宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法

【颁发日期】2004/08/10【颁布单位】 甬房法[2004]22号【失效日期】

各县（市）、区房地产管理处（局），各拆迁办：

    《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》已经市人民政府同意，现予印发，自2004年8月10日起施行。

附件：《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》


                                                      宁波市房产管理局
                                                     二OO四年八月十三日

宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法

    第一条  为了规范房屋拆迁补偿估价行为，维护房屋拆迁双方当事人的合法权益，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》、《浙江省城市房屋拆迁价格评估暂行办法》、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》、《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》和《宁波市城市房屋拆迁补偿安置若干规定》的有关规定，制定本办法。
    第二条  在本市市区规划区内国有土地上，房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本办法。
    第三条  市区房屋拆迁价格评估应当由依法取得城市房地产价格评估的估价机构（以下简称估价机构）承担。
    市、区房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
    第四条  从事房屋拆迁估价的人员，必须取得《房地产估价执业资格证书》或《房地产估价员岗位合格证》。主要估价人员应当是注册房地产估价师。
    第五条  从事房屋拆迁价格评估的评估机构必须履行下列义务：
（一） 遵守有关的法律、法规、规章和政策；
（二） 遵守诚信、公开、公平、公正的原则；
（三） 按规定标准收取费用；
（四） 依法接受房屋拆迁管理部门和其他有关部门的指导、监督和检查；
（五） 对房屋拆迁价格评估报告进行解释。
    第六条  房屋拆迁价格评估活动中不得有下列行为：
（一） 弄虚作假，故意压低或抬高评估结果；
（二） 利用工作之便，牟取私利；
（三） 违反规定转让估价业务；
（四） 以不正当理由或名目收取额外费用、降低收费标准；
（五） 法律、法规、规章禁止的其他行为。
    第七条  市区被拆迁房屋和直接安置用房的估价基准日（估价时点）为房屋拆迁许可证核发之日。
    第八条  对住宅用房拆迁的评估分为按货币补偿市场价格评估（以下称市场价评估）、按直接安置结算价评估和按拆迁补偿基准价评估（以下称基准价评估）。
第九条  被拆迁住宅用房的市场价评估以估价时点同类地段的砖混二等成套住房的市场价格，结合该住房建筑面积、建筑结构、使用年限、层次、朝向、装修等因素由估价机构评估确定。 http;//www.law/110.com
    住房的建筑结构由评估人员在评估时按照拆迁管理部门和价格行政管理部门规定的标准确定。
    使用年限是指住房拆迁时的使用年数。使用年数按估价时点的年份减去住房的建造年份确定（下同）。
    层次是指住房所在的楼层。住房的层次差价率标准详见附表1、附表2(下同)。
    朝向是指住房的主方向及所在部位。住房的朝向差价率标准详见附表3（下同）。
    第十条  被拆迁住宅用房市场价评估金额按下列公式计算：
市场价评估金额=[市场价格×结构系数×使用年限调整系数×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）]×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额
    海曙区、江东区、江北区（慈城镇、庄桥和洪塘街道除外）市场价格采用拆迁许可证颁发之月市房地产交易中心公布的各类地段的住宅用房市场价格；镇海区、北仑区、鄞州区、东钱湖旅游度假区、大榭开发区以及江北区慈城镇、庄桥和洪塘街道的市场价格采用拆迁许可证颁发之月当地房地产管理部门公布的各类地段的住宅用房市场价格。
    结构系数规定为：钢混二等结构系数为1.1，钢混三等和砖混一等结构系数为1.05，砖混二等结构系数为1.0，砖混三等结构系数为0.95，砖木结构系数为0.9，木结构及简易结构系数为0.85。
    使用年限调整系数用于修正被拆迁住房的使用年限与公布的市场价格住房的平均使用年限之间的差额，使用年限调整系数按下列公式计算确定：使用年限调整系数=1－（被拆迁住房使用年限－公布的市场价格住房的平均使用年限）×折旧率。被拆迁住房使用年限大于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按0.5%确定；被拆迁住房使用年限小于公布的市场价格住房的平均使用年限时，折旧率按2%确定。钢混、砖混结构的被拆迁住房使用年限超过25年的按25年计算，砖木结构、木结构和简易结构的被拆迁住房使用年限超过30年的按30年计算。
    附属物及装修评估金额由估价人员根据拆迁管理部门和价格行政管理部门规定的标准计算确定（下同）。
    第十一条  住房拆迁的直接安置结算价格评估以直接安置结算价结合该住房建筑面积、建筑结构、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。
成新是指房屋的新旧程度，按使用年限每年2%折旧计算确定，但钢混结构、砖混结构低于五成的，按五成计算；砖木结构、木结构、简易结构低于四成的，按四成计算（下同）。
    第十二条   被拆迁住宅用房和安置住房的直接安置结算格评估金额按下列公式计算：
    直接安置结算价评估金额=[直接安置结算价×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）－钢混二等住房重置价格+被拆迁住房（直接安置住房）重置价格×成新率]×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额。
    住宅用房重置价格是指上一年度新建同类住房的前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费三者之和。
    各类住房重置价格标准，按照拆迁管理部门和价格行政管理部门规定的标准执行（下同）。
    第十三条  住房拆迁的基准价评估以拆迁补偿基准价结合该住房建筑面积、建筑结构、成新、层次、朝向、装修等因素由房地产评估机构评估确定。 http;//www.law110'.com
    第十四条   被拆迁住宅用房和直接安置住房基准价评估金额按下列公式计算：
基准价评估金额=[基准价×（1±层次差价率）×（1±朝向差价率）－钢混二等住房重置价格+被拆迁住房（直接安置住房）重置价格×成新率]×建筑面积+附属物评估金额+装修评估金额。
    第十五条  非住宅用房拆迁货币补偿评估金额由估价机构按市场比较法评估确定。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，可以采用成本法等其他估价办法。
    非住宅用房分为：商业用房、办公用房、工业用房和仓储用房四类。
    第十六条  进行房屋拆迁价格评估，拆迁人应当与评估机构签订房屋价格评估委托合同。
    房屋拆迁许可证规定范围内的被拆迁房屋及其附属物的评估与安置用房的评估，应当委托同一家估价机构进行评估。
    第十七条  拆迁当事人应当如实向评估机构提供评估所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。拆迁当事人不如实提供或者不协助估价机构实地查勘的，估价机构可以根据相关房产资料参照类似房屋进行评估。如拆迁当事人对评估结果有异议的，可以申请按实评估。
    第十八条  房屋拆迁评估应当以人民币为计价的货币单位，计价应精确到元。
    第十九条  估价机构应当向委托人提供全面被评估房屋的整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告和分户估价报告必须经专职注册房地产估价师签字并经估价机构盖章。
    第二十条  估价机构应当将被拆迁人的姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估因素、依据、结果等主要情况在被拆迁地段公示，接受社会监督。公示时间不少于10天。
    第二十一条  当事人对评估结果有异议的，应当在公示时间内向原评估机构书面申请复核。原估价机构应当在收到书面申请后10个工作日内出具书面复核结果。
当事人对复核结果仍有异议的，可以在收到复核结果后10日内向房屋拆迁管理部门书面申请裁决。
    裁决部门受理裁决申请后，可提请房地产价格评估专家委员会对评估结果进行鉴定，房地产价格评估专家委员会出具的鉴定结论可作为裁决依据。裁决部门应当自受理裁决之日起30日内作出书面裁决。
    房屋拆迁评估鉴定费用，按评估费用的50%计取，由申请人在提出裁决申请时向房屋拆迁管理部门预交。鉴定后，维持原评估结果的，鉴定费用由申请人支付；改变原评估结果的，鉴定费用由原评估机构支付。
    第二十二条  从事房屋拆迁价格评估的房地产估价机构及其从业人员违反有关规定进行评估的，由房屋拆迁管理部门可根据《城市房地产中介服务管理规定》等规定进行处罚。
    第二十三条  本办法自2004年8月10日起施行。市房产管理局2002年7月18日发布的《宁波市城市房屋拆迁价格评估暂行办法》同时废止。本办法施行前已取得房屋拆迁许可证的，仍按原办法执行。 

