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南宁市城市房屋拆迁评估管理规定(试行)

【实施日期】2003/07/01【颁布单位】 南府发[2003]78号【失效日期】

 

南宁市城市房屋拆迁评估管理规定(试行)

(2003年5月31日南宁市人民政府文件公布)

第一条 为规范房屋拆迁评估行为,维护房屋拆迁当事人的合法权益,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《南宁市城市房屋拆迁管理实施办法(试行)》等法规规章及其他有关规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁评估活动的,适用本规定。
第三条 在本市城市规划区内国有土地上从事房屋拆迁评估的估价机构(以下简称估价机构),应取得三级以上房地产评估资质、具备国家或省一级注册的土地评估资质。
拆迁当事人应当委托符合资质条件的估价机构进行评估,并签订房屋拆迁评估委托合同。
估价机构接受评估委托后,不得转让评估业务。
第四条 拆迁评估估价人员应当是注册房地产估价师、土地估价师。
第五条 估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估,并出具房屋拆迁评估报告。评估报告经注册房地产估价师、土地估价师签字并经估价机构盖章方才有效。
第六条 拆迁当事人应当按照《房地产估价规范》和其他有关规定向估价机构如实提供评估所需资料,并协助估价机构开展现场查勘等工作。
拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行委托合同约定的义务,造成评估失实或其他后果的,应承担相应责任。
拆迁当事人要求的,估价机构应向其解释评估方法等技术问题。
第七条 估价机构及估价人员应按委托方要求,对其提供的涉及房地产评估的情况和资料保守秘密。
第八条 南宁市城市房屋拆迁办公室(以下称拆迁管理机构)负责组织或委托相关行业管理协会成立南宁市房屋拆迁评估技术委员会(以下简称技术委员会)。技术委员会负责对有争议的评估结果进行鉴定。
技术委员会通过公开招聘方式选任评估专家设立技术委员备选库。受聘技术委员需具备如下条件:
(一)取得《房地产估价师执业资格证书》或《土地估价师资格证书》3年以上;
(二)主持完成房地产估价项目10宗以上或评估面积在10万平方米以上;
(三)在评估机构执业;
(四)无违法或违反估价人员职业道德等不良记录。
第九条 房屋拆迁评估对象为被拆迁房屋及其附属物和房屋所有权证范围内的土地使用权。
房屋拆迁评估采用的价值标准为市场价值。估价时点与批准拆迁日期相距不得超过一个月。
第十条 房屋拆迁评估应当依据有关规定和专业规范,根据区位、结构、房屋用途、产权状况等因素,采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法,参照房屋拆迁补偿指导价格,综合考虑成新、楼层、朝向、装修等因素确定评估结果。
房屋产权状况包括房屋产权性质和土地使用权性质。房屋产权性质以房屋所有权证上标明的性质为准;房屋所有权证未标明的,由房产行政主管部门确认。土地使用权性质以国有土地使用权证标明的使用性质为准;土地使用权证未标明的,由土地行政主管部门确认。
房屋拆迁补偿指导价格(表2、3、4)适用于国有划拨土地上的被拆迁房屋。
第十一条 拆迁评估包括对被拆迁房屋的分类评估、分户评估,以及对被拆迁房屋装修部分的评估。
第十二条 分类评估是指估价机构根据区位、结构、用途、产权状况等因素,对拆迁范围内的房屋进行分类并采取适当方法,参照房屋拆迁补偿指导价格结合区位修正系数计算出的分类评估指导价,评估出各类房屋的拆迁评估价格。
分类评估指导价的计算公式:
分类评估指导价=房屋拆迁补偿指导价格×(1+区位修正系数)
分类评估费用由拆迁人承担。
第十三条 分户评估是指由估价机构根据被拆迁房屋每户的区位、结构、用途、产权状况、楼层、朝向、成新等因素,选取适当的评估方法,参照依据房屋拆迁补偿指导价格结合相关系数计算出的分户评估指导价,评估出每户房屋的拆迁评估价格。
分户评估指导价的计算公式(不包括未上市或半产权的房改房)
分户评估指导价=房屋拆迁补偿指导价格×{1+区位修正系数(表6)}×楼层修正系数(表8)×朝向修正系数(表9)×铺面临街进深修正系数(表10)-建筑安装工程造价计价标准(表5)×{1-成新率(表7)}
分户评估费用由拆迁人和被拆迁人平均分摊。
第十四条 装修评估是指由估价机构根据被拆迁房屋的装修标准,结合装修市场行情和使用年限,评估出每户房屋的装修评估价值。装修评估价格也可由拆迁当事人协商确定。
房屋装修评估指导价=房屋装修重置价值×(标准使用年限-装修实际使用年限)÷标准使用年限
各类房屋装修的标准使用年限:①住宅10年;②办公用房7年;③铺面、旅馆、饭店等营业性用房5年。
房屋装修重置价值由估价机构参照房屋装修补偿指导价格(表13)进行评估。房屋装修补偿金额最低不得低于房屋装修重置价值的20%。
装修评估费用由委托人承担。
第十五条 以划拨方式取得土地使用权的,其地上房屋的拆迁评估价格应扣减土地使用权出让收益或相当于土地使用权出让收益的价款。
以出让方式取得土地使用权的,其地上房屋的拆迁评估价格,由估价机构根据有关技术规定,按市场状况并结合土地已使用年限等因素,扣除已使用年限的土地使用权价款后评估确定。
第十六条 实行货币补偿的,被拆迁房屋的货币补偿价格由拆迁当事人在分类评估价基础上协商确定,并以该协商结果作为拆迁补偿依据。
第十七条 已上市的房改房拆迁补偿价格按私有房屋拆迁补偿标准补偿;未上市的房改房在私有住宅房屋拆迁补偿标准基础上扣除5%的划拨土地使用权权益。半产权的房改房在私有住宅房屋拆迁补偿标准基础上扣除25%的划拨土地使用权权益。
未上市房改房的分户评估指导价=房屋拆迁补偿指导价格×95%×(1+区位修正系数)×楼层修正系数×朝向修正系数-建筑安装工程造价计价标准×(1-成新率)
半产权房改房的分户评估指导价=房屋拆迁补偿指导价格×75%×(1+区位修正系数)×楼层修正系数×朝向修正系数-建筑安装工程造价计价标准×(1-成新率)
第十八条 拆迁当事人对房屋拆迁分类评估结果有异议的,可在收到评估结果之日起七日内,由拆迁当事人共同委托估价机构进行分户评估;共同委托不成的,由市拆迁管理机构在拆迁人代表和被拆迁人代表均在场的情况下随机抽取一家符合资质条件的估价机构进行分户评估。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。
受委托估价机构应在接受评估委托之日起七日内,完成评估并出具评估报告。
第十九条 拆迁当事人对被拆迁房屋的分户评估结果有异议的,可以在收到评估结果之日起七日内,向技术委员会申请鉴定。
拆迁当事人未在规定时间内对分户评估结果申请鉴定的,分户评估结果作为拆迁补偿及裁决的依据。
第二十条 技术委员会自收到评估鉴定申请之日起二日内从备选库中随机抽取3~7名(单数)技术委员组成评估鉴定小组,并将鉴定小组组成人员告知拆迁当事人。
抽取的技术委员有下列情况之一的,不能作为评估鉴定小组成员:
(一)正在或曾在出具被鉴定评估报告的估价机构工作。
(二)与出具被鉴定评估报告的估价人员有三代以内直系亲属关系的。
(三)与受评估房屋的产权人有三代以内直系亲属关系的。
(四)与当事人有其他利害关系,可能影响公正鉴定的。
拆迁当事人认为抽取的鉴定小组成员具有上述应回避事由的,可在接到鉴定小组组成人员通知之日起二日内申请回避;是否回避,由技术委员会在二日内书面答复申请人。技术委员会发现抽取的人员具备上述回避事由的,可决定回避。
第二十一条 出具被鉴定评估报告的估价机构应当在收到技术委员会发出的受理通知之日起二日内向评估鉴定小组提供评估报告、评估技术报告和其他有关资料。
评估鉴定小组在作出受理通知之日起十日内对评估报告的合法性、合理性进行鉴定,出具鉴定结论。鉴定结论须经评估鉴定小组全体签名。有不同意见的,应予注明。
鉴定结论作为房屋拆迁补偿和裁决的依据。
第二十二条 房屋拆迁评估鉴定费用由申请人预交。评估报告经鉴定为不合法、不合理的,鉴定费用由出具该评估报告的估价机构承担;评估报告合法、规范、合理的,鉴定费用由申请人承担。
第二十三条 估价机构有下列行为之一的,市拆迁管理机构应建议房地产估价行政主管部门降低其资质等级或者取消其房地产价格评估资格;给拆迁当事人造成损失的,应当承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)转让评估业务、或允许他人借用自己名义从事房屋拆迁评估业务的;

