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关于印发《镇江市房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊规则》的通知

实施日期】2005/11/01【颁发文号】镇房[2005]85号【失效日期


各辖市(区)房管局(处)、市房屋产权监理处、市房地产测绘大队:

为贯彻落实《房地产测量规范》及国家有关房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊的技术标准,经研究制定《镇江市房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊规则》,现印发给你们,请遵照执行。



二○○五年十月二十六日




镇江市房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊规则

根据国家有关技术标准以及《房地产测量规范》,制定《镇江市房屋建筑面积计算及共有共用建筑面积分摊规则》。

第一章 房屋建筑面积计算
一、一般规定
1.1.1面积测算包括房屋建筑面积,共有共用建筑面积,产权面积,使用面积等测算。
1.1.2 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。
1.1.3 房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
1.1.4房屋的共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
1.1.5房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。
1.1.6房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米以上的,计算自然层数。
假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水厢间、层高2.20米以上与房屋非整体结构的屋面零星房屋不计层数。
所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中本权属单元所在部位垂直方向的第几层。地上层次以正数表示,地下层次以负数表示。
房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
二、计算全部建筑面积的范围
1.2.1永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积。多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。
1.2.2房屋内的附层、夹层、插层、管道层,技术层及其梯间、电梯间层高在2.20米以上的按其墙外围水平投影面积计算。如其墙体为非垂直墙体,则按本规则非垂直墙体房屋建筑面积计算规定计算。
1.2.3穿过房屋的通道,房屋内的门厅、大厅,不论其高度,均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分,层高在2.20米以上的,按其水平投影面积计算。
1.2.4楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
1.2.5房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、平顶房屋及斜面结构房屋高度在2.20米以上部位,按其外围水平投影面积计算。
1.2.6属永久性结构有上盖的室外楼梯,按其各层水平投影面积总和计算。
1.2.7挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
1.2.8与房屋相连的有柱走廊、檐廊,两房屋间有上盖和柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
1.2.9原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间,高度在2.20米以上部位,按其外围水平投影面积计算。
1.2.10房屋间永久性的、封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
1.2.11层高在2.20米以上的地下室、半地下室(包括地下车库、地下商场)及其相应出入口,按其外墙(不包括采光井、防潮层、及保护墙)外围水平投影面积计算。
1.2.12有柱(不含独立柱和独立单排柱)或有围护结构的门廊、门斗,按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
1.2.13玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙的,以主墙体为准计算建筑面积,其墙厚为主墙体厚度计算。无主墙体仅有幕墙的,以幕墙(有幕墙基槽的以基槽)为准计算建筑面积,其墙厚为幕墙(有幕墙基槽的以基槽)厚度计算。
1.2.14属永久性建筑有柱(不含独立柱和独立单排柱)层高在2.20米以上的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
1.2.15位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋,按其高度2.20米以上部位的水平投影面积计算。
1.2.16室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育场(馆)看台下空间加以利用的,高度在2.20米以上部位,且自有顶盖,按其外围水平投影计算建筑面积(多层按多层计算)。
1.2.17利用高架桥(立交桥)及其引桥下空间加以利用的,高度在2.20米以上部位,且自有顶盖,按其外围水平投影计算建筑面积(多层按多层计算)。
1.2.18房屋的伸缩缝(沉降缝),若与室内相通的,其相通部位的伸缩缝(沉降缝)计算建筑面积。
1.2.19层高在2.20米以上的机械车库不论其高度和停放层数,均按一层计算。