 
附表1：住宅楼层差价率表、

附表2：住宅楼层差价率表、

附表3：住宅朝向差价率表

附表一：

住宅楼层差价率表

备注：

（1）    本表适用于底层无自行车房和底层（下部）为非住宅的房屋（包括底层前部为非住宅，后部为自行车房及夹层的房屋），底层（下部）非住宅与上部住宅之间有自行车房或技术夹层的，在计算楼层差价时作为1层处理；

（2）    木结构、砖木结构住宅不计楼层差价；

（3）    对顶层带阁楼的住宅，顶层楼层差价率按本表规定提高2%，阁楼层次差价率规定为：总层次2层的阁楼层次差价率为-15%，总层次每增加一层，阁楼层次差价率降低5%；其他楼层的楼层差价率按本表规定执行。

附表二： 

住宅楼层差价率表

 备注：

一、表适用于底层为自行车房的房屋，自行车房不算层次；

二、结构、砖木结构住宅不计楼层差价；

三、     对顶层带阁楼的住宅，顶层楼层差价率按本表规定提高2%，阁楼层次差价率规定为：总层次2层的阁楼层次差价率为-15%，总层次每增加一层，阁楼层次差价率降低5%；其他楼层的楼层差价率按本表规定执行。

附表三：

住宅朝向差价率表

 备注：（1）主方向是指正方向左右各45度范围内的方向；

（2）钢混、砖混结构住房，按卧室的主方向及其部位，以套为单位计算差价率；砖木结构、木结构住房不计朝向差价；

（3）工字型点式住房的西侧部位套房，如其东和南方向受本幢房屋阻挡，主方向改作朝西计算。