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威海市人民政府办公室关于切实做好稳定住房价格工作的意见

【实施日期】2005/06/29【颁布单位】 威政办发〔2005〕50号【失效日期】

 

威海市人民政府办公室关于切实做好稳定住房价格工作的意见

各市、区人民政府,高技术产业开发区、经济技术开发区管委会,市政府各部门、单位:

为切实做好稳定住房价格工作,促进全市房地产市场的持续协调健康发展,根据国务院办公厅《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)和省政府办公厅《转发省建设厅等部门关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知》(鲁政办发〔2005〕39号)精神,结合我市实际,制定本意见。   

一、加强住房建设规划调控,大力调整和改善住房供应结构。各市区、开发区要以本地国民经济和社会发展规划、城市总体规划和土地利用总体规划为依据,科学编制房地产业发展规划,合理确定年度房地产开发建设规模,努力实现房地产市场供求基本平衡。在符合城市建设总体规划的前提下,控制高价位商品住房建设,着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供给,从源头上控制住房价格。普通商品住房和经济适用住房建设的开工、竣工面积等,要向社会公布,接受社会监督。对普通商品住房和经济适用住房的建设需求,规划主管部门在项目选址上要优先予以保证。出让普通商品住房建设项目用地前,房地产管理部门要会同物价管理部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求,规划部门在符合控制性详细规划的前提下出具建筑高度、建筑密度、容积率、绿化率等规划设计条件,作为国土资源部门出让土地的前置条件。房地产开发企业要按以上条件进行开发建设,保证中低价位、中小套型住房的有效供给。要加强房地产开发项目的规划许可监管,对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查,对不符合规划许可的项目坚决予以撤销。   

二、严格土地管理,加大土地供应调整力度。在严格执行土地利用总体规划和土地年度利用计划的前提下,要根据房地产市场变化情况,适时调整土地供应结构及供应时间,适当提高居住用地在土地供应中的比例,着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量,其中经济适用住房建设用地按年度商品住房建设用地量的10%—15%安排。已列入省建设投资计划的经济适用住房项目用地,要确保在年度建设用地计划中优先供应。继续停止别墅类用地审批,严格控制高档住房用地供应。进一步完善土地收购储备制度,积极引入市场机制,加大土地开发整理力度,降低土地开发成本,提高普通商品住房用地的供应能力。严格土地转让管理,禁止将以集资合作建房、利用原划拔土地及工业科技教育等名义获得的享受优惠政策的土地,转用于房地产开发经营;严禁转让不符合法律规定条件的房地产开发项目用地,依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度,合理利用存量土地,提高土地利用效率。依法制止囤积土地行为,对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,征收土地闲置费;满2年未动工开发的,无偿收回土地使用权。进一步规范土地出让公告和合同的内容,加强房地产开发用地供后监管,对违反土地出让合同约定或有关规定的,有关部门要依法追究相关单位和人员的责任。

三、调整住房转让环节的税收政策,严格税收征管。充分运用税收等经济手段调节房地产市场,加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起,对个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时免征营业税;对个人购买的别墅等非普通住房超过2年(含2年)转手交易的,销售时按其售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围,加强商品住房转让过程中个人所得税的征收,对不符合享受优惠政策标准的住房,一律不得给予税收优惠。对故意拖延房产转让登记时间逃避营业税的,有关部门要依法予以查处。http;//www,.law110.com   

四、强化房地产信贷管理,防范和化解金融风险。加强对房地产开发项目贷款和个人住房抵押贷款信贷管理,调整和改善房地产贷款结构。对商品房空置量大,负债率高的开发企业贷款,要严格审批,并强化对其信贷资金及预售款流向的监控,防范和化解房地产信贷风险。对同一借款人申请第二套个人住房贷款的,提高首付款比例;对同一借款人申请第三套及以上个人住房贷款的,大幅度提高首付款比例,实行贷款利率上浮,并予以严格控制。对购买商品住房1年内转让且未还清贷款的,金融部门不予办理“转按揭”手续。各商业银行要严格执行国家房地产信贷政策,不得擅自降低贷款条件和利率标准。完善个人住房置业担保体系,加强对住房置业担保机构的监管,规范担保行为,严禁超能力担保和超范围经营。强化住房公积金风险防范意识,完善风险控制机制,确保住房公积金管理规范运作。   

