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富阳市推行农村住宅公寓化建设实施细则（试行）

【实施日期】2006/04/19【颁布单位】富政〔2006〕9号【失效日期】

关于印发《富阳市推行农村住宅公寓化建设实施细则（试行）》的通知

各乡镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

《富阳市推行农村住宅公寓化建设实施细则（试行）》已经市政府第42次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。

二○○六年四月十九日

富阳市推行农村住宅公寓化建设实施细则（试行）

为加快我市城市化和城乡一体化建设进程，建设社会主义新农村，根据《富阳市推行农村住宅公寓化建设实施办法（试行）》、《富阳市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法》，结合我市实际，制定如下实施细则。

一、实施范围 实施范围按《富阳市推行农村住宅公寓化建设实施办法（试行）》确定。推行农村住宅公寓化建设（以下简称公寓化建设）的具体建制村名单，由富阳市农村住宅公寓化建设管理中心（以下简称市公建中心）分批编制计划，经市农村私房建设公寓化改造工作领导小组（以下简称市领导小组）审查批准后公布。

二、实施对象 实施范围内符合条件的农户，包括征地拆迁户、无房户、危房户、拆旧建新户等。

三、实施主体

1、市公建中心。

2、通过市场化的方式引进的国内外有实力、资质高的房地产开发企业。

3、乡镇（街道）与实施公寓化建设的建制村（已撤村建居的集体经济组织）。

四、公寓化建设的模式 公寓化建设根据实际情况，可采用以下三种不同的模式，各村推行公寓化建设的具体模式由市领导小组确定：

1、整体拆建的模式：是指根据规划需要，某一个村或某几个村整体拆除原有房屋，重新进行选址，建造农村公寓住宅。

2、局部拆建的模式：是指某一个村或某几个村局部拆除，重新规划建造农村公寓住宅。

3、旧村改造、新区公寓化的模式：是指原村庄内老屋拆除后的宅基地用作旧村改造，使之符合村庄规划；新区建造农村公寓住宅。

五、土地使用权获得方式
实行公寓化建设的建制村的集体土地经征用后转为国有。建设单位根据不同情况通过以下二种途径之一获得土地使用权：
1、通过行政划拨的方式获得；
2、通过公开招拍挂的方式获得。

六、公寓化建设项目审批和管理

（一）项目计划

1、规划、设计管理 由市规划局配合市公建中心及相关乡镇（街道）根据城市总体规划、公寓化建设规划纲要、近期建设规划和年度计划，按“相对集中”的布局原则，编制公寓化建设专项规划，并提供规划设计条件。

2、计划立项 建设单位须根据公寓化建设年度计划，按基本建设程序办理立项手续。

（二）项目审批

1、建设单位委托有资质的设计单位，根据规划提供的设计条件进行方案设计。设计方案由市发改局牵头，组织有关单位进行会审。建设单位根据会审意见进行修改并经批复后，由市建设局划定规划红线，核发《建设用地规划许可证》。

2、设计单位根据批准的设计方案设计的施工图，须按照有关规定经有相应资质的审查机构审核通过。

3、通过施工图设计审核，并依法取得建设用地批准书的，由市建设局核发《建设工程规划许可证》。

4、用地管理

（1）公寓化建设项目须依法办理用地手续。市国土资源局对公寓化建设项目的用地指标要予以保障。

（2）统一规划、分期建设的项目，建设单位可根据立项批复，分期办理规划审批手续和用地审批手续。

（三）项目建设管理

1、按照有关规定完成建设项目施工、监理招投标的，由市建设局核发《建设工程施工许可证》。

2、项目开工建设后，应向市统计局报送固定资产投资统计报表。

3、建设工程必须按规定验收合格后方可交付使用。

七、资金筹措

（一）建设资金 1、建房户出资。其中：

（1）征地拆迁户：在签订房屋拆迁补偿安置协议的同时签订购房合同，并从拆迁补偿费中扣除其实际购房款的30%作为购房预交款（不足30%的应补足），余款交房时结清；签订购房合同时一次性交清购房款的，给予总购房款5%的优惠。

