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长沙市居住建筑间距和日照管理规定

实施日期】2010/09/01【颁发文号】 长政发〔2010〕15号【失效日期

 

长沙市人民政府关于印发《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》的通知

  

各区、县(市)人民政府,市直机关各单位: 

    现将《长沙市居住建筑间距和日照管理规定》印发给你们,请认真贯彻执行。

二○一○年七月四日

 

长沙市居住建筑间距和日照管理规定

 第一章    总    则

    第一条 为经济、合理、有效地使用城市土地和空间,保障居民基本生活条件和环境,根据《中华人民共和国城乡规划法》及有关法律、法规,结合长沙市实际,制定本规定。

    第二条 在长沙市城市规划区内进行居住建筑建设活动必须遵守本规定。

长沙市城市规划区内居住建筑以外的其他各类新建建筑,以及城乡个人居住建筑、新建的50平方米/户以下住宅和公寓,均按《长沙市城市规划管理技术规定》要求的间距控制,可不作为客体建筑进行日照分析。

     第三条 本规定由城乡规划行政主管部门负责组织实施。各级人民政府和有关部门应当按照各自职责分工共同做好居住建筑间距和日照管理规定的管理工作。

 第二章    建筑间距

 

    第四条  居住建筑间距应满足日照、消防、卫生、环保、工程管线、建筑保护、空间环境等控制间距要求。但新建居住建筑与待改造地段的低层个人居住间距不在本规定控制范围内。
 
 

第五条  多层、低层居住建筑的间距控制(第八条规定的情形除外)应符合下列规定:

 

    (一)居住建筑平行布置时,间距按下表控制:

 

 间      间距

方       距    类区

I类地区

II类地区

III类地区

0~450

≥1.1H

≥1.1H

≥1.2H

>450

≥0.9H

≥0.9H

≥1.0H

    

注:1、H:当方位角≤45度时为南向建筑高度;当方位角>45度时为相邻较高建筑高度;

 

    2、最小距离低层为6米,多层为9米;

 

    3、一般居住建筑布置方位角不宜<30度。

 

    (二)居住建筑垂直布置时,间距按下表控制:

 

 间      间距

方       距    类区

I类地区

II类地区

III类地区

0~450

≥0.7H

≥0.7H

≥0.8H

>450

≥0.6H

≥0.6H

≥0.7H

 

注:1、H:当方位角≤45度时为南向建筑高度;当方位角>45度时为相邻较高建筑高度;

 

    2、最小距离低层为6米,多层为9米;

 

    3、与居住建筑主朝向垂直布置时,新建建筑山墙宽度不得大于18米,超过18米的,其间距按平行布置的居住建筑控制。

 

    (三)居住建筑既非平行也非垂直布置时间距按下表控制:

 

 间      间距

方       距    类区

I类地区

II类地区

III类地区

a≤300

按平行布置的居住建筑控制

300<a<600

0.7H

0.8H

0.9H

a≥600

按垂直布置的居住建筑控制

 

注:1、表中a指两栋居住建筑之夹角;

 

    2、H指南侧建筑高度;

 

    3、最小距离低层为6米,多层为9米。

 

    (四)居住建筑的山墙间距按下表控制:

 

 间      间距

方       距    类区

I类地区

II类地区

III类地区

低  层

≥5米

≥6米

≥8米

多  层

≥6米

≥7米

≥9米

 

注:1、对按上述规定不能满足消防间距或通道以及管线等要求的,按相关规范规定要求控制,并由城乡规划行政主管部门核定。

 

    2、居住建筑山墙有居室窗户的,其与相邻居住建筑的间距应适当增加。

 

    第六条  居住建筑底部有非居住用房的,按居住建筑的要求控制间距。

 

    第七条  在建筑间距I类地区的中心地段进行建设,其间距按第五条规定执行确有困难的,经市城乡规划行政主管部门核准,可在第五条规定间距基础上适当折减,但其最大减幅不能超过10%。

 

    第八条  第一类居住用地的低层独立式住宅与相邻建筑之间的间距,在建筑间距I类地区不得小于其南侧建筑高度的1.3倍,在建筑间距II类地区不得小于其南侧建筑高度的1.4倍,在建筑间距III类地区不得小于其南侧建筑高度的1.5倍。

 

    第九条  在符合本规定第五条至第八条规定的前提下,南北向平行的低层居住建筑之间的最小间距为6米,低层居住建筑与其北侧多层居住建筑之间的最小间距为9米。

 

