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文件题目

私有住宅拆迁货币补偿基本计算办法

实施日期】2010/05/19【颁发文号】【失效日期

 

关于下发私有房屋拆迁补偿基本计算办法的通知
2010年8月24日

五区城市房屋征收工作办公室、各有关拆迁人、拆迁实施单位:

我办于2008年10月15日下发了《长沙市重点工程项目城市房屋拆迁补偿安置操作指导性意见(试行)》(以下简称《意见》),该《意见》实施后,有效规范了拆迁(或征收,下同)补偿安置行为,保护了拆迁当事人的合法权益,成效明显。为了进一步规范我市城市房屋拆迁操作行为,根据现行拆迁法规、规章和规范性文件,对该《意见》涉及的私有住宅拆迁货币补偿、私有住宅拆迁产权调换、私有非住宅拆迁货币补偿三个方面的基本计算办法进行了进一步的明确和细化。现将这三个基本计算办法下发,请在我市重点工程和棚户区改造项目拆迁实施过程中予以执行。
附件:
1、私有住宅拆迁货币补偿基本计算办法
2、私有住宅拆迁产权调换基本计算办法
3、私有非住宅拆迁货币补偿基本计算办法


二○一○年五月十九日
附件一:

私有住宅拆迁货币补偿基本计算办法

一、被拆迁(或征收,下同)房屋补偿价格(含奖励)计算
1、确定被拆迁(或征收,下同)房屋分类评估价格
选择专业的评估机构,根据被拆迁住宅的区位、房屋结构(分为钢混、砖混、砖木、简易等)和新旧程度等因素,分别评出被拆迁住宅分类评估价格。
2、成新等调整
在分类评估价格的基础上,根据成新、层次、层高等因素进行修正。其中,主要是成新调整。房屋成新(新旧程度)一般从三成新起评,最高成新为十成新,不同结构的成新差价各有不同,如砖混结构每个成新相差77元。在我市重点工程和棚户区改造项目拆迁过程中,对私有住宅选择货币补偿并在规定的期限内签约搬迁的,可将被拆迁房屋成新提高两个成新后计算补偿,如提高两个成新后仍不足六成新的,可以提高至六成新。
3、拆迁补偿的协商控制额度
在分类评估价格的基础上,考虑房价波动等因素,在我市重点工程和棚户区改造项目拆迁过程中,对私有住宅选择货币补偿并在规定的期限内签订协议并按期搬迁的,可以在成新提高的基础上再根据分类评估报告计算确定的补偿单价进行协商,但协商额度控制在10%以内。
拆迁当事人根据分类评估价格协商不成的,按照《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》(省政府157号令)第九条规定,进行分户评估。分户评估结果,应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据,不再享受本计算办法第2条成新调整和第3条规定的上浮10%的优惠。
拆迁当事人对分户评估结果有异议的,可以申请复估;对复估结果仍有异议的,可以申请技术鉴定;相关程序按《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第二十三、二十四、二十八条规定办理。复估或技术鉴定结果,应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据,不再享受本计算办法第2条成新调整和第3条规定的优惠。
4、装饰装修补偿
根据“市政府104号令”规定,住宅装饰装修补偿分为六个等级,从0到420元/平方米不等(实际补偿一般在120-300元/平方米左右);
5、其他设施迁移补偿
根据“市政府104号令”规定,有线电视移装300元/台,电话机移机200元/台,窗式空调100元/台,分体式空调200元/台,柜式空调300元/台,热水器100元/台,浴霸移装40元/台,管道煤气2350元/户。
另外,宽带网络移装费100元/台,太阳能热水器移装费400元/台,数字电视移装费300元/户(与有线电视移装费二选一),三相动力表移装费1800元/表。
6、住宅搬迁补助费用
根据“市政府79号令”规定,300元/户,超过30平方米,每超过1平方米增加4元。大约500元/户。
