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杭州市钱江新城核心区规划建设管理导则

【实施日期】2004/12/01【颁布单位】 【失效日期】

 

杭州市钱江新城核心区规划建设管理导则

(土地使用 建筑管理)

第一章 总 则

第一条 为了加强杭州市钱江新城核心区开发建设管理,保证城市规划的实施,指导地块出让与建筑设计,促进新城建设协调有序进行,根据有关法规,结合钱江新城实际制定本导则。

第二条 本导则适用于钱江新城核心区( 4.02平方公里)范围内各项新建及改(扩)建、临时建设工程。本导则第七章的规定适用于特定区域内的建设工程。

第三条 各项建设工程的功能性质、建筑密度、容积率、建筑高度、绿地率和景观特征,应当根据批准的所在地段详细规划和城市设计确定,其中城市景观还应满足计算机虚拟现实模拟系统仿真效果要求。

第四条依据:

1、《杭州市钱江新城核心区块控制性详细规划》

2、《杭州市钱江新城核心区块城市设计》

3、《杭州市钱江新城核心区块地下空间控制性详细规划》

*4、《杭州市钱江新城核心区块步行系统控制性详细规划》

*5、《杭州市钱江新城核心区块景观系统控制性详细规划》

6、市委[2003]20号文件(2003年10月22日)“杭州市人民政府关于加快钱江新城建设的若干意见”

7、《城市用地分类与规划建设用地标准》

8、《杭州市城市规划建筑管理技术规定》(试行)等相关规范、标准

注: *为正在编制中

第二章 土地使用和地块出让

第五条 核心区建设用地,按主要用途和功能分区的基本原则,除参照《城市用地分类与规划建设用地标准》( GBJ137—90)进行明确划分外,根据中心区土地开发功能的混合性和城市景观特征,为增强规划弹性与可操作性,增加如下用地性质代码:
地性质代码及适用范围

类别代号

类别名称

范 围

C1C2

商务办公用地 金融贸易、非市属办公与商业服务、写字楼结合的综合用地

S22(S3)

游憩集会广场

(社会停车场库用地)

特指规划区域内的沿江高架平台部分,上部作为游憩、纪念和集会等为主的广场用地,同时利用其下部空间作为公共停车场和停车库使用
  预留发展用地 特指规划区内为适应长远发展而预留的用地;近期将以公园绿地形式进行控制。

注:地块内标有两种用地代码,为综合建设用地,可容许两种用地性质的兼容。

第六条 土地使用相容性

各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行。

凡须改变规划用地性质的,应先提出调整规划,按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

土地使用相容性表

土地分类

建筑分类

C

R

U

C1

C2

C3

R21

市行政中心

(市民中心)

   

行政办公设施

   

商业写字楼

   

大型金融商贸设施

   

市级文化娱乐设施

   

公寓式酒店

 

 

市政公用设施

 

社会停车场

 

注: 1、▲为允许设置;○为经批准后方可设置;其余为不允许设置。

2、 C :公共设施用地,指居住区及居住区级以上的行政、经济、

文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地,不包括居住用地中的公共服务设施用地。

C1 :行政办公用地。行政、党派和团体等机构用地

C2 :商业金融业用地。商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地

C3 :文化娱乐用地。新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书展览、游乐等设施用地

R :居住用地,指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。

R21 :住宅用地。

U :市政公用设施用地,市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物(含构筑物,下同)和管理维修设施等用地。

3、社会停车场、公交中心站和首末站、雨、污水泵站、110KV变电站等市政公用设施或管理用房必须结合公共绿地景观设计设在地下或半地下空间。

第七条 地块划分与出让

( 1)核心区地块面积中已包括了区内支路用地,项目建设时必须根据规划要求留出地块间消防通道及支路用地;相临地块之间在交通组织、空间景观塑造、停车、地下空间开发等方面应彼此综合协调,并通过专家论证。

