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南京市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)

【实施日期】2004/02/01【颁布单位】 【失效日期】

 

南京市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)

第一章 总则

第一条 为规范城市房屋拆迁评估技术行为,维护拆迁当事人的合法权益,保障房屋拆迁的顺利进行,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号令)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《南京市城市房屋拆迁管理办法》、《房地产估价规范(GB/T50291-1999)》以及《城镇土地估价规程》等有关规定,结合本市实际,制定本规范。

第二条 在本市规划区内国有土地上,从事房屋拆迁估价(以下简称拆迁评估)的房地产评估机构(以下简称拆迁评估机构)和评估人员应当符合本规范的要求。

第三条 拆迁评估机构应具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质,并已列入向社会公布的南京市城市房屋拆迁评估机构名录。

第四条 承担拆迁评估的机构应由拆迁人和被拆迁人共同选定;不能共同选定的,由市房屋拆迁管理部门组织,以抽签方式确定。

第五条 承担拆迁评估的房地产评估专业人员,应当是符合本规范第三条规定的拆迁评估机构中的注册房地产估价师。

第六条 拆迁评估的估价对象为:拆迁范围内经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)。

第七条 拆迁评估的估价目的统一为:城市房屋拆迁补偿估价。

第八条 拆迁评估的估价时点为:房屋拆迁许可证颁发之日。

第九条 拆迁评估采用的价值标准为:估价对象在估价时点最可能达成的(不考虑所受抵押、租赁等权利限制的情形)公开市场价值(含政府根据公开市场价值所确定并公布的拆迁保障单价及最小户型经济适用住房总价)。

第十条 根据〈〈南京市城市房屋拆迁区位级别图〉〉,本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花、栖霞8个区共划分为6个区位等级27个分区,作为拆迁评估的技术基础。具体详见〈〈南京市城市房屋拆迁区位级别图〉〉。

第十一条 本市拆迁评估采用市场评估模式进行。对住宅房屋的拆迁补偿金额,按市场评估价格结合最低单价保障和最低总额保障的方式确定;对非住宅房屋的拆迁补偿价格,按市场评估价格确定。

第十二条 最低单价保障是指被拆迁房屋市场评估价格低于政府拆迁保障单价的,以拆迁保障单价进行补偿;最低总额保障是指被拆迁房屋的货币补偿款总额低于最小户型经济适用住房总价的,补足至该总价。

第十三条 本技术规范所指拆迁评估的补偿金额是指估价对象拆迁补偿的评估结果,不包含房屋拆迁中的搬迁补助费、过渡补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业补助费等。

第十四条 拆迁评估包括两方面:一是房屋拆迁项目补偿资金概算评估,作为拆迁项目补偿资金总额的依据;二是房屋拆迁分户补偿金额评估,作为被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内的国有土地使用权)的补偿依据。

第十五条 房屋拆迁项目补偿资金概算评估结果以《南京市城市房屋拆迁项目补偿资金概算表》反映;房屋拆迁分户补偿金额评估结果以《南京市城市房屋拆迁补偿资金分户评估表》、《南京市城市房屋拆迁室内装饰装修补偿资金分户评估表》和《南京市城市房屋拆迁补偿资金评估金额汇总表》反映。

第十六条 拆迁评估结论应说明本次拆迁评估最终的汇总估价结果,并标明大写金额。拆迁补偿估价的货币单位应精确到人民币元。

第十七条 拆迁评估报告中应说明本估价结果应用的有效期。有效期自提交正式评估报告之日起,至该拆迁项目拆迁补偿结束时止。  

第二章 拆迁评估操作程序

第十八条 拆迁评估机构被确定后,其拆迁评估的基本程序应为:
1、接受委托,明确评估基本事项并签订拆迁评估委托协议;
2、接受委托方提供的有关资料,明确拆迁范围,拟订拆迁评估作业方案;
3、到拆迁地点进行现场告示和前期调查;
4、进行拆迁项目资金总额概算的评估,并将评估结果及相关资料汇总报送委托方;
5、进行实地查勘,对照查产资料,明确估价对象的实体、区位和权益状况,核实其房屋用途、性质;
6、根据实地查勘资料,参照有关技术规范,按本规范中的市场评估技术路线进行具体测算;
7、根据测算确定分户估价结果,将评估结果及相关资料汇总报送委托方;
8、根据拆迁当事人要求,对其做出书面解释和说明;
9、完成评估资料的归档、验收。  

