、春华、步桥、店口，鹿山街道的长春、上新眺、陆家、谢家溪，新登镇的共和、双溪、塔山、秉贤、乘庄、桥头、南四等村，以及春江街道、东洲街道、场口镇、大源镇、渔山乡所辖建制村在富阳城市建成区范围内的区块。 以上区域一律停止新建农户私房审批，正在办理审批手续的立即中止，已完全办毕审批手续的可按批准内容继续建设。对富春街道湖塍、步桥、店口、春华，鹿山街道陆家、谢家溪和新登镇乘庄、桥头、南四等行政村进行严格控制，其余区域一律禁止 — 2 — 危房拆建、翻建。 本款规定范围内的公寓化建设重点结合旧城改造、撤村建居、新农村建设同步进行。

（二）富春街道、春江街道、东洲街道、鹿山街道除上述区域之外的其他各建制村，应严格控制新建农户私房，条件成熟的应积极推行公寓化建设。 本款规定范围内的公寓化建设重点结合空心村整治、新农村建设、“百千工程”进行。

（三）在上述（一）、（二）款规定范围之外的条件较为成熟的建制村，可参照本实施办法推行公寓化建设。

（四）公寓化建设对象指上述区域内的农户（含被征地农转非人员）或家庭主体是农民的农居混合户。

三、组织机构及职责
为加强对公寓化建设工作的领导，由市委、市政府牵头，成立富阳市农村私房建设公寓化改造工作领导小组（以下简称领导小组），由市长任组长，市委办、市政府办、农办、监察局、审计局、财政局、发展和改革局、建设局（规划局）、国土资源局、劳动和社会保障局、城管综合执法局、民政局、公安局以及有关乡镇（街道）主要负责人为成员，并设立富阳市农村住宅公寓化建设管理中心（以下简称市公建中心，办公地点在市建设局）。各有关乡镇（街道）应成立相应的机构，落实专门人员，负责指导、协调本辖区内的公寓化建设工作。 领导小组职责：领导、部署全市公寓化建设工作；审议全市公寓化建设的重要政策；研究、解决公寓化建设中的重大疑难问题；审查、批准公寓化建设中、长期和年度计划；审查、批准全市公寓化建设专项资金收支计划；研究决定其他重大事项。 市公建中心职责：组织编制全市公寓化建设规划；编制全市公寓化建设工作中、长期和年度计划；管理全市公寓化建设专项资金；组织全市公寓化建设的调查研究工作；指导各乡镇（街道）及村的公寓化建设、管理工作；负责公寓化建设的宣传工作；承办领导小组交办的其他工作。

四、规划、计划的编制与审批

 （一）规划的编制与审批 公寓化建设规划编制工作，以城市总体规划、土地利用总体规划和村庄布点规划为依据。公寓化建设规划包括全市公寓化建设规划纲要（以下简称规划纲要）和公寓化建设专项规划（以下简称专项规划）二个层次。 规划纲要根据富阳市新一轮城市总体规划和村庄布点规划及全市经济社会发展规划确定旧村改造和新区建设的目标体系。专项规划应具体研究旧村和新区的主要特征、改造模式、改造策略及改造影响评估，确定各村的改造目标、功能定位，制定土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共与市政配套设施等方面的规划控制要求。 规划纲要由市公建中心组织编制。专项规划原则上以村为单位，由所在乡镇（街道）委托相关专门机构进行编制，必要时可打破行政村界限，按照相对集中的原则进行编制。规划纲要和专项规划应分别通过专家和市有关部门、相关乡镇（街道）及行政村的论证。规划纲要须报市政府批准，专项规划须报市建设局批准。

（二）计划的编制与审批 全市农村公寓化建设计划由市公建中心组织编制，其编制依据是全市经济和社会发展五年规划及其年度计划、近期建设规划、建设用地计划、土地供应计划等。 年度计划应包含以下内容：项目名称及用地范围，专项规划编制情况，各类房屋建设的数量、总量及其构成，市政基础设施和公共服务设施的配套，建设单位，建设资金（包括政府资金和社会资金）的估算，优惠政策等。 中、长期计划应包含以下内容：建设项目的数量、建设时序安排、编制专项规划的安排、实施后的建设总量及其构成的估算、建设资金的估算等。