(二)违反房屋拆迁评估操作规则,出具虚假评估报告,评估结果严重失实,或者恶意串通、损害拆迁当事人合法权益的;

(三)不履行评估技术咨询或解释义务的;

(四)不配合拆迁评估技术委员会进行鉴定的;

(五)以不正当理由或名目收取额外利益的;

(六)其他不符合从事房屋拆迁评估业务的情形。
第二十四条 估价人员、鉴定小组成员有下列行为之一的,市拆迁管理机构应建议房地产估价行政主管部门按规定予以处罚:
(一)故意提高或者降低评估价格,出具虚假评估报告或鉴定结论造成当事人直接经济损失的;
(二)利用执业方便谋取委托评估合同中约定收取的费用外的其他利益的;
(三)准许他人以自己的名义在房屋拆迁评估活动中执行房地产估价师业务的;
(四)以个人名义承接房屋拆迁评估业务,并收取费用的。
第二十五条 估价机构、估价人员、鉴定小组成员有本规定第二十三条、第二十四条规定的违反职业道德和违法行为的,由房地产估价行政主管部门对该行为予以记录并公布,不良记录应存档备公众查询。
第二十六条 本规定所涉及下列各类指导价格和各类系数表见附件:

搬迁补助费和停产停业补偿费指导价格(表1);

私有房屋拆迁补偿指导价格(表2);

公有房屋拆迁补偿指导价格(表3);

杂物房拆迁补偿指导价格(表4);

房屋建筑安装工程造价计价标准(表5);

房屋区位修正系数幅度表(表6);

房屋已使用年限、成新率对照表(表7);

楼层修正系数表(表8);

住宅朝向修正系数表(表9);

铺面临街进深修正数表(表10);

私有房屋最低补偿单价(表11);

部分附属物的拆迁补偿指导价格(表12);

房屋装修补偿指导价格(表13)。
上述标准,由市价格行政主管部门会同房屋拆迁行政主管部门根据房地产市场价格变动情况定期调整,报市人民政府批准后公布实施。
市辖县人民政府可结合本地实际制定本辖区内房屋拆迁各类评估指导价格和相关参照系数。
第二十七条 本规定由市人民政府负责解释。
第二十八条 本规定自2003年7月1日起施行。

附表:南宁市房屋拆迁评估指导价格和相关系数表(略)

 

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