1.2.20倚坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有封闭围护结构的,按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算。
1.2.21建在水域上的架空房屋,利用吊脚或钢筋混凝土结构框架做架空层,有封闭围护结构的,按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影面积计算(多层按多层计算)。
1.2.22房屋外墙向内倾斜的锥形房屋,按其高度在2.20米部位外围水平投影面积计算,多层按多层计算。
1.2.23房屋外墙向四周外侧倾斜的倒喇叭型房屋,且其高度(层高)在2.20米以上的,按其底板外围水平投影计算建筑面积。多层按多层计算。
1.2.24房屋外墙无论向内或向外倾斜,外墙体呈直线或曲线状,均按其底板至高度(层高)2.20米处之间最小水平截面的水平投影与底板水平投影的重叠部分的外围水平投影面积计算。
1.2.25飘窗(落地窗)与室内相通,窗台与室内地坪相平或低于室内地坪,以室内地坪起算高度在2.20米(含2.20米)以上的按其外围水平投影计算建筑面积。
三、计算一半建筑面积的范围
1.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
1.3.2 独立柱或独立单排柱的门廊、门斗、雨棚、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积一半计算。
1.3.3 未封闭的阳台(有上盖)、挑廊(有上盖)按其围护结构的的外围水平投影面积的一半计算。当围护结构内移或向内向外倾斜,或呈弧状时,则比较围护结构最小水平截面外围水平投影面积和底板水平投影面积的大小,按其二者较小的外围水平投影面积的一半计算。
1.3.4 无顶盖的室外楼梯按其外围水平投影面积的一半计算。
1.3.5 有顶盖不封闭的永久性架空通廊,按其外围水平投影面积的一半计算。
四、不计算建筑面积的范围
1.4.1层高小于2.20米以下的房屋及其附属部位,包括夹层、插层、技术层和层高小于2.20米或净高小于2.05米的地下室半地下室,不计算建筑面积。
1.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚,台阶、挑沿、无柱雨棚等不计算建筑面积。
1.4.3突出外墙外的钢筋混凝土立柱或圈梁部分不计算建筑面积。外墙宽度以外墙体为准计算。
1.4.4房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。天下房地产法律服务网编辑
1.4.5无上盖的走廊、挑廊、阳台不计算建筑面积。
1.4.6与房屋相连有上盖无柱无围护结构的门廊、走廊、檐廊不计算建筑面积。
1.4.7突出墙外的窗台部分不计算建筑面积。
1.4.8房屋天面、挑台,房屋天面上的花园、花圃、泳池不计算建筑面积。
1.4.9房屋的平台、花台、晒台、以及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等不计算建筑面积。
1.4.10建筑物内用作通风、采光的通天、采光井,不论其高度如何,均不计算建筑面积。
1.4.11骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分;临街楼房、挑廊下底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有围护物,都不计算建筑面积。
1.4.12消防、检修等用途的室外爬梯,广场式室外楼梯不计算建筑面积。
1.4.13利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑,以及利用其它主要作为非房屋用途的建筑或设施作为顶盖的房屋不计算建筑面积。
1.4.14建筑物内的操作平台、上料平台、及利用建筑物的空间安置箱、罐、机器设备的平台不计算建筑面积。
1.4.15无围护结构的舞台(包括露天舞台),及后台悬挂幕布、布景的天桥不计算建筑面积。
1.4.16自然层内连接同一自然层内的插层、夹层、阁楼的楼梯不计算建筑面积。
1.4.17天面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施,天面上增加观赏效果的艺术造型不计算建筑面积。
1.4.18独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线不计算建筑面积。
1.4.19与房屋内不相通的房屋间伸缩缝(沉降缝)不计算建筑面积。
1.4.20活动房屋、临时房屋、简易房屋不计算建筑面积。
五、计算建筑面积的基本原则
在计算房屋建筑面积时,如遇上述规定以外的情况则按以下原则处理。
1.5.1 房屋须是永久性结构,高度(层高)在2.20米(含2.20米)以上。
1.5.2 计算全部建筑面积一般是具有顶盖全封闭的房屋及部位。
1.5.3 计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位。
1.5.4 不计算建筑面积一般是高度(层高)不足2.20米的房屋及部位,装饰性建筑及构件,与室内不相通的部位,沿街(巷)为社会公共使用或通行的,无上盖或者上盖主要作为社会公共使用或上盖主要作为其它非房屋用途的其它建筑或设施使用的。
六、相关名词解释
1.6.1 层高:以室内地坪为起算点,其中平顶房屋和多层房屋,其层高为室内净高加上本层与上层之间楼板及其抹面厚度(平房加房顶厚度)计算。
1.6.2阳台顶盖:阳台除自有顶盖外,可以以其它建筑部位的底板作为其顶盖使用,但应是垂直方向相邻层建筑部位的底板。如阳台顶盖在垂直方向不能完全严密遮盖阳台时,则以阳台顶盖与阳台的水平投影重叠部分的外围水平投影计算建筑面积。
1.6.3独立柱、独立单排柱:单独以一根立柱支撑的称之为独立柱;与其它建筑部位不相连并以单独排柱支撑的或与其它建筑一面相连,以单独排柱支撑,且排柱方向与相连面垂直的称之为独立单排柱。
1.6.4凹阳台凹进部分面积以净面积计算,再加以封闭或不封闭判定其为全额或半额,凹进部分的墙体作为整幢外墙处理。阳台与套内空间相连无隔墙,则以外墙自然走向分隔阳台与套内空间,外墙自然走向部位作为外墙处理。