（2）征地拆迁户以外的农户在签订购房合同时预交30%以上的购房款，余款交房时结清；签订购房合同时一次性交清购房款的，给予总购房款5%的优惠。

2、通过公寓住宅建设，改造整理出的土地，在符合规划的条件下，进行公开出让，其土地出让金收益专项用于公寓化建设。

3、根据需要进行融资。

（二）专项资金 专项资金由市公建中心以年度为单位编制预算，报市政府批准后，由市财政根据计划拨付。专项资金主要用于以下几方面：

1、拆迁补偿费；

2、补贴建设单位在小区内小配套建设的费用；

3、补贴农户购买公寓化住宅时，购房价与成本价的差额部分；

4、公寓化建设中规划、设计等其它费用。 八、拆迁补偿安置

（一）拆迁管理

1、市国土资源局是本市农村公寓化建设农民房屋拆迁管理工作的主管部门。

2、市规划管理部门核定拆迁用地范围后，由市国土资源局发布拆迁用地范围公告，并通知市有关部门在拆迁用地范围内暂停办理下列事宜：
（1）市公安部门暂停办理户口的迁入、分户；
（2）市建设（房管）部门暂停办理房屋的买卖、交换、翻（扩）建、析产、赠与、分户、租赁、抵押等； （3）市工商部门暂停核发营业执照、临时营业执照。 农村住宅公寓化建设征收集体所有土地需拆迁房屋的，取得土地使用权人必须持建设项目及用地批准文件、拆迁计划及拆迁方案，向市国土资源局提出申请，经批准并领取集体所有土地房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。

3、公寓化建设的实施主体负责项目用地范围内的拆迁补偿安置工作。

4、在市国土资源局公告规定的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人应就补偿安置等问题签订安置协议。安置协议内容包括搬迁期限、安置地点、安置方式与面积、过渡方式、搬家补助费和临时安置补助费及金额、违约责任等。安置协议应送市国土资源局备案。

5、被拆迁房屋的补偿依据是合法的房屋所有权证。未取得房屋所有权证的，被拆迁人可在拆迁补偿安置方案中规定的期限内，持合法凭证向市国土资源、规划部门提出确认申请，经确认后，也可作为补偿依据。

6、补偿面积和房屋用途按照被拆迁房屋所有权证记载的或经确认的建筑面积和房屋用途确认。

7、拆除有产权、使用权纠纷或产权不明的房屋，在拆迁公告规定的期限内，不能解决纠纷或明晰产权、使用权的，由拆迁人提出补偿安置方案，报市国土资源局批准后予以拆迁。拆迁前市国土资源局应会同有关部门组织拆迁人对需拆迁房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保全手续。

8、拆迁范围内的违法建筑物、超过批准期限的临时建筑和暂保使用房屋，应无条件自行拆除，一律不予补偿，不作为安置依据。拆除经依法批准尚未超过批准期限的临时建筑，可根据已使用年限给予适当补偿，但不作为安置依据。被拆迁人在市国土资源局发出拆迁公告后，进行突击装修、翻（扩）建的，一律不予补偿，不作为安置依据。

9、拆除出租或出借的住宅用房，对承租人或借用人不予安置和补偿，由房屋所有人自行处理好租赁或借用关系。

10、拆除住宅用房附属的仓房、牛棚、猪舍、室外厕所等，由拆迁人给予折价补偿，但不作为安置依据。

（二）补偿安置方式

1、拆迁私有住宅用房，实行调产安置或货币安置两种方式。 调产安置：是指以拆迁人统一建成的多、高层成套公寓房，作为产权调换用房安置被拆迁人。实行调产安置的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。被拆迁房屋的价格以重置价结合成新确定。
货币安置：是指被拆迁人自行放弃购买农村公寓房，拆迁人按被拆迁房屋重置价结合成新的2倍补偿给被拆迁人后，再一次性给予人均3万元的补助。

2、在农村公寓住宅小区给予统一安置的，按下列规定办理：

（1）凡申购农村公寓住宅的农户，需经资格认定审查。具体条件由各村确定，并由本村村民代表会议讨论表决通过，上报市公建中心同意。

（2）具体选房办法由各实施主体制订，并上报市公建中心批准。

（3）对于违反规定拒绝或不按期腾退过渡房的，在房屋产权、使用状况等方面弄虚作假、骗取超面积安置或超额补偿的，依法按照有关法规、规定进行处理。 3、拆除住宅用房，拆迁人不能一次性安置的，应当在安置协议中明确过渡期限，并提供过渡用房或发给临时过渡费由被拆迁人自行过渡。 过渡费、搬家补助费等参照浙江省及本市拆迁政策另行制定。

（三）住房面积

1、被拆迁户安置面积原则上实行合法建筑面积拆一还一的政策，但安置的总建筑面积不得超过320平方米。也可结合该户常住人口数因素每人安置标准80平方米，独生子女以2人计算进行安置。 农户住宅拆迁时，原房屋合法建筑面积超过安置建筑面积，超过面积部分按重置价结合成新的2倍补偿。

