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淄博市业主大会和业主委员会指导规则

实施日期】2007/08/30【颁发文号】【失效日期

 

关于印发《淄博市业主大会和业主委员会指导规则》的通知

各区(县)房管局、高新区房管处:

根据《物权法》、《物业管理条例》和《淄博市物业管理办法》有关规定,我局制定了《淄博市业主大会和业主委员会指导规则》,现印发给你们,望认真组织实施。在实施过程中遇到问题,请及时报告我局,以便修订完善。淄房发【2005】31号《淄博市业主大会业主委员会运作规程》同时废止。

特此通知。
附:《淄博市业主大会和业主委员会指导规则》



二○○七年八月三十日


淄博市业主大会和业主委员会指导规则


第一章 总 则
第一条 为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,促进物业管理行业健康发展,根据《物权法》、《物业管理条例》和《淄博市物业管理办法》,制定本规则。
第二条 本市行政区域内实施物业管理的项目成立业主大会、业主委员会及其活动适用本规则。
第三条 本规则所称的业主,是指房屋所有权证书登记的房屋所有权人。
房屋已出售并交付使用但尚未办理房屋所有权过户登记的,房屋销售合同中的购房人可以视为业主。
房屋所有权证书登记的房屋所有权人或房屋销售合同中的购房人超过1人的,应当确定1人参加业主大会会议。
第四条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
第五条 市、区、县房产行政管理部门,负责对本辖区内业主大会和业主委员会的运作进行指导、监督和管理。
街道办事处(乡镇人民政府)及社区居(村)委员会依据本规则指导、监督业主大会和业主委员会的成立及日常活动。
第二章 业主大会及业主代表大会
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
一个物业管理区域成立一个业主大会;只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条 物业管理区域首次业主大会会议由辖区居委会或由1/5以上业主推荐的代表负责召集。
第八条 符合下列条件之一的,召集单位或召集人可以向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求。
(一)新建物业入住率达到50%以上的;
(二)新建物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的;
(三)非新建物业具备实施物业管理条件的。
第九条 物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)接到成立业主大会的书面要求后,应当与区县房产行政管理部门组织成立业主大会筹备组。
筹备组人员组成应当包括社区居委会代表、业主代表,在建或新建小区还应包括开发建设单位代表。物业公司可以接受邀请参加筹备组并接受筹备组委托参与具体操作。
筹备组成员名单确定后3日内,应当以书面形式在物业管理区域内公示。
第十条 筹备组应当做好下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)确认业主身份,确定首次业主大会会议的投票权数;
(三)确定业主委员会成员候选人产生方案及名单,并公示征询意见;
(四)参照房产行政管理部门颁布的示范文本,依法起草业主大会议事规则、提出管理规约修订意见;
(五) 业主超过100人以上的,组织推选业主代表;
(六) 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开之日15日前,以书面形式在物业管理区域内公告。
第十一条 筹备组应当自组成之日起30日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和管理规约等。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第十二条 业主在业主大会会议上的投票权根据业主所拥有的建筑面积、住宅套数等因素确定。
住宅区(包括别墅区、高层住宅)以一套住宅为一票。
非住宅区以100平方产权面积为基准,业主所拥有的物业产权面积不足100平方的计一票;大于100平方的,业主所拥有物业产权面积除以100所得商(四舍五入不保留小数点)即为该业主所拥有投票权数。
建设开发单位未出售或已出售尚未交付的物业,按上述规定计投票权数。
第十三条 同一个物业管理区域内的业主不足一百人的,可以直接组成业主大会;一百人以上的,由业主按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。业主代表大会的代表一般不得少于三十五人。
业主代表大会行使业主大会的权力。
第十四条 推选业主代表可以幢、单元、楼层等为单位进行。筹备组应当将推选业主代表的方式、代表条件、代表人数以书面形式在物业管理区域内公告。
推选业主代表候选人可以通过筹备组和业主推荐与业主自荐相结合的方式产生。
在推选单位内,候选人只有一人的,其所代表业主二分之一以上书面同意即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意,则重新提名选举;候选人为二人以上的,所代表业主二分之一以上书面同意的即可当选业主代表,未超过二分之一以上书面同意的,在得票多的二名候选人中重新选举,票多者当选。
业主代表产生后以书面形式在物业管理区域内公告。业主代表每三年为一届,业主代表的变更应当由其所代表的业主二分之一以上书面同意。
第十五条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项:
(一)制定业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举业主委员会主任、副主任及委员;
(三)选聘物业服务企业或其他管理人,审定物业管理服务合同内容;
(四)制定建筑物及其附属设施的管理规约;
(五)决定有关物业管理其他重大事项。
第十六条 业主大会的决定应当在3日内,以书面形式在物业管理区域内公布。
首次业主大会召开后,筹备组应当将所有筹备期间的文件资料(包括通知、选票、公告等),移交给业主委员会,由其进行归卷存档。
第十七条 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主及物业使用人具有约束力,但不得违反有关法律、法规、规章的规定。
第三章 业主委员会