7、提前搬迁奖
根据“省政府157号令”第十九条第四款规定,拆迁人可以采取奖励措施,鼓励被拆迁人及时搬迁。对私有房屋在拆迁公告规定的拆迁期限内搬迁的被拆迁人,给予提前搬迁奖,各项目奖励总额原则上按每平方米100元控制,拆迁人可在总额控制范围内视被拆迁人搬迁时间,分阶段、分档次(一般设为200元/平方米,100元/平方米,50元/平方米,0元/平方米四个档次)给予提前搬迁奖,但奖励的最高档次不得超过200元/平方米。
8、支持重点项目拆迁建设奖励
(本项奖励在河西先导区实施时称为“支持先导区建设签约腾房奖”)
根据市政府“长政函〔2009〕40号”《长沙市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的通知》第四十一条规定:“私有房屋被拆迁人选择货币补偿并在规定期限内签订拆迁补偿协议并按期搬迁腾地的,按产权合法有效面积给予每平方米200元的支持重点项目拆迁建设奖励,但每户最高不超过2万元。”。对“规定期限”设定为:拆迁实施责任单位在取得拆迁许可证(或征收补偿安置方案实施公告)后之日起60日内;如发布了拆迁(征收)正式启动公告的,自该公告发布之日起60日内。
9、寻找房源补助费
鉴于选择货币补偿的被拆迁人在搬迁后,往往需要几个月时间来寻找合适的房源,为此大多要在外租赁住房。为体现党和政府的人性化关怀,考虑被拆迁人的实际情况,给予适当补助。
具体条件和标准如下:
私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁并选择货币补偿的被拆迁人,每户给予寻找房源补助费4000元。
10、特殊保障性补偿计算办法
对享受城市最低社会生活保障待遇且被拆迁住宅建筑面积不足45平方米(以房屋所有权证为准,共有产不得分开计算)他处又无房屋的被拆迁人,应在补足到45平方米后实行作价补偿。在计算作价补偿费时,对被拆迁住宅合法面积部分,根据上述有关条款的规定按分类评估价格计算补偿;对被拆迁房屋合法面积和45平方米之差,参照保障性房源价格(现为2800元/平方米)计算,不享受成新调整、上浮10%,不享受奖励等优惠,也不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿。
二、特殊搬迁困难救助标准
11、困难救助
为帮助解决被拆迁群众的特殊实际困难,推动拆迁工作顺利实施,我市在一些重点工程项目中开展了搬迁困难救助的试点工作,对极个别生活特别困难并且有特殊情况的被拆迁群众,在规定的期限内签约腾房的,可给予一定的救济性补助(补助标准为5000至2万元不等);但须严格审查,并予以公示,无异议后方可发放,此项费用列入项目拆迁成本。
三、有下列情况之一的,不得享受本计算办法第2、3、7、8、9条规定的奖励,不得享受本计算办法第11条规定的救助
(1)在拆迁公告规定的拆迁期限内未签订协议或虽在拆迁期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的;
(2)在房屋征收决定规定的征收实施期限内未签订协议或虽在征收实施期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的;
(3)由市城市房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决的;
(4)由县级人民政府依法作出征收补偿安置决定的。
四、享受经济适用住房政策
“长政函[2009]40号”文件有关“拆迁补偿安置政策”中,第四十条规定:“私有房屋被拆迁人,选择货币补偿并在规定期限内签订拆迁补偿协议且他处无房的,可以申请购买经济适用住房或享受经济适用住房货币补贴”(目前我市对重点工程和棚户区改造项目的被拆迁人经济适用房货币补贴标准暂定为五万元,对符合相关条件的,经被拆迁人申请,由市、区住房保障部门审核,发放货币补贴凭证。该项补贴总费用按市政府相关规定计入项目拆迁间接成本)。







附件二:

私有住宅拆迁产权调换基本计算办法

一、被拆迁(或征收,下同)房屋补偿价格(含奖励)计算
1、确定被拆迁房屋评估价格
选择专业的评估机构,根据被拆迁住宅的区位、房屋结构(分为钢混、砖混、砖木、简易等)和新旧程度等因素,分别评出被拆迁住宅分类评估价格。
拆迁当事人对分类评估价格有异议的,可以按照《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》(省政府157号令)第九条规定,进行分户评估。分户评估结果,应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。
拆迁当事人对分户评估结果有异议的,可以申请复估;对复估结果仍有异议的,可以申请技术鉴定;相关程序按《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第二十三、二十四、二十八条规定办理。复估或技术鉴定结果,应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。
2、装饰装修补偿
根据市政府104号令规定,住宅装饰装修补偿分为六个等级,从0到420元/平方米不等(实际补偿一般在120-300元/平方米左右)。
3、其他设施迁移补偿
根据市政府104号令规定,有线电视移装300元/台,电话机移机200元/台,窗式空调100元/台,分体式空调200元/台,柜式空调300元/台,热水器100元/台,浴霸移装40元/台,管道煤气2350元/户。
另外,宽带网络移装费100元/台,太阳能热水器移装费400元/台,数字电视移装费300元/户(与有线电视移装费二选一),三相动力表移装费1800元/表。
4、住宅搬迁补助费用
根据市政府79号令规定,300元/户,超过30平方米,每超过1平方米增加4元。大约500元/户。
5、提前搬迁奖
根据省政府157号令第十九条第四款规定,拆迁人可以采取奖励措施,鼓励被拆迁人及时搬迁。对私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内拆迁的被拆迁人,给予提前搬迁奖,各项目奖励总额原则上按每平方米100元控制,拆迁人可在总额控制范围内视被拆迁人搬迁时间,分阶段、分档次(一般设为200元/平方米,100元/平方米,50元/平方米,0元/平方米四个档次)给予提前搬迁奖,但奖励的最高档次不得超过200元/平方米。
6、特殊保障性补偿安置办法
对享受城市最低社会生活保障待遇且被拆迁住宅建筑面积不足45平方米(以房屋所有权证为准,共有产不得分开计算)他处又无房屋的被拆迁人,应提供建筑面积不小于45平方米的房屋予以产权调换。对被拆迁房屋合法面积和45平方米之差,不享受奖励等优惠政策,也不计算装饰装修、搬迁费等其他补偿。
7、临时安置补助费
根据《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第三十六、三十九条以及《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》第十七条规定,对已作货币补偿的被拆迁人不予安置;对采取过渡(回迁)安置需要被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的,由拆迁人支付被拆迁人临时安置补助费,每月为被拆迁房屋评估值或协议补偿金额的5‰,每户(以房屋产权证为单位)每月最少不得低于300元;由拆迁人提供过渡用房的,不付给临时安置补助费。
二、安置房屋价格的确定以及拆迁当事人差价的结算
8、安置房价格的确定及差价结算
根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院305号令)第二十四条 规定“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”以及第二十五条规定“实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。”,应依据《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》第十一条的规定,按照与被拆迁房屋评估时点相同的原则,对安置房屋进行评估,然后拆迁当事人再结清产权调换的差价。
9、产权办理
在安置房竣工验收交付被拆迁人入住后,拆迁人(或其委托实施单位)应及时为被拆迁人办妥安置房分户产权证,产权办理费用由拆迁人负责。
三、特殊搬迁困难救助标准
10、困难救助
为帮助解决被拆迁群众的特殊实际困难,推动拆迁工作顺利实施,我市在一些重点工程项目中开展了搬迁困难救助的试点工作,对极个别生活特别困难并且有特殊情况的被拆迁群众,在规定的期限内签约腾房的,可给予一定的救济性补助(补助标准为5000至2万元不等);但须严格审查,并予以公示,无异议后方可发放,此项费用列入项目拆迁成本。
四、有下列情况之一的,不得享受本计算办法第5条规定的奖励,不得享受本计算办法第10条规定的救助。
(1)在拆迁公告规定的拆迁期限内未签订协议或虽在拆迁期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的;
(2)在房屋征收决定规定的征收实施期限内未签订协议或虽在征收实施期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的;
(3)由市城市房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决的;
(4)由县级人民政府依法作出征收补偿安置决定的。






附件三:

私有非住宅拆迁货币补偿基本计算办法

根据市政府“长政函〔2009〕40号”《长沙市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的通知》第三十八条规定:非住宅房屋拆迁(或征收,下同)补偿原则上施行货币补偿。具体计算方法如下:
一、被拆迁(或征收,下同)房屋补偿价格(含奖励)计算
1、确定被拆迁房屋评估价格
选择专业的评估机构,按房屋用途分为营业、办公、仓储、配套用房等,根据房屋的区位、用途、房屋结构(分为钢混、砖混、砖木、简易等)和新旧程度等因素,分别评出被拆迁非住宅分类评估价格。
拆迁当事人对分类评估价格有异议的,按照《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》(省政府157号令)第九条规定,进行分户评估。分户评估结果,应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。
拆迁当事人对分户评估结果有异议的,可以申请复估;对复估结果仍有异议的,可以申请技术鉴定;相关程序按《湖南省城市房屋拆迁评估管理规定》第二十三、二十四、二十八条规定办理。复估或技术鉴定结果,应当作为被拆迁房屋补偿金额的依据。
2、装饰装修补偿
根据“市政府104号”令规定,营业用房装饰装修补偿分为六个等级,从0到500元/平方米不等;
办公、生产、仓储用房等非住宅装饰装修补偿分为五个等级,从0到200元/平方米不等。
3、其他设施迁移补偿
根据“市政府104号”令规定,有线电视移装300元/台,电话机移机200元/台,窗式空调100元/台,分体式空调200元/台,柜式空调300元/台,热水器100元/台,浴霸移装40元/台,管道煤气2350元/户。
另外,宽带网络移装费100元/台,太阳能热水器移装费400元/台,数字电视移装费300元/户(与有线电视移装费二选一),三相动力表移装费1800元/表。
4、搬迁补助费用
根据《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第三十八条规定:拆迁非住宅房屋,由拆迁人按实付给被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费,其中生产设备的拆卸、搬运、安装费用按国家规定标准付给。
5、停产停业补助费。
根据《长沙市城市房屋拆迁管理条例》第三十七条和《长沙市城市房屋拆迁管理若干规定》第十六条的规定:因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的支付停产停业补助费,每月为拆迁房屋评估值或协议补偿金额的7‰。一次性补偿安置的,补助时间按3个月计算。(特殊情况实行过渡安置的,补助时间按实际停产停业月数确定。)
6、提前搬迁奖
根据“省政府157号令”第十九条第四款规定,拆迁人可以采取奖励措施,鼓励被拆迁人及时搬迁。对私有房屋在拆迁通告规定的拆迁期限内搬迁的被拆迁人,给予提前搬迁奖,各项目奖励总额原则上按每平方米100元控制,拆迁人可在总额控制范围内视被拆迁人搬迁时间,分阶段、分档次(一般设为200元/平方米,100元/平方米,50元/平方米,0元/平方米四个档次)给予提前搬迁奖,但奖励的最高档次不得超过200元/平方米。
7、支持重点项目拆迁建设奖励
(本项奖励在河西先导区实施时称为“支持先导区建设签约腾房奖”)
根据市政府“长政函〔2009〕40号”《长沙市人民政府关于进一步加快棚户区改造工作的通知》第四十一条规定:“私有房屋被拆迁人选择货币补偿并在规定期限内签订拆迁补偿协议并按期搬迁腾地的,按产权合法有效面积给予每平方米200元的支持重点项目拆迁建设奖励,每户最高不超过2万元。”对“规定期限”设定为:拆迁实施责任单位在取得拆迁许可证(或征收补偿安置方案实施公告)后之日起60日内;如发布了拆迁(征收)正式启动公告的,自该公告发布之日起60日内。
8、寻找房源补助费
鉴于选择货币补偿的被拆迁人在搬迁后,往往需要几个月时间来寻找合适的房源,为此大多要在外租赁住房。为体现党和政府的人性化关怀,考虑被拆迁人的实际情况,给予适当补助。
具体条件和标准如下:
私有房屋在拆迁通告规定的搬迁期限内搬迁并选择货币补偿的被拆迁人,每户给予寻找房源补助费4000元。
二、有下列情况之一的,不得享受本计算办法第6、7、8条规定的奖励
(1)在拆迁公告规定的拆迁期限内未签订协议或虽在拆迁期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的;
(2)在房屋征收决定规定的征收实施期限内未签订协议或虽在征收实施期限内签订协议但未按协议约定期限搬迁腾房的;
(3)由市城市房屋拆迁管理部门依法作出行政裁决的;
(4)由县级人民政府依法作出征收补偿安置决定的。
 

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