五、拆迁补偿安置

（一）农村住宅公寓化建设的实施主体负责项目用地范围内的拆迁补偿安置工作。拆迁补偿的对象为合法的建筑物、构筑物及其他地上附属物的所有者。

（二）拆迁补偿安置在对被拆迁房屋和安置房屋分别进行评估的基础上，通过调产安置或货币补偿的方式进行，由被拆迁农
对选择调产安置的被拆迁农户，原则上实行建筑面积拆一还一的安置政策，也可结合该户常住人口数因素（每人安置标准80平方米，独生子女以2人计算）进行安置，但安置的总建筑面积不得超过320平方米。 鼓励被拆迁农户选择货币补偿。对选择货币补偿的被拆迁农户，可根据市场评估价再加一定的优惠给予货币补偿。

（三）实施公寓化建设的建制村，多余的建设用地统一由市土地储备中心收储。

（四）拆迁补偿安置应由拆迁人与被拆迁人依法签订协议。

（五）具体拆迁安置补偿细则另行制订。

六、实施

（一）实施原则与主体
公寓化建设实行“因地制宜，分类分期，政府指导，政策推动，乡镇（街道）、村共同实施”的方针，遵循“统一规划，统一建设，统一配套，统一分配，一村一策”原则。在市公建中心指导下，以市场运作为主，鼓励国内外有实力、资质高的单位通过竞标进行开发或参与开发。

（二）审批条件 在本办法第二条规定的适用范围内具备下列情形之一者，经批准后实行公寓化建设：
1、建制村实行撤村建居的；
2、建制村实行整体统征和拆迁安置（包括公益和商业拆迁）的；
3、建制村实行旧城（旧村）改造的； 4、建制村实行空心村整治的； 5、建制村需要规划建设新农居点的。

（三）审批程序 1、市公建中心在征求各方意见的基础上，制订年度计划，报领导小组审定； 2、各相关建制村的公寓化建设实施方案，须经本村村民代表大会表决通过，经所在乡镇政府（街道办事处）审查，报市公建中心同意。 3、实施方案经审查通过和市公建中心同意后，按法定程序立项，并办理“一书三证”（选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证）。

（四）优惠政策 实施公寓化建设的单位和农户可享受如下优惠政策： 1、改变开发建设区块的土地性质，通过土地征用形式，转为国有土地。 2、公寓化建设涉及的地方行政事业性收费，予以免缴；土地出让金实行收支两条线，先缴后补，主要用于支付农民的养老保险，由村开设专户，所在乡镇政府（街道办事处）监管。 3、农村公寓化住宅房屋经有关部门批准，并按规定补交土地出让金及相关规费后可转让出售。 4、农村公寓化小区市政大配套由市、乡镇（街道）两级承担；市政小配套先由建设单位自行配套，再由市公建中心根据地类等级及小区市政小配套建设规模，制定补助办法报领导小组批准后予以补助。 5、每户配置车库一个，杂物堆放间一个，面积不计入安置房屋面积。 6、通过公开出让获得土地的开发单位，其享受的优惠政策根据政府回购成本房等因素确定。 7、村开发安置用地在规划允许的前提下，可作为商业或商品住宅用地开发建设。

（五）资金筹集与管理
公寓化建设资金通过以下渠道筹集： 1、建房户出资； 2、政府补贴；
3、根据需要进行融资。 资金管理实行专户管理，专款专用，财政监督，年度审计。具体资金管理规定由市公建中心另行制定，报领导小组批准后实施。

（六）工程建设 公寓化建设项目应由建设单位委托具有相应资质的设计单位设计，采取招投标方式选择施工、监理单位，按规定办理好质量与安全监督手续，并依法取得施工许可证后方可开工建设。工程竣工后，须经验收合格方可交付使用，验收合格材料存档备案。

（七）房屋分配 公寓化住宅分配遵循“政府让利、利益均衡、合理合规、公正公开”原则，可选择拆迁返还、货币购房、政府回购后出售等多种方式进行，具体由各实施主体制订，报市公建中心同意。

七、其他

本办法第二条第（一）款规定的范围中，危房户和由于政府工程建设需提前拆迁的，由市政府有关部门安排过渡房源予以临时安置，待推行公寓化时一并安置。在公寓化建设推行过程中，涉及到失地农民的社会保障、子女就学等问题由相关部门出台具体政策予以解决。 本办法自发文之日起试行。市政府及有关部门原有文件与本办法相抵触的，以本办法为准。