巴中市关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见的通知

【实施日期】2002/08/13【颁布单位】 巴府办发[2002]87号【失效日期】

巴中市关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见的通知

各区、县人民政府，市级各部门：

市建设局、市计委、市经贸委、市财政局、市国地资源局、市工商局、市监察局等七部门《关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见》已经市政府同意，现转发你们，请结合本地区、本部门实际，认真组织实施。

　　　　　二00二年八月十三日

关于整顿和规范房地产市场秩序的实施意见

市建设局 市计委 市经贸委 市财政局厅

省国土资源局 省工商局 市监察局

　为认真贯彻执行建设部等七部委《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（建住房[2002]123号）、省人民政府办公厅《转发省建设厅等7部门关于整顿和规范房地产市场秩序实施意见的通知》（川府办发电[2002]64号）及全国整顿和规范房地产市场秩序电视电话会议精神，结合巴中实际，现就整顿和规范巴中市房地产市场秩序，提出如下实施意见：

　一、统一认识，加强领导

　整顿和规范房地产市场秩序是整顿和规范经济秩序的重要组成部分，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。通过整顿，达到市场秩序明显好转、违法违规行为大幅度下降、市场主体行为基本规范、消费者投诉明显减少的目标。 各地各部门要从实践“三个代表”要求思想的高度，充分认识这项工作的重要性，增强做好工作的责任感和紧迫感，切实把整顿和规范房地产市场秩序工作抓紧抓好。为搞好房地产市场整顿和规范工作，市政府成立了市整顿和规范房地产市场秩序协调领导小组。各县也要成立相应的组织机构，由一名县政府分管领导挂帅，建设部门牵头，计划、国土、经贸、财政、工商、监察等相关部门协同，统一抓好本县的房地产市场整顿和规范工作。巴州区的整顿和规范工作由市整顿协调小组统一实施。

　二、突出重点，依法查处违法、违规行为

　这次整顿和规范房地产市场秩序的范围是：全市及外省（市）来巴的房地产开发、物业管理、城市房屋拆迁企业及房地产中介服务机构的开发经营行为是否符合其资质等级要求，经营行为是否规范，收费是否执行标准，服务质量让群众是否满意，对消费者的投诉是否及时处理，国家、省、市的有关法律法规和规章制度是否得到有效的贯彻执行等内容。要针对当前房地产市场存在的主要问题，突出工作重点，加大查处力度。对影响恶劣、后果严重的大案、要案，要依法从严查处，切实解决群众上访、重复上访等问题，维护社会稳定。

　（一）强化房地产开发项目管理，依法查处无证开发、挂靠开发等违纪违规行为

　各地要对所有已开工建设的开发项目进行全面检查，查处的重点：一是在集体土地上进行房地产开发建设，尤其对城乡结合部和土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的建设项目要重点查处；二是未签定规范的国有土地使用权出让合同，未按约定的条件和期限开发、利用土地，超年度出让土地使用权总面积计划供应房地产开发用地；三是以划拨、租赁等方式提供商品房开发用地；四是擅自变更规划设计方案，侵害购房人的佥权益；五是未取得开工许可擅自开工建设；六是未取得预售许可证擅自预售商品房或超预售许可范围预售商房；七是一房多售，重复抵押；八是把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本（金）、项目资金、无证和超范围从事开发经营等行为；九是未经验收或验收不合格擅自交付使用；十是不按规定时限办理产权登记，拖办购房人产权证的；十一是发生质量问题不认真处理，不按规定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和不按《保证书》的承诺承担保修责任。 　要结合建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（建住房[2002]44号）和国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2002]174号）的要求，对开发项目及用土进行检查，检查中发现的问题，要按照土地管理、工商管理的法律法规和《城市房地产开发经营管理条例》、七部委《通知》的规定进行处罚纠正。

要清理和纠正房地产开发企业和建筑施工企业实行的“两块牌子，一套人马”的违规经营形式及党政机关、事业单位领导人在开发企业中担任职务特别是担任法人代表或总经理的问题。房地产开发企业和建筑施工企业必须分设，不得搞“两块牌子，一套人马”，一个法人代表，其两个企业的帐目必须分别独立核算；党政机关、事业单位领导在开发企业中担任职务特别是担任法人代表或总经理的，必须在这次整顿和规范与企业彻底脱钩。凡未按规定脱钩的，建设行政主管部门将依据有关规定给予处罚。

　要清理和整顿企事业单位集资建房和单位与个人、单位与单位联建房问题。根据四川省人民政府《关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》（川府发[1998]77号）和四川省人民政府《关于〈巴中市深化城镇住房制度改革加快住宅建设发展的实施方案〉的批复》（川府函[2001]08号），从现在起，全市范围内一律停止审批集资建房和联建房，对已批准的集资建房和联建房要进行清理和整顿，规范建设行为。

