周村区城市住宅小区物业管理暂行办法

【实施日期】2004/07/01【颁布单位】周政发[2004]357号

周村区人民政府关于印发《周村区城市住宅小区物业管理暂行办法》的通知

各镇政府、街道办事处,经济开发区、萌山风景旅游开发区管委会,区政府各部门:

《周村区城市住宅小区物业管理暂行办法》业经区第十五届人民政府第七次常务会议审议通过,现予印发,望遵照执行。

二○○四年六月四日

周村区城市住宅小区物业管理暂行办法

第一条 为规范我区城市住宅小区的物业管理,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善居民的居住环境,根据国务院《物业管理条例》等规定,结合我区实际,制订本暂行办法。

第二条 本暂行办法适用于我区行政区域内,按照统一规划综合开发,配套建设比较齐全、具有一定规模的城市居民住宅小区。大厦、工业区、旧住宅小区适合实行物业管理的,参照本暂行办法执行。

第三条 本暂行办法所称住宅小区物业管理,是指按照物业服务合同约定,对住宅小区内的房屋建筑及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本暂行办法所称物业共用部位,是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本暂行办法所称物业共用设施设备,是指下水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备的房屋等。

第四条 区房地产行政主管部门负责我区物业管理活动的监督管理工作。
各有关专业部门和单位按照职责分工,共同做好物业管理工作。
街道办事处、镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督,对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,搞好本辖区内的物业管理工作。

第五条 住宅小区按照方便生活和有利于管理的原则进行区域划分,原则上2万平方米以上可单独划为一个小区。

第六条 房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中的权利义务按照《物业管理条例》的规定执行。物业管理区域内全体业主成立业主大会。业主大会按照《物业管理条例》的规定履行职责。

第七条 业主、业主大会通过选聘物业管理企业的方式对物业实施自治管理。提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业管理企业。

第八条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位应当按照建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》(建住房[2003]130号文)的规定选聘物业管理企业,并签订书面的前期物业服务合同。

第九条 住宅小区已交付使用、入住率达到50%以上的,全体业主应当在区房地产行政主管部门和街道办事处(镇人民政府)的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主大会会议应当同时告知所在地的社区居民委员会。
一个住宅小区成立一个业主大会,选聘一家物业管理公司进行管理。
业主在首次业主大会上的投票权数,普通住宅房屋实行一户一票,其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。

第十条 业主委员会由3-9人的单数组成,在社区居民委员会指导下开展工作,是业主大会的执行机构,按照《物业管理条例》的规定履行职责。
业主委员会应当自选举之日起3日内召开首次业主委员会会议,推选业主委员会主任1人,副主任1-2人。
业主委员会应当自选举产生之日起30内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向区房地产行政主管部门备案。

第十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得做出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会和业主委员会作出的决定违反法律法规的,区房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

第十二条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。
业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

第十三条 物业管理企业应当是具有相应物业管理资质的企业法人。

第十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利和义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
物业管理企业应当自物业服务合同生效之日起30日内,将物业服务合同和小区管理办法报区房地产行政主管部门备案。

第十五条 住宅小区的建设单位必须按照规定配置必要的物业管理用房。物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
建设单位在移交住宅小区物业管理时,应同时移交物业管理用房。

第十六条 旧住宅小区实行物业管理的,应先进行必要的综合整治,使小区整体环境达到适合物业管理的基本条件,再实行物业管理。

第十七条 业主、使用人需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。物业管理企业发现业主、使用人有损坏承重结构等行为时,应当及时劝阻,并向有关主管部门报告。

第十八条 物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的,应当符合城市规划和物业安全的要求,并报有关主管部门批准。
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施,不得改变用途。确需改变用途的,按照有关法律规定办理。

第十九条 任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的,按照有关法律规定办理,并在约定的期限内恢复原状。

第二十条 除执行任务的治安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆外,机动车辆在物业管理区域内行驶、停放及其收费的规定由业主委员会议定。车辆停放收费标准按照物价部门的规定执行。车辆停放的收益应当纳入物业维修基金,用于公共设施的维修、更新。

第二十一条 业主按国家有关规定交纳共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。
专项维修资金的使用、续筹方案,由业主大会决定并监督实施。业主大会的决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

第二十二条 共用部位、共用设施设备的维修,由物业管理企业组织实施,其费用从专项维修资金中支付。

第二十三条 物业管理企业收费项目和标准应当公布。已按照本办法向业主、使用人收取物业管理服务费用的,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未受业主委员会或者业主、使用人委托,物业管理企业自行提供服务收费的,业主、使用人有权不予支付。

第二十四条 物业管理经费专项用于住宅小区的物业管理,任何单位和个人不得侵占、挪用和私分。

第二十五条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十六条 物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后十日内,向业主委员会办理下列事项,并报区房地产行政主管部门备案:
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算,多收的部分予以退还;
(二)移交《物业管理条例》第二十九条第一款规定的物业档案资料和有关的财务帐册;
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

第二十七条 违反本暂行办法规定的,由区房地产行政主管部门按照有关法律、法规、规章的规定处罚。

第二十八条 本暂行办法未作规定的,依照国家有关法律法规的规定执行。

第二十九条 本暂行办法由区政府法制工作机构负责解释。

第三十条 本暂行办法自2004年7月1日起实施。《周村区城市住宅小区物业管理办法(试行)》(周政发[1997]101号)同时废止。

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