( 2)主轴线区域的建设项目,应进行深入的规划设计和可行性方案论证后明确具体地块用地界线和景观特征;含高架城市阳台的沿江区域内出让地块的开发建设,应满足沿江城市轮廓线的控制和景观层次要求,各地块内部景观要求与城市阳台的整体景观协调一致,自然过渡。

( 3)由于本规划区域内涉及到的轨道交通线路尚属可行性研究阶段,因此其穿越地块的出让土地在规划设计时应考虑预留接口的可能性和可行性。

( 4)整体出让的地块(大于等于两个地块),在遵循有关土地开发强度的各项指标的基础上,其功能和布局结构可适当调整,指标可总体平衡,调整方案经批准后实施。

第三章 建筑容量控制

第八条 整体出让地块或建筑基地面积大于 1万平方米的成片开发地块,必须编制修建性详细规划,经批准后实施。建筑基地面积小于或等于1万平方米的居住建筑和公共建筑用地,其建筑容量控制指标 应按批准的规划执行。

第九条 单个建筑基地的具体建筑容量,城市规划管理部门 应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素,进行综合环境分析后确定。对整体出让地块中含有混合类型的建筑基地,其建筑容量应在基本满足原有规划容量总体指标的前提下综合平衡,其中不同性质建筑的建筑面积比例调整要求经过专家组论证认可。

第十条 开发强度指标
在核心区开发总量基本不变的条件下,为有利于城市景观的形成,规划允许市民中心两侧出让地块建筑高度、容积率采取浮动范围控制,开发强度适当调整。鼓励地块向高层、超高层发展。

第十一条 建筑基地为社会公众提供开放空间的,在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下,可按下表的规定增加建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积(建筑基地面积乘以核定建筑容积率)的20%。 天下房地产法律服务网

第十二条 建筑物之间因公共步行交通需要,鼓励架设穿越城市道路或用地界限的空中人行廊道,要求符合下列规定:

(一) 廊道的净宽度不 宜大 于 6米,廊道下的净空高度不小于5.5米;但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下的净空高度可不小于4.5米。

(二) 廊道内不得设置商业设施。

凡符合前款规定的廊道,其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第四章 建筑边界控制
第十三条 沿建筑基地边界和沿城市道路、河道、轨道交通两侧以及电力线路保护区范围内的建筑物,其建筑间距控制应符合杭州市有关规划技术规定和本规定建筑边界控制要求,并同时符合消防、环保、防汛和交通安全等部门的要求。

第十四条 由于钱江新城核心区内开发强度大,高层建筑密集,城市景观要求高层建筑尽量临街设置,鼓励不设、少设裙房或裙房后退,保证街景的连续性。

建筑控制线的划定以对高层建筑的控制为原则,不细分高层与多层后退,要求建筑控制线统一后退城市主、次干道、支路均为 15米(除个别区块景观绿化广场的退后外),后退区内支路3-5米(视空间开敞情况定);后退用地边界5-10米,离界距离小于消防间距时,应按消防间距的规定控制。

第十五条 * 地下建筑物边界控制

钱江新城核心区鼓励地下空间开发利用,并要求满足公共步行交通系统的规划要求,相邻新建高层商业办公建筑地下室按规划应设置连接通道的,通道宽度不小于 8米,净高度不小于2.8米,并由相关建设单位负责实施各自基地的通道部分。

临城市道路的高层建筑地下室应按规划要求预留与该处城市道路下公共地下通道或地铁站的连通口,满足公共步行系统要求。

地下建筑物的离界间距,不小于地下建筑物深度 (自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离)的0.7倍;按上述离界间距退让边界,或后退道路规划红线距离要求确有困难的,应采取技术安全措施和有效的施工方法,经相应的施工技术论证部门评审,并由原设计单位签字认定后,其距离可适当缩小,但其最小值应不小于3米,且围护桩和自用管线不得超过基地界限。