　（二）规范商品房面积计算标准和办法，依法查处面积“短斤缺两”行为

面积“短斤缺两”是目前消费者反映突出的问题之一。要按照省建设厅《转发建设部〈关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知〉的通知》（川建发 [2002]104号）的规定，在新建商品房销售中积极推行按套内建筑面积的计价方式，如果按建筑面积计价的，房地产开发企业应当向消费者明示套内建筑面积及分摊的共有建筑面积。已纳入分摊面积的共用部位的产权，属业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。

　要加大查处力度，依法打击面积计算、面积分摊中弄虚作假、故意侵害购房者利益以及擅自出租、出售共用部位牟利等行为。

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未作约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买卖人有权退房。买卖人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买卖人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买卖人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%经内的（含3%）部分的房价由房地产开发企业返还买卖人；绝对值超过3%部分的房价由房地产开发企业双倍返还买卖人。

　（三）、强化合同管理，依法查处合同欺诈行为

《商品房买卖合同示范文本》对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护购房者合法权益有着十分重要的作用。各地要积极宣传并推广使用。未使用示范文本的，房地产管理部门在核发商品房预售许可证时，要审核房地产开发企业提供的合同文本是否包含法律、法规的必备内容。未包含的，房地产管理部门必须要求房地产开发企业进行调整；拒不调整的，不予发放预售许可证。

　已预售的房地产开发项目，因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产企业必须在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的，买卖人有权退房，并有权要求开发企业承担违约责任。

房地产管理部门、工商行政管理部门要密切配合，加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护消费者的合法权益。

　（四）强化竣工验收制度，切实把好交付使用关

要严把房屋交付使用关，坚决杜绝不合格的商品房进入市场。所有商品住宅开发项目，未经竣工验收不得交付使用。未按规定进行竣工综合验收或者将综合验收不合格的商品住宅交付使用的房地产开发企业，房地产管理部门将责令其限期糕点办验收手续，并在资质年检中予以降级或注销资质证书。给买卖人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向买卖人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任。未按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》或者未按《住宅质量保证书》的规定进行保修的，房地产管理部门将在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　（五）规范物业管理与收费，依法查处物业管理中的不规范行为

要通过完善物业管理立法，规范物业管理合同等措施，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理体制活动中的权利与义务，加快建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。物业管理企业接受业主或者业主委员会委托，应当依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护，对相关区域内的环境、公共秩序等进行管理，并提供相关服务。

　要完善物业管理前期介入和承接验收制度。在物业管理企业与房地产开发企业签订的物业管理合同中，应当明确交付使用后的质量责任及双方的权利义务，切实做好建设和管理的衔接。要引入竞争机制，大力推行物业管理项目的招投标，通过优胜劣汰，促进管理水平的提高。

　物价和房地产管理部门要按照《城市小区物业管理服务收费暂行办法》规定的原则，制定、完善物业管理收费具体实施办法，并加强对物业管理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，物价管理部门要依据有关法律、法规予以处罚。物业管理企业要依法办理收费许可证，按照物价部门规定的标准进行收费。

　房地产管理部门要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的管理与监督。对于管理不到位、侵犯业主合法权益的物业管理企业，经业主大会讨论通过，可以提前解除合同，另行选聘物业管理企业。对于经营中有劣迹的物业管理企业，房地产管理部门要在资质年检中予以降级或注销资质证书，并记入行业信用档案；情节严重的，要在媒体上曝光。要强化物业管理企业资管理工作，加大规范物业管理企业的资质行为力度，使物业管理企业做到依法经营，持证上岗。凡未取得物业管理资质证书的单位或个人，不得从事物业管理和与之相关的业务，业主也有权柜缴物业管理费用。

　（六）加强房地产广告管理，依法查处违法广告行为

要按照省工商局、省建设厅《关于转发国家工商行政管理总局、建设部〈关于进一步加强房地产广告管理的通知〉的紧急通知》（川工商办[2002]86号）的要求，把加强房地产广告管理作为集中整治广告市场的重点。对违法发布房地产广告和不兑现广告承诺内容的房地产开发企业，房地产管理部门要责任其限期改正；逾期不改正的，在资质年检中予以降级或注销资质证书，并在媒体上曝光。工商部门要加强对房地产广告的监测，对违法房地产广告依法予以查处。

房地产开发企业、房地产中介服务机构要严格按照有关规定，将房地产广告和宣传资料中明示及承诺的主要内容及事项在合同中明确。房地产广告和宣传资料承诺的内容与实际交付不一致，侵害消费者合法权益的，由工商部门依据有关规定予以处罚。

房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

　（七）完善相关制度，规范中介行为

要认真贯彻落实有关房地产中介服务的法规、规章，加快实施房地产经纪人执业资格制度，积极推行房地产中介服务人员持证上岗制度。从事房地产中介服务（包括房地产评估、咨询、经纪、房屋销售代理、房屋拆迁代理等）的机构，必须依法取得房地产中介服务资质证书，个人从事房地产中介服务，要依法取得房地产中介执业资格证书。对于伪造、涂改、转让房地产中介房地产中介服务人员执业资格证书的，房地产管理部门可以依法收回其资格证书或者公告资格证书作费，并处以1万元以下的罚款；对于在房地产中介活动中收受委托合同以外的财务、允许他人以自己的名义执业、发布虚假或不实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益以及违法收取佣金等违规、违法行为，房地产管理部门可以收回资格证书或公告资格证书作费，并处1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　房地产中介服务应当按照《中介服务收费管理办法》的规定收取费用。对违反规定收取费用的中介服务机构，价格管理部门要依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚》进行处罚。

