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各区、县人民政府，市级各部门： 为进一步加强国有土地使用权管理，规范招标、拍卖、挂牌和协议出让供地行为，根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）精神和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）、《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的规定，现就有关问题通知如下： 一、严格招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权的适用范围 （一）商业、旅游、娱乐、商品住宅、工业用地必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。商品住宅开发建设用地必须以拍卖方式出让；商品住宅与其他用途混合的建设用地项目中，商品住宅面积达到50%以上的必须以拍卖方式出让。各类经营性用地及工业用地以外的其他土地在供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的，必须以招标、拍卖、挂牌方式出让。严禁以项目招标规避招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权。 （二）划拨土地使用权转让、划拨土地使用权改变用途及出让土地使用权改变用途的，《国有土地划拨决定书》或《国有土地使用权出让合同》以及法律、法规和行政规定等明确应当收回进行招标、拍卖、挂牌出让的，必须实行招标、拍卖、挂牌出让。 （三）法律、法规、行政规定明确应当招标、拍卖、挂牌出让的其他情形，必须实行招标、拍卖、挂牌出让。 （四）出让国有土地使用权，除法律、法规和规章规定应当采用招标、拍卖、挂牌方式的以外，方可采取协议方式出让。原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，或划拨土地使用权转让申请办理协议出让，或出让土地使用权人申请国有土地使用权续期，经市、县政府批准，可以采用协议方式，但《国有土地划拨决定书》或《国有土地使用权出让合同》以及法律、法规和行政规定等明确应当收回进行招标、拍卖、挂牌出让的除外；法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形，可以采用协议出让方式供地。 二、加强国有土地使用权出让管理 （一）加强国有土地使用权出让计划管理。市、县国土资源、规划部门应根据土地市场的需求状况，按照土地利用总体规划和城市规划，编制出让供地的年度计划（包括具体位置并附图），报经市、县政府批准后，向社会公布。建立出让用地预申请制度。 （二）加强国有土地使用权出让规划管理。规划部门出具的规划设计条件或审查意见作为国土资源部门确定供地方式、测算地价、编制土地使用权出让方案、签订出让合同的依据。实施招标、拍卖、挂牌出让的宗地，规划部门应按照年度供地计划的安排，分季度提供计划供地的规划设计条件和详细规划指标要求。划拨土地使用权申请出让、转让、改变用途及出让土地使用权改变用途、调整容积率等土地使用条件的，规划部门应出具书面的规划审查意见。 （三）加强土地用途和使用年限管理。属于综合用地的，应明确宗地各类具体用途、所占面积比例及各自出让的年限。对于多用途不动产之间可以分割、最终使用者为不同单位和个人的，应按综合用地所包含的各类土地用途分别确定出让年限。对于多种用途难以分割、最终使用者唯一的，可按综合用地50年确定最高出让年限。 （四）加强国有土地使用权出让决策管理。招标、拍卖、挂牌出让宗地的起叫价、起始价和保证金,协议出让底价及出让的相关条件，经国土资源部门集体研究，编制出让方案报市、县政府批准后按规定公告实施。招标、拍卖、挂牌出让底价由市、县国土资源部门集体研究提出建议意见，报市、县政府确定。招标、拍卖、挂牌出让底价必须严格保密。 （五）加强国有土地使用权出让审批管理。 1．招标、拍卖、挂牌、协议出让国有土地使用权方案经市、县政府批准后，由市、县国土资源部门按规范程序在地产交易市场公开实施。出让宗地成交后，由市、县国土资源部门提出具体供地方案报市、县政府审批，并与受让人签订《国有土地使用权出让合同》。每半年由市国土资源局将全市国有土地使用权出让情况向市政府报告。 2．四区范围内（含高新区）划拨土地使用权出让、改变用途以及出让土地使用权改变用途的，由市国土资源部门报经市政府批准后办理相关手续。划拨土地使用权转让，须先行由市国土资源部门报经市政府批准，准予转让的，核发《划拨土地使用权准予转让通知书》，交易者凭《划拨土地使用权准予转让通知书》到地产交易市场公开交易，成交后再行办理房屋、土地过户手续。出让土地调整容积率等土地使用条件的，经市规划建设部门同意,由市国土资源部门报经市政府批准后，重新签订《国有土地使用权出让合同》，调整土地使用权出让金。 三、规范国有土地使用权出让价款的计收方法 （一）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的土地价款，按不低于招标、拍卖、挂牌出让底价的实际成交价全额计收。 （二）供地环节的协议出让价款，按不低于出让底价的谈判协议价全额计收。 （三）对不改变用途的原划拨或承租土地使用权人申请办理协议出让的，经依法批准，其缴纳的土地出让价款为拟出让时的出让土地使用权市场价格与拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格之差；对改变用途的原划拨或承租土地使用权人申请办理协议出让的，经依法批准，其缴纳的土地出让价款为拟出让时新的土地使用条件下出让土地市场价格与拟出让时的原土地使用条件下划拨土地权益价格或承租土地市场价格之差。 （四）对不改变用途的划拨土地使用权转让申请办理协议出让的，经依法批准，其缴纳的土地出让价款为拟出让时的出让土地市场价格与拟出让时的划拨土地权益价格之差；对改变用途的划拨土地使用权转让申请办理协议出让的，经依法批准，其缴纳的土地出让价款为拟出让时的新土地使用条件下出让土地市场价格与拟出让时的原土地使用条件下划拨土地权益价格之差。 （五）经依法批准，对准予改变出让土地使用权用途或调整容积率等土地使用条件的，应补缴的土地出让价款为批准改变土地用途或调整容积率等新的土地使用条件下土地使用权市场价格与批准改变土地用途或调整容积率时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格之差。 四、强化建设用地后续管理 各类建设项目应严格按照《国有土地划拨决定书》及相关批准文件、《国有土地使用权出让合同》及《补充协议》约定的条件使用土地。国土资源部门要加强对各类建设用地供地的后续管理，严把建设项目用地竣工验收关；房地产管理部门应凭国土资源管理部门建设项目用地竣工验收意见及相关手续办理房产初始登记。对经依法批准改变土地用途、调整规划控制指标的，城市规划建设部门应及时函告国土资源部门调整相关土地使用条件，签订变更协议。对违反《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权出让合同》及相关规定，闲置土地、擅自改变土地用途、增大容积率、超占土地面积、投资强度达不到约定指标等的，国土资源部门必须依法进行处理后，房地产管理、国土资源部门方可办理房产、土地使用权变更登记。凡未支付完宗地全部土地价款的，不得办理土地使用权登记，也不得将一宗地分割为若干宗地进行分割登记，更不得办理土地使用权他项权利登记。 二○○七年十月三十日 |
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