第二章 共有共用建筑面积分摊规则
一、一般规定
2.1.1共有共用建筑面积分摊后,其产权归参与分摊的(套)户业主共有,但不划分各(套)户摊得面积的具体部位。
2.1.2房屋(套)建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。
2.1.3套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积。
2.1.4房屋共有共用建筑面积分摊,有合法产权分割协议的,从其协议;无协议或协议不明确或协议不合法的,根据本规则执行。
2.1.5房屋共有共用建筑面积分摊以幢为单位。其分摊仅限于本幢内的共有共用建筑面积,与本幢房屋不相连的公用建筑,如变电房、水泵房、门卫室、保安房等不得分摊到本幢房屋内
2.1.6本幢房屋内为多幢房屋服务的公共设施建筑面积也不得作为共用面积分摊到本幢房屋内。
2.1.7售房单位自营自用的房屋,不得作为共用面积进行分摊,同时必须参与分摊其相应的共有共用建筑面积。
二、共有共用建筑面积的计算与分摊
2.2.1共有共用建筑面积由以下部分组成:
1)、步梯、室外楼梯、电梯井、电梯室(厅)、电梯机房、垃圾道、管道井、水箱间、变电室、设备间、公共门厅、大堂、公共走道、消防控制室、消防通道、公用厕所、值班室、警卫室等共有共用部位的建筑面积,以及幢内专为整幢楼服务的公共用房管理用房等。
单独具备使用功能的独立空间,如车库、仓库、地下室、人防工程等,以及为多幢房屋提供服务的公共用房、管理用房、设备间、机房等不计入共有共用建筑面积。
2)、套(户或单元)与共有共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)为公共墙体,其墙体水平投影面积的一半计入共有共用建筑面积。其中公共墙体在套(户或单元)一侧墙面装饰层计入套(户或单元)使用面积。不作为墙体水平投影面积。
2.2.2 整幢房屋的共有共用建筑面积等于整幢房屋的总建筑面积减去整幢房屋内各套套内建筑面积之和,再减去单独具有使用功能的独立空间以及为多幢房屋服务的公共用房、管理用房、设备间等。
2.2.3 属于整幢房屋共有共用的建筑面积,以各套内建筑面积与整幢房屋各套内建筑面积总和加权分摊,其具体计算如下:
整幢房屋共有共用建筑面积分摊系数=整幢房屋的共有共用建筑面积÷整幢房屋各套内建筑面积之和
各套分摊的共有共用建筑面积=套内建筑面积×共有共用建筑面积分摊系数
2.2.4 层内共有共用的建筑面积按层分摊,该共有共用建筑面积仅提供层内公共服务,不为他层所用。其具体计算如下:
层共有共用建筑面积分摊系数=层内的共有共用建筑面积÷层内各套内建筑面积之和
层内各套分摊的层共有共用建筑面积=套内建筑面积×层共有共用建筑面积分摊系数
2.2.5 幢内为多幢服务的公共用房、管理用房、设备间以及人防工程等不计算建筑面积的部位在使用过程中如需使用幢内相应共有共用建筑面积的,也要参与相应共有共用建筑面积的分摊。
2.2.6 架空层部位应参与相应共用面积分摊。
2.2.7 下层(含底层)为商业用房(或其它非住宅用房)的商住楼,如果步梯(或电梯)等垂直通道专供住宅使用,下层商业房不通行不使用,则步梯(或电梯)及其厅(室)共有面积由住宅部分分摊。
底层车库层建筑面积及共有共用建筑面积分摊参照下层为商业用房的商住楼的分摊计算方法进行分摊计算。
2.2.8 房屋顶层阁楼层单独计算建筑面积。
2.2.9 住宅楼共有建筑面积的分摊方法:
住宅楼以幢为单元,根据各套房屋的套内建筑面积,求得各套房屋分摊所得的共有建筑分摊面积。
2.2.10 商住楼共有建筑面积的分摊方法:
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分,即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将分摊所得的共有建筑面积再各自进行分摊。
住宅部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上住宅部分本身的共有建筑面积,按各套房屋的套内建筑面积计算各套房屋分摊的共有建筑面积。
商业部分:将分摊得到的幢共有建筑面积,加上商业部分本身的共有建筑面积,按各层套内建筑面积依比例分摊至各层,作为各层共有建筑面积的一部分,加至各层的共有建筑面积中,得到各层总的共有建筑面积,然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套,求出各套房屋分摊的共有建筑面积。
2.2.11 多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法:
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能,参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
2.2.12 共有共用建筑面积分摊,执行建设部现行有效的标准、文件、规则。
本规则从二○○五年十一月一日起执行。
本规则解释权归镇江市房产管理局。

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