　在这次整顿和规范房地产市场秩序中，要全面清理和整顿中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构。

　三、分步实施，狠抓整顿规范实施

　这次整顿和规范房地产市场秩序，采取在各房地产开发、物业管理、房屋拆迁企业和中介机构自查基础上，由市建委和房管局牵头，其他相关部门配合组成工作组，对企业和中介机构进行逐个清理和检查，并将检查出的问题归纳分类，以便集中力量进行整改。整个工作分以下步骤进行：

　（一）宣传动员阶段。2002年8月25日前，为宣传动员，统一思想，制订实施方案阶段。主要是深入学习中央、国务院领导的指示、批示、建设部等七部委《通知》、及省、市有关文件，学习有关房地产方面的法律法规和规章，把思想统一到文件精神上来，充分认识进行房地产市场整顿和规范的重要性、紧迫性，增强做好工作的责任感和积极性，切实把房地产市场秩序整顿好、规范好。

　（二）自查阶段。2002年8月25日至9月10日，为各房地产开发、物业管理、房屋拆迁企业和中介机构自查自纪阶段。企业和中介机构主要是按照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及其他相关法律法规进行自查自纪，自查自纠的重点是本实施意见中要求内容，特别是自查在经营、管理、服务、收费等方面存在的问题，制定解决的办法。自查要求不漏一家企业（机构），不漏一个项目。自查后，每个房地产企业（机构）都要写出自查报告、填报《自查表》，按要求向当地建设行政主管部门和房地产管理部门报送，并自觉进行整改。通过自查自纠，着重解决自身存在的违规违法行为，促进房地产市场健康、有序的发展。

　(三)检查、整治和整改处理阶段．从2002年9月10日开始，为集中整顿和规范阶段。主要是建设行政主管部门和房地产管理部门在相关部门的配合下，依据房地产方面的法律法规，深入企业、中介机构进行逐个检查,对查出的问题及时整改。在此基础上，迎接省上检查。law110保留编辑权

　(四)巩固提高阶段。年底前，在取得阶段性成果的基础上，认真总结经验，提出巩固和扩大阶段性成果的措施，作好整改复查工作，防止市场不规范行为反弹回潮。

　四、落实工作措施，确保整顿和规范工作取得实效

　为保证整顿和规范房地产市场秩序工作收到实效，不走过场，必须采取下列措施：

　(一) 建立网上公示和房地产开发不良经营行为记录制度，促进诚信制度的建立，要充分利用网络信息手段，将房地产开发、物业管理，房屋拆迁企业和中介服务机构及相关人员的基本情况、经营业绩、经营中违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人档案，向社会公示，接受社会监督。

要推行商品房销售人员持证上岗制度。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度，接受社会监督。

　推广电子政务，实行政务公开。房地产管理部门要将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。要建立能进能出、能升能降的动态资质管理制度，把是否有

不良记录作为资质年检和晋级审批的条件。凡在经营活动中有不良行为的，建设行政主管部门和房地产管理部门将在资质年检中予以降级或者注销资质证书。

　要建立房地产开发企业不良经营行为记录制度，强化企业依法经营、严格管理的自律水平，保护消费者的合法权益，推动开发企业资质评价体系的建立。市建设局将依据有关法律法规尽快制定《巴中市房地产开发企业不良经营行为记录管理暂行办法》，规定记录方法、考核办法及处罚标准，以推动企业健康发展。

　二)加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识

市里将加快制订和完善规范房地产市场秩序的法规、政策，加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。市里将在适当时候集中一段时间，对全市所有从事房地产开发经营、房地产中介服务机构和物业管理、房屋拆迁的企业进行分期分批培训，以提高企业依法经营的意识和自觉性；要组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。

　(三)转变政府职能，实行政务公开

各级政府及主管部门要主动适应转变政府职能的要求，减少事前的行政审批，加强事后监督。要全面清理房地产开发，销售和管理环节的各种审批，必须审批的要进入政务大厅规范操作，简化程序，透明公开、明确责任。对违反审批程序，越权、越级审批的，要追究其主管领导、直接责任人的行政责任；要通过推行房地产交易与权属登记一体化、推行服务承诺措施，切实简化办事程序，方便购房人办理房地产交易和房屋权属登记手续。

　要建立行政责任追究制度。对不依法行政的，由上级机关追究有关责任人的行政责任。对国家工作人员在房地产市场管理中，玩忽职守、徇私舞弊的，要依据有关法规作出严肃处理。