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淄博市地方税务局淄博市房产管理局关于进一步加强个人住房转让所得个人所得税税收管理的通知

实施日期】2006/12/15【颁发文号】【失效日期


各区(高新区)县地税局、房产管理局(处)、市地税局各征收分局:

为认真贯彻落实《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[1999]278号)及《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)文件精神,现就进一步加强和规范我市住房转让所得个人所得税征收管理工作通知如下:
一、为方便纳税人依法纳税,地税机关采取委托房产管理部门代征或直接派员进驻房地产交易场所的形式,向出售住房的个人征收所得税。
二、纳税人出售住房,应在办理房屋产权过户手续时,持本人身份证明、房屋转让合同和房屋转让收入、房产原值、合理费用等合法有效凭证、证明材料以及税务机关要求报送的其他资料,向房屋座落地主管税务机关(房地产交易场所设置的征税窗口)申报缴纳个人所得税款,同时取得出售住房的税务发票。纳税人凭税务机关出具的完税凭证或减税或免税证明办理房屋交易过户手续。
三、税收的政策依据和标准。
(一)个人转让住房,以其转让收入额减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。适用比例税率,税率为20%。其计算公式为:
应纳所得税额=应纳税所得额×20%
应纳税所得额=转让住房收入额-房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
1、转让住房收入额,是指转让住房的实际成交价格,由主管税务机关依据个人出售住房合同等有效凭证上注明的合理成交价格确定。对于纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,主管税务机关应参照市场价格核定其转让收入,同时与契税、营业税等税种的计税价格保持一致。
2、房屋原值具体为:
(1)商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
(2)自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。
(3)经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。
(4)已购公有住房:原购共有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购共有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。
“当地经济适用房价格”为购买共有住房当期当地政府公布的经济适用房价格,如果购买公有住房当期当地政府没有公布经济适用房价格的,以最接近公有住房购买日时期的经济适用房价格计算已购公有住房原值。
“已购公有住房”是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。
“原购公有住房标准面积”是指个人购买原公有住房时,按照政府或房改部门的有关规定,可享受的住房规定面积,具体由个人提供《个人购房申请及资金补偿额计算审批表》以及其他有关书面证明。
(5)城镇拆迁安置住房:
A、房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费;
B、房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费;
C、房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和加纳的相关税费,减去货币补偿后的余额;
D、房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。 天下房地产法律服务网
3、转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
4、合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
(1)支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:
A、已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;
B、商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。
纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,购买后再发生的装修费用,出售时一律不再扣除。
(2)支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。其他形式的贷款、借款所支付的利息不予扣除。www.law110;com
(3)其他费用:纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭相关部门出具的有效凭证证明据实扣除。
(二)纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,以及计算出的房屋原值明显偏高的,主管地方税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,核定方式采用定率征收。其计算公式为:
应纳所得税额=转让住房收入额×核定征收率
除按规定可享受免征个人所得税的情况外,对个人出售住房所得,个人所得税核定征收率为1%。
(三)对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
个人出售自用住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,应于办理房产权属登记前,按照以上规定向税务部门或委托代征部门缴纳其出售现住房应缴纳的个人所得税。待其重新购房后,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还已缴纳的个人所得税。
(四)个人转让生产经营用房,比照个人转让住房政策,计算缴纳个人所得税,但不得享受个人转让住房的有关减免税政策。
(五)纳税人提供虚假的计税凭证和证明材料,少缴或不缴税款以及骗取减免税款的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则的有关规定予以处罚。
四、个人所得税的申报缴纳和减免管理
个人出售住房符合减免税规定条件的,应向房屋所在地主管税务机关提出申请,经审批同意后,享受有关减免税优惠。
1、对于在原住房出售1年内按市场价重新购房的,纳税人应于购房30日内,向原住房所在地的主管税务部门提出减免税申请,经主管税务机关审批同意后,办理相关手续。申请减免税应提供以下资料:
(1)填写《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》。
(2)新购房的合同、购房发票、房产证的原件和复印件。
(3)房屋产权人的身份证原件及复印件,产权人为配偶或夫妻名义的,须提供结婚证原件及复印件。
(4)出售原自有住房的合同、纳税保证金收据原件及复印件。
(5)税务机关要求报送的其他资料。
2、对转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的纳税人,纳税人在申请减免税时应提交以下资料:
(1)填写《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》。
(2)房屋产权人的身份证原件及复印件,产权人为配偶或夫妻名义的,须提供结婚证原件及复印件。
(3)出售自有住房的合同、房产证原件及复印件。
(4)由市、县(区)房管部门开具的《房屋登记信息查询证明》。对于产权转让人为已婚的,应同时提供其配偶名义的《房屋登记信息查询证明》。
(5)税务机关要求提供的其他有关资料。
主管税务机关经审核后,在《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》内签署同意,一式三份,主管税务机关存档一份,纳税人一份,委托代征单位留存一份;对于不符合条件的,主管税务机关应及时通知纳税人,并详细说明原因。
五、各级地税、房管部门要加强协作,密切配合,对税收管理工作中遇到的新情况、新问题,要及时联系,并研究解决办法,共同做好个人转让住房所得个人所得税的税收管理。
附件:
1、《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》
2、《个人住房转让个人所得税申报计算表》
3、房屋登记信息查询证明
二〇〇六年十二月十五日

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