厦门市商品房销售(预售与现售)市场规范

【实施日期】2002/07/08【颁布单位】厦门市国土资源与房产管理局

 

厦门市国土资源与房产管理局关于实施《厦门市商品房销售(预售与现售)市场规范》的通知

  各房地产开发公司:

  市府100号令《厦门市商品房预售管理规定》已于今年1月1日起正式实施,为了更好地贯彻建设部和国家工商总局联合发布的《关于进一步加强房地产广告管理的通知》以及建设部等七部委联合发布的《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》,通过5-6月份全市商品房销售执法大检查发现的问题,为进一步规范我市商品房销售市场,特此制定《厦门市商品房销售(预售与现售)市场规范》,本通知即日起执行。
  为了更好地做好这项工作,我局将对商品房销售情况进行经常性监督检查,制止和处罚不合法行为,进一步加强商品房销售执法工作。同时,举办全市房地产营销人员专业培训,设立商品房售楼处示范点,在全市范围内进行推广,以达到切实规范销售行为的目的。
  厦门市国土资源与房产管理局
  二○○二年七月八日


  附件:厦门市商品房销售(预售与现售)市场规范


  为了进一步加强商品房销售管理、保障商品房交易安全、维护商品房交易当事人的合法权益,创造良好的商品房购房投资环境,促进我市房地产业的健康发展,现根据建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《厦门市商品房预售管理规定》,结合厦门实际情况,特制定本规范。
  一、售楼处规范
  1、房地产开发企业(以下简称出卖人)销售商品房时,应明示出卖人名称、注册地址、联系电话和法定代表人,应将企业营业执照挂墙公示;
  2、商品房预售许可证(原件或复印件)应在醒目位置挂墙公示,不能使用过期、失效的预售证。该复印件须盖厦门市国土资源与房产管理局公章,以确认复印件与原件核对无误。
  如实行预售证正、副本制度时则应公示副本原件。
  3、设立公示台,并树立“提醒牌”。公示台上应置放建设部《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》,如预售商品房的,还须明示建设部《城市商品房预售管理办法》、《厦门市预售管理规定》和《厦门市商品房预售款监督管理实施细则》。“提醒牌”上张贴我市商品房预售许可证版本背面内容《购房须知》,并用醒目文字提醒购房者查阅公示台法律法规规章和相关材料。在买卖双方订立商品房买卖合同前,销售人员应及时提醒买受人自行查阅上述资料。
  4、相关销售资料整理成册,销售人员人手一册,在签订合同前销售人员应当向买受人明示销售项目的以下事项内容:
  (1)商品房的坐落位置、设计环境、用地性质及使用年限、建筑物使用年限;
  (2)商品房的结构类型、户型、质量、装修标准;
  (3)项目及其配套设施的平面示意图;
  (4)项目开发进度和竣工交付使用时间;
  (5)商品房的面积构成、公用建筑面积的分摊办法;
  (6)商品房的价格、计价内容,与房屋有关费用的承担情况,及付款方法;
  (7)商品房预售款专用账户或商品房预售款账户;
  (8)商品房是否设定抵押或者土地房屋权利受限制的其他情形;
  (9)商品房交付使用时的物业服务管理情况。
  (10)法律、法规、规章要求明示的其它事项。
  5、出卖人委托中介机构代理销售的,销售代理人应当向买受人明示下列事项:
  (1)本规范第4条要求明示的事项;
  (2)代理人的资格证书(应上墙公示或置放于公示台);
  (3)出卖人出具给代理人的委托书;
  (4)代理人的地址和联系电话。
  二、商品房销售行为规范
  6、销售商品房应当遵循自愿、公平、协商一致和诚实信用的原则。
  7、商品房销售人员应当领取房地产经纪人员资格证书,或者经过专业培训合格,方可从事商品房销售业务。
  8、销售代理机构应当是依法设立,并领取房地产中介机构经纪资格和工商营业执照的房地产中介机构。
  9、出卖人应根据商品房预售许可证批准的用途和范围等内容进行销售。
  未取得预售证前,出卖人不得以“内部认购”“内部登记”等名目销售商品房。
  10、出卖人及销售代理机构不得销售不符合销售条件的商品房;
  不得将已纳入商品房分摊面积的共用部分另行出租、出售;
  商品住宅应成套销售,不得将住宅分割拆零销售。
  11、出卖人不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
  12、出卖人不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
  13、出卖人不得将商品房重复出售。不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