第十八条 业主委员会由业主大会选举产生,是业主大会的办事机构。业主委员会成员原则上从是本小区业主的社区居委会、有关产权单位及离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选,主任可由是本小区业主的社区居委会委员担任,每届任期三年,可以连选连任。业主委员会设主任一名、副主任一至二名,委员三至十一名。
第十九条 业主委员会成员的候选名单由筹备组在广泛征求意见的基础上提出,并以书面形式在物业管理区域内公告。
业主委员会成员的产生通过召开业主大会会议,由业主直接投票或者业主代表将其所代表的业主投票的书面意见如实反映,采取差额选举方式依据得票多少顺序产生。主任和副主任由得票最多的前两至三名人员依票数多少顺序产生。
第二十条 业主大会筹备组应当在业主委员会选举产生后组织召开首次业主委员会会议。
选举产生业主委员会后,业主大会筹备组自行解散。
业主委员会成员的基本情况在物业管理区域内公告。
第二十一条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向区县房产行政管理部门备案,并提交下列材料:
(一)业主大会会议记录和会议决定;
(二)业主大会议事规则;
(三)业主委员会委员的名单和基本情况;
(四)管理规约。
业主委员会凭区县房产行政管理部门出具的备案证明,依法刻制和使用印章。
业主大会备案的有关事项发生变更的,依照前款规定备案。
第二十二条 业主委员会成员应当符合下列条件:
(一)遵守国家有关法律、法规;
(二)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;
(三)遵守业主大会议事规则和管理规约,模范履行业主义务,按时交纳物业管理服务费;
(四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;
(六)身体健康,具备必要的工作时间。
第二十三条 业主委员会应当履行下列职责:
(一)召集业主大会会议;
(二)执行业主大会作出的决议,定期报告有关决议执行情况,提出物业管理建议;
(三)业主大会会议作出决定后应当在30日内,代表业主大会签订、续签、变更、解除物业管理服务合同;
(四)听取和反映业主、使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业管理服务合同;
(五)协调解决业主和物业服务企业之间的矛盾和纠纷,协助物业服务企业催交物业管理服务费用;
(六)监督管理规约的实施;
(七)履行业主大会赋予的职责;
(八)积极宣传物业管理的有关政策法规;
(九)完成业主大会交办的其他事项。
第二十四条 业主委员会代表业主大会依法签订的物业管理服务合同,由全体业主共同承担民事责任。
第二十五条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的,在解散前,业主委员会应当告知物业所在地的街道办事处及区、县房产行政管理部门,并在街道办事处和区、县房产行政管理部门的指导监督下,做好业主共同财产清算工作后,将业主委员会印章交有关部门按相关规定处理。
第二十六条 业主委员会应当在任期届满的2个月前,向所在地街道办事处(乡镇人民政府)和区县房产行政管理部门提交书面报告,并在街道办事处(乡镇人民政府)和区县房产行政管理部门的指导下,组织业主成立换届改选小组,召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会任期届满后未组织召开业主大会的,所在区县街道办事处(乡镇人民政府),应当组织业主成立换届改选小组。换届改选小组应当自成立之日起30日内召开业主大会会议,选举产生新一届业主委员会。
业主大会会议选举产生新一届业主委员会之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会,并做好其他交接工作。
第二十七条 分期开发的物业经已入住过半数投票权的业主申请,在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后,应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推举。增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算,但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十一人。
第二十八条 经业主委员会或五分之一以上的业主提议需变更业主委员会成员的,由业主委员会组织召开业主大会会议作出决议,并以书面形式在物业管理区域内公告。
第二十九条 业主委员会成员有下列情形之一的,由主任提议或经街道办事处(乡镇人民政府)、区县房产行政管理部门建议,经业主大会会议通过取消其业主委员会成员资格:
(一)物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)无故连续三次缺席业主委员会会议的;
(三)因疾病或其他原因丧失工作能力的;
(四)有犯罪行为的;
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;
(六)拒不履行业主义务的;
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
其中(一)、(四)、(五)项情况由业主委员会会议通过,并报下次业主大会备案;其他情况须经业主大会通过。
第三十条 业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第三十一条 业主委员会及其成员不得以业主委员会的名义从事经营活动,业主委员会成员不得在为本物业管理区域提供物业管理服务的物业服务企业中任职。
业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的,由签字同意该项决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第三十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
第三十三条 业主与业主委员会、业主委员会内部产生纠纷,不能达成统一意见时,可向当地街道办事处申请调解,调解不成的可向物业所在地人民法院提起诉讼。
第四章 会 议
第三十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会会议应当由业主委员会组织召开。会议由业主委员会主任主持,主任因故缺席时,由副主任主持。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定按时召开。
有下列情况之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:
(一)五分之一以上业主提议的;