    第十条  高层居住建筑应符合以下间距规定:

 

    (一)高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制:

 

方 位

 间      间距

方       距    类区

I类地区

II类地区

III类地区

0~450

H<50米

22+0.2H

24+0.2H

27+0.2H

100米>H≥50米

27+0.1H

29+0.1H

32+0.1H

>450

H<50米

16+0.1H

22+0.1H

24+0.1H

100米>H≥50米

19+0.05H

25+0.05H

27+0.05H

 

    注:1、H:当方位角≤45度时为南向建筑高度;

          当方位角>45度时为新建建筑高度;

 

    2、高度超过100米(含100米)的高层建筑之间距, 原则上在按50-100米高度控制间距的基础上增加,具体根据规划要求及实际情况确定。

 

    (二)高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求:

 

    1、高层居住建筑与其北侧多层、低层居住建筑的间距按本条第(一)项(方位0度~45度)的规定控制;

 

    2、高层居住建筑与其东(西)侧多层、低层居住建筑的间距(非山墙间距)按本条第(一)项(方位大于45度)的规定控制;

 

    3、高层居住建筑与其南侧多层、低层居住建筑的间距按南侧多层、低层居住建筑控制,其间距不小于13米。

 

    (三)高层居住建筑与高层、多层、低层居住建筑的山墙间距,按消防间距的规定控制,但山墙有居室窗户的,其间距不小于13米。

高层居住建筑与高层、多层、低层居住建筑的间距符合本条规定的,可不受第八条规定的限制。

 

    (四)高层居住建筑与相邻居住建筑为非平行布置时按下表控制:

 

 间      间距

方       距    类区

I类地区

II类地区

III类地区

a≤300

按平行布置的居住建筑控制

300<a<600

0.7S

0.8S

0.9S

a≥600

0.6S

0.7S

0.8S

 

注:1、表中a指两栋居住建筑之夹角;

 

    2、表中“S”为南北向布置时的标准间距值;

 

    第十一条  非居住建筑与居住建筑的间距,应符合下列规定:

 

    (一)非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的,其间距按第五条至第十条的规定控制;

 

    (二)非居住建筑位于居住建筑北侧的,其建筑间距按南向同型布置方式的居住建筑间距要求控制,其间距最小值低层不小于6米,多层不小于9米,同时须满足消防和各专业规范要求。

 

    (三)非居住建筑与居住建筑的山墙间距按消防间距的规定控制,但居住建筑山墙有居室窗户的,其山墙间距按第五条有关规定控制。

 

    第十二条 建筑间距以建筑主体外墙中轴线到相邻建筑主体外墙中轴线的垂直距离计算。遮挡建筑外墙有凹凸变化(如设置阳台等),累计长度在该向主体外墙长度60%以内时,按主体外墙轴线计算间距,否则按外凸部分计算间距。  

 

第三章    日照控制

 

    第十三条  住宅建筑的日照应符合以下要求:

 

    (一)住宅建筑的居住空间大寒日有效日照时间不低于2小时,每套住宅至少应有一个居住空间满足日照标准要求。

 

    (二)旧城区(长沙市旧城区范围为建筑间距I类地区)改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时标准。

 

    (三)在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低。

 

    第十四条  日照分析主、客体分析范围(以下简称日照分析范围)应符合以下规定:

 

    (一)日照分析客体建筑范围和对象的确定(见图1):

 

    1、日照分析客体建筑的空间范围原则上定为:建筑间距I类区南北向为1.5倍间距值(此间距值是指新建高层建筑所在区域按《长沙市城市规划技术管理规定》要求的建筑南北向布置时的控制间距值,以下简称间距值),东西向范围当建筑方位角大于45度时为间距值的1.0倍,建筑方位角小于等于45度时为间距值的0.6倍;建筑间距II、III类区南北向为1.8倍间距值,东西向范围当建筑方位角大于45度时为1.2倍间距值,建筑方位角小于等于45度时为0.8倍间距值,当建筑为非规则形体时,客体建筑的具体分析范围由城乡规划行政主管部门根据新建项目周边实际情况参照以上要求划定。

 

    2、在上述范围内已经城乡规划行政主管部门审定并取得建设工程规划许可证副本的拟建或在建的有日照要求的建筑为客体建筑。

 

    3、与日照分析范围分界线相交的客体建筑须以户为单位参与日照计算。

 