第三章 拆迁评估方法与技术路线

第十九条 拆迁补偿的评估内容包括房屋拆迁补偿价格评估和室内装饰装修专项补偿价格评估两部分。

第二十条 拆迁评估采用市场比较法、收益法、成本法等方法进行,其中住宅房屋应采用市场比较法,非住宅房屋在无法适用市场比较法时也可以采用收益法、成本法。

第二十一条 采用市场比较法时,一般住宅房屋适用基准价格修正测算方式,但其中钢混结构房屋、独立花园别墅、新建成套商品房(5年及5年内)等适用可比实例修正测算方式;非住宅房屋适用可比实例修正测算方式。

第二十二条 适用基准价格修正测算方式的住宅房屋,拆迁评估测算的技术路线为:
1.确立评估基准。在拆迁项目范围内或拆迁项目所在的拆迁区位分区范围内选择“标准样本房屋”作为评估基准。“标准样本房屋”的选取要求见附件一;
2.测算基准价格。按《房地产估价规范》规定的方式,采用市场比较法评估出“标准样本房屋”的基准价格,基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选取条件见附件二。
其计算公式为:
基准价格= 可比实例价格×××××
—交易情况修正系数。由于采用买卖的正常交易实例为可比实例,因此该系数取100;
—交易日期修正系数。该系数由拆迁评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况自行确定;
—可比实例修正为“标准样本房屋”实体状况修正系数。系数确定参见附件四;
—可比实例修正为“标准样本房屋”区位状况修正系数。系数确定参见附件三; P4 ─项目所在区位的标准化修正系数。当“标准样本房屋”位于拆迁项目范围内时,该系数取100;当标准样本房屋位于拆迁项目范围外时,应进行区位因素的标准化修正,将“标准样本房屋”的区位因素情况修正到拆迁项目所在的区位因素情况。标准化修正办法参见附件三。
3.确定评估价格。将被拆迁房屋分别与“标准样本房屋”进行房地产实体状况因素比较,按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格。其计算公式为:
被拆迁房屋评估价格= “标准样本房屋”基准价格×
Pi31─“标准样本房屋”修正为被拆迁房屋实体因素修正系数,系数确定参见附件四。

第二十三条 非住宅房屋拆迁评估测算的技术路线为: 1.确定房屋类别。根据非住宅房屋的性质、用途确定其所属类别。其中非营业性用房划分为工业性建筑(厂房、仓库等)、办公性建筑(行政办公楼)、公共性建筑(图书馆、博物馆等);营业性用房划分为商场类建筑(大型百货商场、超市等)、商铺类建筑(门面房、商铺等)、商务类建筑(金融、证券、商业写字楼等)、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。 2.选择评估方法。非住宅房屋首选市场比较法评估;因交易实例难以收集而不宜适用市场比较法时,非营业性用房可选用成本法评估,营业性用房可选用收益法评估。 3.测算评估价格。按《房地产估价规范》规定的相应方法应用要求,测算出非住宅房屋的拆迁评估价格。

第二十四条 应用市场比较法评估时,采用基准价格修正方式评估的,相关可比实例的选取及系数的确定均应按附件一、二、三、四的相关要求进行;采用可比实例修正方式评估的,可比实例的选取应按照附件五的要求进行,系数的确定与修正按照《房地产估价规范》并结合附件五的相关要求进行。

第二十五条 采用收益法评估的,房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定,类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位级别的社会平均收益水平修正确定。

第二十六条 采用成本法进行评估的,应当采取房地分别评估的方式,评估出房地产市场价格;土地使用权价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正法等方法求取。建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。房屋折旧可以直线折旧法计算;不适用直线折旧法的,也可使用成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。建筑成新率详见附件十。

第二十七条 被拆迁房屋建筑面积小于合法土地使用权面积的,对大于房屋建筑面积的土地使用权面积部分应采用市场比较法单独评估;因交易实例难以收集而不适用市场比较法的,可采用收益法、成本法、基准地价修正法、假设开发法、路线价法进行评估。该部分土地使用权面积的评估价格计入被拆迁房屋补偿金额。

第二十八条 房屋附属物的补偿价格按附件九的规定测算。未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值。在建工程应采用成本法进行评估,其建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准;其土地使用权评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

第二十九条 室内装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行:
室内装饰装修专项补偿价格=(装饰装修工程费用单价×房屋室内装饰装修部分建筑面积±各单项装饰装修调整项目差价总金额)×装饰装修综合成新率。 测算中涉及的装饰装修工程费用单价、各单项装饰装修调整项目差价等价格标准以及装饰装修综合成新率等指标的取值,均视评估的具体情况,按照附件八、九、十的规定确定。