五、明确普通住房的标准,合理引导住房建设与消费。威海市区(以下简称市区)范围内普通住房原则上应符合以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动,上浮比例不得超过20%。各市的普通住房标准由各市政府根据本地实际情况制定后公布执行。加快旧住宅小区的综合整治工作,完善旧住宅小区的配套设施,改善居住环境。有关部门要密切配合,力争于2008年前完成市区旧住宅小区的综合整治工作,并将旧住宅小区全部纳入物业管理。提倡合理、适度的“梯度消费”,引导居民根据自身能力购买符合家庭当前经济条件的住房,避免盲目购买大面积住房、高档住房等不切实际的住房超前消费。   

六、加强经济适用住房建设,完善廉租住房制度。各市区政府、开发区管委要按照《山东省安康居住工程实施方案》确定的目标,抓紧编制安康居住工程实施规划和年度建设计划,尽快确定经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。2005年全市要开工建设30万平方米经济适用住房。各市区政府、开发区管委要尽快落实项目,及早开工建设。市房管、规划、国土资源等部门要加快柴峰二区经济适用住房建设的前期工作,确保按期开工。要全面落实经济适用住房优惠政策,严格执行土地划拨、减免行政性收费和公益性收费、政府承担小区外的基础设施建设、控制开发贷款利率、税收优惠等政策措施,推行项目招投标制度,切实降低开发建设成本。严格控制经济适用住房的套型和面积,合理确定销售对象的家庭收入标准,严格实行政府指导价。我市的经济适用住房的单套建筑面积要严格控制在65—85平方米范围内,销售对象要严格控制在家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入线的中低偏下收入家庭,销售价格由物价部门严格审核后报同级政府确定。有关部门要认真搞好调查研究,抓紧修订出台我市新的经济适用住房建设管理办法。要认真贯彻落实《威海市城乡最低生活保障对象医疗教育住房救助暂行办法》(威政发〔2004〕44号)关于廉租住房政策的规定,以租金补贴为主,建立和推行廉租住房制度。要以财政预算资金为主、住房公积金增值收益为辅,多渠道筹措廉租住房保障资金,扩大廉租住房制度覆盖面,满足最低收入家庭基本住房需要。law51.com   

七、规范商品房开发经营行为,整顿和规范房地产市场秩序。严格项目资本金监管制度,对未办理项目资本金监管手续的,建设部门不予办理施工许可手续。在建商品房未取得预售许可证之前,房地产开发企业不得以任何形式进行销售或收取预订款性质的费用。实行购房实名制,推行商品房预售合同网上即时备案。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让,在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产管理部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房地产管理部门不得为其办理房屋权属登记手续。加强对房地产开发企业和中介机构的管理,严肃查处房地产交易、中介服务中的各种违法违规行为。对虚构买卖合同,囤积房源、发布虚假广告,提供不实价格和销售进度信息,恶意哄抬房价,诱骗消费者争购,出具虚假证明、协助预购人转让未竣工预售商品房的房地产开发企业和中介服务机构,有关部门要将其行为记入房地产企业信用档案,并予以曝光;对情节严重、性质恶劣的,要依法处罚,并向社会公布。要加强对住宅小区的综合验收,对不履行销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的,基础设施配套不全的,没有按规划设计要求预留必要的物业管理用房、社区服务及居委会办公用房等公共设施用房的,有关部门不得办理综合验收备案手续。房管部门要参与住宅小区的综合验收并按《物业管理条例》的有关规定加强对房地产开发企业的监管。

八、加强市场监测,完善市场信息披露制度。加快建立健全房地产市场信息系统,加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测,认真分析同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况,准确判断房价变动趋势。建立和完善土地市场动态监测制度,加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析,科学预测商品住房建设对土地的需求,适时披露土地供应、商品住房市场供求和土地、住房价格变动等信息。要坚持正确的舆论导向,稳定市场心理预期,引导居民住房理性消费,促进房地产市场健康发展。  张东伟律师编辑 

九、加强组织领导,建立健全联席会议制度。做好稳定住房价格工作,保持商品住房市场价格的相对稳定,是实践“三个代表”重要思想,维护广大人民群众切身利益的一项重要工作,是建设社会主义和谐社会的根本要求和政府驾驭市场经济能力的具体体现。各级各有关部门、单位一定要从大局出发,加强领导,强化措施,密切配合,认真抓好落实。要建立稳定住房价格联席会议制度,由政府分管领导主持,建设、发展改革、财政、国土资源、规划、房管、地税、物价、统计、人民银行等部门参加,定期召开房地产联席会议,加强信息交流与沟通,积极探索促进房地产市场健康发展的有效措施,研究解决房地产市场发展中出现的矛盾与问题,保持我市房地产市场的持续协调健康发展。

二○○五年六月二十九日

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