2、底层架空层、顶层阁楼层高2.2米（含2.2米）以上部分面积计入安置面积。

（四）安置人口界定

1、安置人口按照被拆迁人常住户口人数确定：按实施拆迁或申请购房时在册常住人口计，农业人口（含未享受过有关住房政策的被征地农转非人员，下同）按一人一计，已婚尚未有子女的可以增加一个安置人口，独生子女可按两人计。正式签订安置协议之前，遇正常人口变动（出生、死亡、婚嫁等），可按规定增、减安置人口。

2、夫妻双方有一方为非农业户口（被征地农转非人员除外），户口在本市并且居住在村内未享受过有关住房政策的，可凭有关部门的证明减半计算。

3、在拆迁范围内被拆迁人家庭成员在本市无常住户口，有下列情况之一的人员，可计入购房人口：
（1）原户口在本市，在部队服现役的义务兵、士官；
（2）原户口在本市的大、中专院校的在校学生； （3）原户口在本市的监狱服刑、劳教人员；
（4）法律规定可计入购房人口的其他人员。

（五）价格核定

1、农村公寓住宅房屋价格由市物价局会同有关部门核准公布。

2、实行整体拆建模式的，根据不同情况确定购房价： （1）安置户（含无房户）按优惠价（成本价的65%）购买公寓化住宅，按优惠价购买的面积最多不超过规定的购置面积。 （2）自该村公布实行公寓化建设后分户，且符合购房条件的，其购房价按房屋成本价购买。 （3）到户价：根据房址、楼层等因素确定。选房时根据有关规定公布楼层差价。 （4）因户型不可分割的原因，造成安置面积大于人均80平方米的安置标准时，农户实际购房超过规定面积的部分在5%范围内按成本价购买；超出规定面积在5%以上的部分按市场价购买。

3、实行局部拆建模式或旧村改造、新区公寓化模式的，在原有房屋无偿拆除的基础上，按照安置面积一次性补助每平方米300元。实施公寓化建设的建制村根据各村实际自愿降低人均安置面积的，政府补助标准可相应提高。

（六）产权与行政管理

1、房管部门依据安置协议发放房屋所有权证，并在附页栏内注明“公寓化住宅”。市国土资源局发放国有土地使用权证，并在附页栏内注明公寓化住宅行政划拨土地及其它相关情况。办证时所涉及的地方行政事业性收费予以免缴，今后房屋交易的需按规定补缴办证费、规税费、土地出让金。

2、农户入住农村公寓住宅后，在撤村建居前行政管理体制仍维持不变。

3、农村公寓住宅的物业管理，由乡镇（街道）、村组织相应机构承担，管理用房在小区配套用房中解决。

九、其它

1、在推行公寓化建设的各建制村，在公寓化建设实施以前已经取得《建设用地规划许可证》、《浙江省建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》的农户，可按原批准的内容执行。在实施公寓化建设之前已取得《建设用地规划许可证》的农户，且原村农居点规划经论证同意的，按规定程序办理其他手续，待“三证”齐全后按批准内容执行。各村的农居点建设应当由村统一规划、统一设计、统一管理，并在市公建中心的指导下进行。

2、在市政府确定推行公寓化建设的区域内，经鉴定确认为危房的，在符合规划的前提下，按规划实施建设；在不符合规划的前提下，如采取安全技术措施后，可解除危险继续居住的，予以修缮；如危险且无修缮价值，村里又无法另行安排的，在富春街道的湖塍、步桥、店口、春华，鹿山街道的谢家溪、陆家，新登镇的乘庄、桥头、南四等建制村，在市公建中心和相关街道、镇的严格控制和监督下，可在原地进行翻建。在原地翻建必须坚持“三原原则”（原宅基地规模、原面积、原高度）。

3、鼓励农户入住高层或小高层，并享受以下政策优惠：
（1） 凡农户入住高层或小高层的，给予在原多层公寓安置指标基础上再增加10%面积指标； （2） 凡农户入住高层或小高层的，原则上按照多层公寓标准向建设单位缴纳物业维修基金；
（3） 农户以优惠价、成本价购买高层或小高层的，再给予每平方米250元的优惠，不同层次再乘以相应的系数。

4、各建制村根据本村的实际，可制订相应的配套优惠措施，并报所在乡镇政府（街道办事处）和市公建中心备案。

十、本实施细则由市公建中心负责解释。