    4、对用地红线外北向尚未建设的居住用地,一般以对用地红线对等退让的原则进行日照影响模拟分析。

 

    (二)日照分析主体建筑范围和对象的确定(见图1):

 

    1、以拟建建筑为对象,以第十四条第(一)项规定的反向范围来确定日照分析主体建筑范围,凡是在此范围内对客体建筑产生阴影遮挡的现状高层建筑、已经城乡规划行政主管部门审定并取得建设工程规划许可证副本的拟建或在建的高层建筑均应纳入主体建筑范围。多层、低层建筑(包括高层建筑的多层裙房)不作为日照分析的主体。

 

    2、与日照分析范围分界线相交的主体建筑仅分析范围内的建筑部分参与日照计算。

 

    3、屋面以上的女儿墙、电梯井、楼梯间、水箱、小于41度的坡屋顶、镂空透光的栏杆等构筑物产生的日照影响可忽略不计。

 

 

 

    第十五条  符合下列情形之一的可不做日照分析:

 

    (一)新建多层、低层建筑(含高层建筑的多层裙房)不考虑其作为主体时的日照影响;

 

    (二)新建建筑周边为待改造地段的低层个人住宅,不考虑其作为客体时的日照影响;

 

    (三)违法建设但无法采取改正措施又不能拆除,经行政处罚后补办规划许可手续的建筑,不考虑其作为客体时的日照影响。

 

    (四)拟拆迁建筑不纳入主体、客体建筑范围。

 

    第十六条  建设单位在报规划调整、修建性详细规划(总平面图设计)和报建图审查时,须同时提供设计单位或咨询机构编制的日照分析报告,规划行政主管部门应将日照分析报告交长沙市规划信息服务中心复核。

 

    建设单位应对报送的日照分析报告及其附送必备材料的真实性负责,报送材料不实或隐瞒实情而产生后果的,应承担全部法律责任。

 

    日照分析单位和复核单位对日照分析报告的准确性负责,如日照分析结果出现误差或错误,日照分析单位和复核单位应承担相应的法律责任。

 

    第十七条 新建住宅应尽量满足日照标准要求,建设单位必须主动向销售对象提供日照分析情况,商品房须在售楼部公示日照分析报告,并在住宅销售合同中注明该住宅日照分析情况。

 

    城乡规划行政主管部门将日照分析报告作为规划许可证的附件,转房产行政主管部门在住宅销售合同签订及产权办理时予以备案。 

 

    第十八条  新建建设项目导致周边住宅建筑未达到本规定日照管理要求的,建设单位或业主可与受影响的住宅产权人协商按市场评估价格进行货币购买或置换房屋,也可参照下表规定的标准按被遮挡时间和住户产权证面积给予一次性经济补偿,基本方法是以上年度政府发布的全市住宅均价乘下表系数(单位:元/平方米):

 

 

小于30分钟

30-60分钟

61-90分钟

91-120分钟

I类区

8%

10%

12%

14%

II类区

6%

8%

10%

12%

城乡规划行政主管部门应当对违反日照规定的行为给予相应处理。

 

 

 

第四章    附    则

 

    第十九条  长沙市行政区域内除长沙市区的其他城市规划区范围进行居住建筑建设活动,可参照本规定执行。

 

    第二十条 本规定低层建筑是指高度小于或等于10米的建筑,低层居住建筑为一层至三层;多层建筑指高度大于10米,小于24米的建筑,多层居住建筑为四层至九层(其高度大于10米,小于28米);高层建筑指高度大于或等于24米的建筑,高层居住建筑为九层以上(不含九层,其高度大于或等28米,小于100米);超高层建筑指高度大于或等于100米的建筑。

 

    第二十一条 本规定所称建筑间距I、II、III类地区和I类区中心地段与《长沙市城市规划管理技术规定》所规定地区分类相同。

 

    第二十二条  建筑的方位角为正南向(0度)偏东(西)的方位角。

 

    第二十三条  居住空间是指卧室、起居室(厅)。

 

    第二十四条  被遮挡时间是指被遮挡住户的居室空间日照时间最多的窗户低于日照标准的时间,如被遮挡住户在拟建项目建设前已不满足日照标准要求,被遮挡时间则为被遮挡时间最长的窗户被恶化的时间。

 

    第二十五条  主体建筑是指对其他建筑产生日照影响的建筑;客体建筑是指受主体建筑日照影响的,需要日照分析的建筑。

 

    第二十六条  本规定自2010年9月1日起施行。

 

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