(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(三)业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。
第三十五条 发生应当召开业主大会临时会议的情况,业主委员会不履行组织召开会议职责的,在物业所在地街道办事处责令其限期召开后仍不履行组织召开会议职责的,经过本物业区域二分之一以上业主书面同意,取消业主委员会成员资格,按照第三章有关规定重新选举产生业主委员会成员。
第三十六条 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前,将会议通知及有关材料书面送交与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。业主因故不能参加会议的,可以书面委托代理人参加会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托其所代表的业主参加。
第三十七条 业主代表应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经业主本人签字后,由业主代表在业主大会投票时将业主本人签字后的投票意见如实反映。
第三十八条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
凡采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,需入户征求业主本人意见并由其本人签署具体意见。
第三十九条 下列事项由业主共同决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第四十条 业主大会召开会议时,可以邀请街道办事处、居民委员会和物业使用人代表列席。
第四十一条 业主委员会逾期不按规定召开业主大会会议的,所在地街道办事处(乡镇人民政府)可以责令业主委员会限期召开。必要时,由物业项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)与区县房产行政管理部门共同指导所在地居(村)民委员会组织召开;尚未成立居(村)民委员会的,由所在地街道办事处(乡镇人民政府)直接组织召开。
第四十二条 因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的,业主大会仍应依法履行职责。需要召开定期会议和临时会议的,由街道办事处(乡镇人民政府)和区县房产行政管理部门指导所在地居(村)民委员会组织召开;尚未成立居(村)民委员会的,由所在地街道办事处(乡镇人民政府)直接组织召开。
第四十三条 业主委员会应当建立议事和重大事项报告制度,并依法按照业主大会议事规则规定开展工作。经三分之一以上业主委员会成员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。
第四十四条 业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第四十五条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县房产行政管理部门或街道办事处(乡镇人民政府),应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
第四十六条 业主大会和业主委员会会议由业主委员会作好书面记录并存档。业主大会作出的重大决议,由出席会议的人员签字后存档。
第四十七条 业主委员会应建立档案管理制度,并指定专人管理。存档资料主要有:
(一)各类会议记录、纪要;
(二)业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料;
(三)各届业主委员会产生、备案的材料;
(四)业主名册及联系方式;
(五)订立的物业管理服务合同;
(六)有关法律、法规和业务往来文件;
(七)业主和使用人的书面意见、建议书;
(八)维修资金收支情况清册;
  (九)其他有关资料。
第五章 经费和活动用房
第四十八条 业主委员会成员的工作报酬和业主委员会的办公费用由全体业主承担,具体办法由业主大会决定。经业主大会决定,有条件的可以从物业共用部位、共用设施设备的经营收益中支出。
第四十九条 经费管理。经费收支帐目可由为本物业管理区域服务的物业公司代为管理,也可由业主委员会指定专业人员进行管理。
活动经费具体使用情况由业主委员会以书面形式在物业管理区域内每年度至少公布一次,并接受业主的质询。
第五十条 业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业的,招投标所发生的费用由中标的物业服务企业承担。
第五十一条 业主委员会的办公用房由业主委员会与物业服务企业协商,从物业管理用房中解决。
第六章 印章管理
第五十二条 业主大会、业主委员会印章所刻名称应与区、县房产行政管理部门出具的备案证明上所标注名称一致。
第五十三条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章使用管理制度,业主大会印章和业主委员会印章应由业主委员会确定专人保管。
  业主大会对外行使权利使用业主大会印章的,应当由业主大会作出决定;处理业主大会内部公共事务需使用业主委员会印章的由业主委员会决定。违反印章使用规定,造成经济损失或不良影响的,由责任人承担相应的责任。
第五十四条 以业主委员会的名义发布信息,必须经业主委员会作出决定,加盖业主委员会印章方可对外公布。有下列情况之一的,还应当经全体委员过半数以上签字:
(一)关于专项维修资金使用的建议;
(二)关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议;
(三)关于选聘物业服务企业的建议及选聘物业服务企业结果情况并提交业主大会表决的建议;
(四)对物业服务企业制定的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议;
(五)关于决定召开临时业主大会会议的决议;
(六)关于终止业主委员会委员资格的建议;
(七)其他涉及物业管理区域内公共事务的建议或决议。
第七章 附 则
第五十六条 业主大会、业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第五十七条 市房产行政管理部门可以制定发布《管理规约示范文本》、《业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本,供参照使用。
第五十八条 本规则由市房产行政管理部门负责解释。
第五十九条 本规则自发布之日起施行。

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