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威海市人民政府关于贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的实施意见

实施日期】2006/07/19【颁发文号】威政发〔2006〕59号【失效日期


 各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区管委会,市政府各部门、单位:

为认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)精神,结合我市实际,特制定本实施意见。

一、强化住房建设规划管理,切实调整住房供应结构

(一)尽快编制并严格实施住房建设规划。要重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。市建设主管部门要会同市发展改革、规划、国土资源、房管等部门,按照新建住房结构比例要求,结合城市总体规划,统一编制我市住房建设规划,于今年9月底前报省建设厅备案并向社会公布。要明确“十一五”期间特别是今明两年我市普通商品住房、经济适用住房的建设目标,将其纳入“十一五”发展规划和近期建设规划,并将落实情况纳入全年考核。各级建设、发展改革、规划、国土资源、房管部门要会同监察部门加强规划效能监察,确保住房建设规划落到实处。

(二)严格控制新建住房结构比例。“十一五”时期,要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起,凡新审批、新开工商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到住房开发建设总面积的70%以上,并在控制性详细规划和土地出让条件中予以明确。新建住房结构比例应在全市范围内控制。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。

二、强化税收、信贷、土地调节功能,实现房地产市场供需平衡

(一)调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求,自2006年6月1日起,对购买住房不足5年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时免征营业税;个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管,防止漏征和随意减免。

(二)严格房地产开发信贷条件。市银行监管部门要加强监管,抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业,商业银行要按照审慎经营原则,从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

(三)有区别地适度调整住房消费信贷政策。各商业银行要严格执行住房信贷政策。为抑制房价过快上涨,自2006年6月1日起,个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求,对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的,仍执行首付款比例20%的规定。

(四)确保中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,不断满足中低收入家庭住房消费需求。市国土资源部门要编制住房年度用地计划,科学确定房地产开发用地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)的土地供应,其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应,严格限制低密度、大套型住房土地供应。

(五)加快处置闲置土地,进一步盘活土地资源。要切实加强房地产开发用地批后监管,市国土资源、发展改革、建设、规划等有关部门联合集中开展一次专项清理整顿,对所有开发项目逐个排查。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的,依法从高征收土地闲置费,并责令限期开工、竣工;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。未按合同约定日期完成项目建设的,要承担违约责任。

三、依法强化城市拆迁管理,确保群众合法权益
拆迁工作涉及群众利益和社会稳定大局,各级各部门必须高度重视,严格依法管理,合理控制城市房屋拆迁规模和进度,严格控制被动性住房需求。各市区政府、开发区管委要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》要求,根据城市规划和经济社会发展的实际,合理编制房屋拆迁中长期规划和年度计划,由市建设主管部门汇总,经市政府批准,报送省有关部门审批后实施。要严格执行拆迁年度计划,开发改造项目必须按程序取得拆迁许可证后方可实施拆迁。在没有落实拆迁安置房源和补偿资金不到位的情况下,不得实施拆迁,坚决杜绝损害群众合法利益的行为。对确定的重点工程项目,市国土资源部门要根据拆迁年度计划,优先确保其拆迁安置用房建设的土地供应,确保被拆迁居民得到妥善安置。

四、依法整顿规范房地产市场,促进房地产业持续稳定健康发展

(一)严格房地产开发建设全过程监管。市建设主管部门要会同相关部门建立规范化的房地产市场管理机制。要严格房地产企业管理,严格执行房地产开发企业市场准入清出制度,对违法违规企业,记入不良行为记录,情节严重的,降低或注销开发资质,直至清出房地产行业;要严格房地产开发管理,各相关部门要加强房地产开发项目审批管理和批后管理,市规划部门要重新审查已经规划许可但未取得施工许可证的住宅开发项目,对不符合规划控制性要求,尤其是套型结构超过规定的项目,不得办理相关规划手续,建设主管部门不得办理施工许可证,对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房,要依法予以处理直至没收。

(二)严格房地产经营管理。市房管部门要加强商品房预销售和产权登记管理,全面实施商品房网上备案制度。市房管部门要会同工商部门,依法严肃查处合同欺诈、虚假宣传等违法违规行为。对不符合条件擅自预销售商品房的,责令停止并依法予以处罚;要加大对捂盘惜售、囤积房源,恶意炒作、哄抬房价的开发企业或中介机构的处罚力度,对情节恶劣、性质严重的,要依法依规给予经济处罚,直至吊销营业执照,并严肃追究有关负责人的责任。

五、多渠道增加中低价位、中小套型住房供应,逐步解决低收入家庭的住房困难

(一)加快城镇廉租住房制度建设。廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道。要继续实施以租金补贴为主的廉租住房政策,完善廉租住房保障政策。稳步扩大廉租住房补贴覆盖面,适当提高廉租住房补贴标准,将最低生活保障对象中住房困难的家庭纳入廉租住房补贴范围。市政府每年从土地出让净收益和住房公积金增值收益中拿出一定比例的资金专门用于廉租住房补贴,各市区政府、开发区管委每年也要从土地出让净收益中拿出一定比例的资金开展这项工作。同时,要坚持多渠道筹集,鼓励引导社会力量捐赠,用于廉租住房保障。

(二)严格执行经济适用住房管理政策,进一步规范发展经济适用住房。要严格按照计划和房地产开发项目管理程序组织实施经济适用住房建设。要加强监督检查,克服用地等实际困难,切实解决计划执行和建设、销售管理中存在的问题,真正解决低收入家庭的住房需要。要进一步完善经济适用住房管理的各项政策,加大监管力度,采取长效措施,坚决制止违规购买、谋取不正当利益的行为。要严格规范集资合作建房,坚决制止部分单位利用职权以集资合作建房名义,变相进行住房实物福利分配的违规行为。

(三)统一规范住房二级市场和房屋租赁市场,为群众提供方便优质的服务。房管部门要切实加强对房屋租赁、二手房交易市场和房地产中介服务的管理,将房屋租赁、二手房交易、商品房销售统一纳入房地产交易市场,形成市场统一、管理规范、依法交易、信息公开的房地产市场交易体系。要加强管理服务与宣传指导,进一步优化、公开服务程序,采取简便易行的操作办法,积极引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件。

六、进一步健全房地产统计和信息披露制度,积极引导群众理性投资与消费

(一)建立健全房地产市场信息系统。要加强房地产统计管理,市统计、建设、房管等部门要密切配合,建立标准统一的房地产统计体系。房管部门要在各相关部门的支持配合下进一步健全房地产市场信息系统,全面掌握我市住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。完善房地产市场监测分析机制,为科学决策提供准确、可靠的依据。

(二)建立健全房地产市场信息发布制度。房管部门要定期发布各类房地产市场供求信息和房价情况,增加市场透明度。各有关部门要统一口径、统一渠道,加强新闻宣传和正确的舆论引导,客观、公正地报道房地产市场情况。要加强房地产业各项法律法规、政策措施的宣传解释工作,合理引导广大购房者的市场心理预期,更好地引导广大群众理性投资、理性消费。

威海市人民政府 二○○六年七月十九日

 

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