第三十条 拆迁项目补偿资金总额概算的评估按市场比较法原理进行,即按照拆迁项目范围内拟被拆迁房屋的类型及其比例,以各类型房屋的当时二手房市场均价乘以相应拟被拆迁房屋的建筑面积,分别得出各类型房屋总价,将其相加,再加上一定的不可预见金额,即为拆迁项目补偿资金概算总额。

第四章 拆迁评估工作准则

第三十一条 拆迁评估机构应与委托方签订拆迁评估委托协议,并将委托协议原件报市房屋拆迁管理部门备案。

第三十二条 拆迁评估机构必须确定评估项目的技术负责人。评估技术负责人最终确定评估技术方案,并对评估方法的选择和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。

第三十三条 拆迁评估机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。 第三十四条 拆迁评估机构应组织具有拆迁评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行实地查勘。实地查勘记录是测算评估价格和撰写评估报告必备的基础资料。

第三十五条 拆迁评估人员应佩戴由市房屋拆迁管理部门统一监制的南京市拆迁评估工作证逐户逐项进行评估,做到工作上门到户、实地勘测准确、权证查验无误,不错计缺项、不徇私舞弊。

第三十六条 评估结果须经拆迁评估机构内部审核评议;拆迁评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。

第三十七条 拆迁评估机构应在拆迁评估委托协议约定的时间内,向委托人提交正式评估报告。拆迁评估报告须经项目评估技术负责人签字认可,其中拆迁评估分户报告须经注册房地产估价师签字认可。

第三十八条 拆迁评估机构及其专业人员负有解释评估报告、接受拆迁当事人咨询和质疑的义务,并负有向房地产价格评估专家委员会提供报告及有关资料和答复技术质询的义务。  
 
第五章 拆迁评估报告

第三十九条 拆迁评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告。

第四十条 评估报告应包含下列内容:
1、封面;2、目录;3、致委托方函;4、估价师声明;5、估价的假设和限制条件;6、估价结果报告;7、估价技术报告;8、附件。

第四十一条 估价结果报告中应包含下列内容: 1、估价项目名称;2、委托方名称和住所;3、估价方(房地产估价机构)名称和住所;4、估价对象;5、估价目的;6、估价时点;7、价值定义;8、估价依据;9、估价原则;10、估价方法及其技术路线;11、标准样本房屋基准价格的测算说明及测算结果;12、估价结果及其确定的理由;13、估价作业时间;14、估价报告应有的有效期;15、估价人员;16、注册房地产估价师的声明和签名、盖章;17、估价的假设和限制条件;18、附件。附件应包含估价对象位置、周围环境、形状、外观和内部状况的相应资料,估价对象的产权声明,估价中引用的其他专用文件资料,估价人员和估价机构的资格证明。

第四十二条 估价技术报告应包含下列内容: 1.评估项目总概况 2.估价对象实体和区域因素分析 3.房地产市场背景分析 4.估价方法选用
5.标准样本房屋选取及其说明
6.估价测算过程
7.估价结果确定

第四十三条 拆迁评估机构出具的评估报告应当由注册房地产估价师签名盖章,并加盖拆迁评估机构公章。在评估报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的拆迁评估机构,对评估报告的内容和结论负责任。

第四十四条 评估报告应做到图文并茂,其用纸、装帧应有较好的质量。  

第六章 拆迁评估工作资料存档

第四十五条 拆迁评估机构应当将下列资料(原件或复印件)与评估报告(含估价技术报告)一并整理存档:
(1) 拆迁评估委托协议;
(2) 房屋拆迁许可证;
(3) 估价对象的权证材料及有关基本情况的证明材料;
(4) 估价对象的实地查勘记录(文字、图片)等资料;
(5) 标准样本房屋的实地查勘记录(文字、图片)等资料;
(6) 可比实例的实地查勘记录(文字、图片)等资料;
(7) 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料;
(8) 其他涉及评估项目的必要资料。

第四十六条 拆迁评估机构完成并出具评估报告后,应对有关该项目的资料进行整理、归档和妥善保管。评估报告及有关资料至少应保留8年。

第四十七条 涉及办理证据保全手续的,拆迁评估机构应将评估报告(含估价技术报告)及评估过程中形成的有关资料同时提交委托方。  

第七章 附则
 
第四十八条 拆迁评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析等专业技术工作的,拆迁评估机构可以委托有资格从事该类业务的机构协助评估。

第四十九条 江宁、六合、浦口三区和溧水、高淳两县的房屋拆迁评估依据各自的房屋拆迁区位划分体系,参照本规范的相应规定执行。

第五十条 各附件系本技术规范的必要组成部分。

第五十一条 本规范自2004年2月1日起试行。在此之前已领取房屋拆迁许可证并已实施拆迁的项目,拆迁评估仍按原规定执行。

 

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