第十六条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施,不得逾越道路规划红线。

在规定的后退道路规划红线的距离内,不得设置零星建筑物;雨蓬、阳台、招牌、灯饰等可外挑,但其离室外地面的净空高度不得小于 3米。

第十七条 沿地面和高架轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退线路轨道外边线外侧距离除规划另有规定外,不得小于 30米。

沿地下轨道交通两侧新建、改建、扩建建筑物,其后退隧道外边线外侧距离应符合轨道交通管理的有关规定。

第十八条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线设置,或设于建筑物底层。

第五章 建筑设计和景观控制

第十九条 总体规划要求

钱江新城规划建设要实现西湖、钱塘江与新城和谐统一,时代特征、杭州风格、钱塘江特色有机结合,充分展示“现代、大气、豪迈”的新世纪大都市风貌,成为现代化、花园式、生态型的都市新中心。着重处理整体规划与建筑单体的关系,严格审查各建筑的容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度及建筑风格、色彩、材质等,确保钱江新城的建筑成为佳作和精品。

第二十条 建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应符合本章的规定,并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求 。核心区重要节点的建筑(群)在规划设计方案论证阶段必须通过计算机虚拟现实系统辅助专家会审,以确保实施后的理想效果。

沿江 8、13号路两侧建筑群要求做江景层次、轮廓线分析,并通过专家论证。

第二十一条 建筑设计

1、核心区所有建筑都应建在地块范围内,为了加强富春江路、新安江路和灵江路等地段的城市街景特征,形成连续完整的街道空间,要求建筑的塔楼和裙房建至建筑控制线处;其中塔楼临街设置尽量不后退。

2、规划商业街区地块内的建筑可设置较大面积的裙房,利于限定步行商业空间或形成内庭院,也利于不同规模的商业功能的组织;其它地块塔楼鼓励临街落地,要求以临主要街道裙房较少或不设置裙房为原则,建议裙房部分与主体建筑适当脱开处理,强化高层塔楼的视觉主体地位和高大挺拔感。

重点强化道路转角建筑与建筑自身转角的处理,塔楼部分尽量后退道路交叉口。

3、核心区各地块规划均为高层公共建筑,上部为大型写字楼,满足商务办公要求,下部为大堂、开敞公共空间或商业服务设施,要求建筑用材用色考究,可以石材、玻璃、金属材料为主导材质,辅以其他多种传统或新型建材,创造多元化、高格调、高品位的都市形象。注重虚实对比和新颖结构的表现力,加强材质对比和细部构造措施,精益求精。 www.law51.com

色彩以和谐的浅灰为基调,在不同的项目上可冷暖深浅变化,鼓励建筑师发挥对城市环境的感悟能力和创造性。

4、为加强建筑节能管理,提高能源利用效率,降低建筑使用能耗,改善环境质量,促进经济和社会可持续发展,根据杭州气候特点和中央商务区建筑的使用特性,鼓励推广智能化、生态型节能建筑。在保证建筑内舒适度、健康的前提下,降低空调、采暖与照明的能耗。鼓励建筑节能的科学研究和技术开发,推广应用节能型的建筑结构、建筑材料、用能系统、可再生能源及其相应的施工工艺和技术。如充分利用太阳能、自然采光通风、中水利用以及其他先进技术和措施,降低耗能,达到资源的综合利用。在建设项目的设计和建设过程中,禁止或者限制采用不符合节能标准要求的建筑结构、隔热保温性能差的建筑材料和落后的建筑用能技术。

5、对要求在两个地块之间设置天桥或地下空间统一开发的地块,遵循“先建优先”的原则,即先建造的建筑预留通道位置,后建造建筑与之沟通。根据核心区地下空间规划,地下一层为步行系统连接的公共商业空间,要求所涉及的地块在地下部分设计时满足规划要求,不得破坏整体的连续性。

第二十二条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度,除经批准的详细规划另有规定外,应符合下列规定:

(一)沿路一般建筑的控制高度( H)不得超过道路规划红线宽度(W)加建筑后退距离(S)之和的1.5倍,即:

H≤1.5(W+S);

(二)沿路高层组合建筑的高度,按下式控制:

A≤L(W+S);

式中: A—沿路高层组合建筑以1:1.5(即56.3度)的高度角在地面上投影的总面积,L—建筑基地沿道路规划红线的长度,W—道路规划红线宽度,S—沿路建筑的后退距离。

第二十三条 建筑物的面宽,除经批准的详细规划另有规定外,按以下规定执行:

(一)建筑高度大于 24米,小于、等于60米,其最大连续展开面宽的投影不大于70米;

(二)建筑高度大于 60米,其最大连续展开面宽的投影不大于60米;

(三)不同建筑高度组成的连续建筑,其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行。

第二十四条 沿城市道路的公共建筑基地不允许设置围墙,应通过绿化、水面等景观设计手段暗示空间界限。建筑后退道路红线距离内应尽可能设置为绿化带对公众开放。

第六章 基地绿化和交通组织
第二十五条 单个建筑基地内的绿地率必须满足规划指标。整体出让地块内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划,统一设计,统一建设,综合平衡。在符合整个街区集中绿地指标的前提下,可不在每块建筑基地内平均分布。 集中绿地宜沿城市道路布局。

鼓励加强建筑室外场地、邻里空间、垂直绿化和屋顶绿化,重视第五立面的处理,避免大量硬地和闲置裙房屋顶的出现。

第二十六条 沿城市道路两侧的公共绿地或绿化隔离带,不在建筑基地范围内的,不得作为小区集中绿地计算。

第二十七条 计算绿地率的绿地面积,包括建筑基地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。确实难以达到规定绿化指标的,可将屋面地栽绿化面积(每块面积不得小于100平方米)折算成地面绿地面积。折算方法按杭州市有关规定执行。

第二十八条 交通组织

1、所有机动车出入口均应设在支路上,控制城市次干路上开设出入口,主干道不允许开设机动车出入口。对必须在城市次干道上开口的区内支路或机动车出入口,必须采取右进右出的交通组织方式。

2、 新建建筑基地的停车配置,应符合交通设计及停车库(场)设置标准等有关规定。核心区高层建筑的功能综合性强、灵活性大,具体停车位控制指标应根据建筑的实际使用用途以下表为依据确定。

钱江新城核心区块 停车场(库)配建车位控制指标

建筑类型

计算单位

机动车

自行车

行政办公

车位 /百平方米建筑面积

0.5

2.0

商业写字楼

车位 /百平方米建筑面积

0.5

2.0

旅馆

车位 /客房

0.22

-

商业场所

车位 /百平方米营业面积

1.0

7.5

体育设施

车位 /百座位

3.0

20

文化设施

车位 /百平方米建筑面积

1.0

7.5

影剧院

车位 /百座位

6.0

7.5

展览馆

车位 /百平方米建筑面积

0.40

1.5

公寓式酒店

车位 /套

1.0

1.0

公园

车位 /千平方米游览面积

1.0

2.0

3、整体出让的地块(大于等于两个地块)要求地下停车库设计结合地下空间整体开发和周边道路状况,步行系统与车行系统出入口进行统一组织、整体设计、实现立体化集约化、人车分流、高速高效,并满足景观要求。

第七章 特定区域
第二十九条 特定区域指在土地使用和建筑管理上有特别要求,需作特殊规定的地区。钱江新城 可视城市经济、社会发展和环境保护需要,指定特定区域。

第三十条 特定区域内的建设工程,应按经批准的详细规划执行。特定区域的具体范围和管理规定,另行制定。

以下为特定区域:

1、市民广场主轴线上以开敞式地下空间为主的波浪文化城区域

2、清江路到庆春东路之间滨江城市阳台景观带

3、新安江路到灵江路之间,钱江路以西的中央公园

4、楔形绿地

5、商业步行街区

6、现状保留地段

 

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