  14、买受人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接交入商品房预售款专用账户,凭银行出具的付款凭证向出卖人换取售房发票。
  出卖人不得擅自收存买受人支付的商品房预售款。
  15、签订商品房买卖合同时,应当使用厦门市国土资源与房产管理局统一印制、统一编号的商品房买卖合同示范文本。
  出卖人和买受人有权依法对商品房买卖合同示范文本的内容进行选择、修改和补充。
  出卖人发布的商品房销售广告和印发的宣传资料所明示、承诺(含口头承诺)的事项和商品房共用部分的使用功能(用途)、商品房项目的公共配套指标(面积),当事人应在商品房买卖合同或合同附件中约定。
  16、在销售前,出卖人应请专业人士或者有资格的测量机构对商品房销售面积进行预先测算。
  17、已预售的房地产开发项目,因规划、设计调整导致商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在批准变更后10日内通知买受人。未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房,并有权要求开发企业承担违约责任。
  18、出卖人应当在商品房买卖合同签订之日起30日内到房地产交易机构办理登记备案手续。买受人也可向房地产交易机构办理备案手续。
  19、商品房竣工验收前,预售商品房发生转让、终止合同的,当事人双方应在签订有关协议之日起30日内到房地产交易机构办理变更或注销登记备案手续。
  20、在商品房买卖合同签订后,当买受人向出卖人了解商品房建设进展情况时,出卖人应如实告知。
  三、商品房销售广告行为规范
  房地产管理部门应当密切配合工商行政管理部门,抓好商品房销售广告行为规范管理工作。
  21、在取得商品房预售许可证后,出卖人方可发布商品房销售广告。销售广告必须真实、合法、准确,不得有误导、欺诈和不符合预售商品房实际情况的内容。
  22、销售广告应当载明出卖人名称、商品房预售许可证号码和有效期限,以销售代理机构名义发布销售广告的还应载明代理机构名称及资格证号;
  销售案名与商品房立项名称不一致的,销售广告中必须载明立项名称。
  23、未取得预售证前,出卖人不得以“内部认购”“内部登记”等名目发布广告。
  24、未取得预售证前,出卖人发布商品房项目形象广告或公益广告等宣传广告的,不能载明或变相载明建筑平面图、销售面积和销售价格等内容。
  25、出卖人设置商品房样板房或出具预售说明书的,其出售商品房的布置、装修和设备的质量,应当与商品房样板房和预售说明书一致,当事人另有约定的除外。
  四、销售行政管理行为规范
  26、厦门市国土资源与房产管理局负责本市商品房销售管理工作,同安区房产管理部门在市销售主管部门指导下负责本辖区内商品房预售管理工作。(厦门市国土资源与房产管理局和同安区房产管理部门统称销售主管部门)
  27、条件成熟时商品房预售许可证实行正本、副本制度。正本交由房地产开发企业收存,副本于商品房销售中使用。
  28、销售主管部门自收到商品房预售申请之日起10日内,同意预售的,应核发商品房预售许可证;不同意预售的,应说明理由,书面通知申请人。
  29、商品房预售合同实行备案制度。房地产交易机构应当自备案申请受理之日起5日内予以办理。
  30、房地产交易机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。
  房地产交易机构收到实行预售款监管的出卖人用款申请后,应在5日内审查完毕并作出答复。
  31、销售主管部门对新批、变更、延期以及失效的预售许可证的商品房项目,实行定期公告制度。
  32、房地产交易机构应建立信息查询制度,提供已登记、抵押的房地产信息。
  33、预售商品房合同已登记备案的,房地产交易机构不得重复登记备案。
  34、销售主管部门应设立和公布商品房预售的查询和投诉电话,对受理的投诉应当及时处理并予答复。
  35、销售主管部门应对已核发的预售许可证项目的进展情况进行跟踪监督,发现问题,应立即责令出卖人限期改正。
  一经发现商品房销售违规违法行为,销售主管部门应当予以依法查处。
  36、商品房销售管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、贪污受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分,构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

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