广州市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)

【实施日期】2004/01/01【颁布单位】

 

广州市城市房屋拆迁评估技术规范(试行)

第一章 总则

第一条(制定依据)

为了维护房屋拆迁当事人的合法权益,规范城市房屋拆迁评估行为,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》和参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定,结合本市实际,制定本技术规范。

第二条(适用范围)

凡在本市市辖区范围内国有土地上进行被拆迁房屋评估,适用本技术规范。

第三条(估价对象)

拆迁评估对象为被拆迁房屋及其附属物和其占用范围内的国有土地使用权。

第四条(估价目的)

估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。

第五条(价值定义)

房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。

评估价格不包括历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋补偿金额增加20%的部分。

第六条(估价时点)

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的,以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

第七条(房屋用途、建筑面积、占地面积)

被拆迁房屋和补偿安置用房的用途、建筑面积、占地面积应以房地产权证所列登记事项为依据。

第八条(现场实勘)

评估机构应对被拆迁房屋进行实地查勘,做好实地查勘记录,拍摄有关照片。

实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人(被拆迁人自行委托评估的,拆迁人无需签字)签字认可。

被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的;或者因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘,拆迁人可申请免勘评估,评估机构应在估价报告中予以说明。

第九条(已拆除房屋评估)

已拆除房屋的估价,需由纠纷受理机构(市国土资源和房屋管理局裁决处或法院)出具“已拆除房屋估价通知书”。评估机构可根据当事人填报的估价对象情况,参照相同或类似地段同类房屋进行估价。

第十条(装修装饰评估)

评估价格包括房屋装修装饰部分的价格,但应单独评估。

房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×(耐用年限-实际使用年限)÷耐用年限

房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。

各类房屋装修装饰的耐用年限:住宅8 年;办公用房7年;商场、店铺、餐馆等营业性用房5年;厂房、仓库5年。

估价人员可结合实地查勘情况,根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。

第十一条(估价报告)

评估机构应按《房地产估价规范》的规范格式出具估价报告。

由拆迁人委托或共同委托(包括摇珠方式)的成片被拆迁住宅房屋评估,评估机构应出具整体估价报告和分户估价报告。整体估价报告应采用文字式,分户估价报告可采用表格式。

估价报告必须由专职注册房地产估价师签名并加盖评估机构公章。

第十二条(估价结果表示)

估价结果以人民币为计价的货币单位,精确到元。

第十三条(估价资料存档)

评估机构应将估价报告与下列资料整理存档:

(一) 评估委托合同;

(二) 房屋拆迁许可证;

(三) 被拆迁房屋的权属证明材料及其他有关证明材料;

(四) 估价对象的实地查勘记录、照片等资料;

(五) 评估涉及的有关参数等资料;

(六) 其他涉及评估的有关资料。

估价报告及有关资料至少应保留十年。

 

第二章 住宅房屋评估

第十四条(评估方法)

住宅房屋评估,可只采用一种估价方法。能收集充分市场交易实例的,应优先采用市场比较法评估;没有条件采用市场比较法的,可采用成本法评估。住宅房屋评估可参考住宅房屋拆迁评估指导价格。

第十五条(市场比较法)

采用市场比较法时,应在被拆迁房屋同一供需圈收集成交时间不超过1年的市场交易案例,并确定与估价对象的区位、建筑结构等相同或相近的3个以上的可比实例。

可比实例的单项修正不超过20%,综合修正不超过30%。

楼层、朝向等个别因素修正,可参照本规范第十七条的规定。

第十六条(成本法)

采用成本法时,应当采用房地分别评估综合计价的方式,确定估价对象的价格。

房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、基准地价修正法或成本法等方法求取。

建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建安费用应按照本市建筑工程定额标准的有关规定评估。

楼层、朝向等个别因素修正,可参照本规范第十七条的规定。

第十七条(基准价格修正法)

对于成片或成栋被拆迁房屋,可用市场比较法或成本法确定某类型房屋的基准价格,然后根据不同房屋的楼层、朝向、采光、通风、功能布局、成新度、维护保养等因素,对该基准价格进行适当的修正,由此得出不同房屋的评估价格。

估价对象价格=某类型房屋的基准价格×(1+楼层修正系数)×(1+朝向修正系数)×(1+其他因素修正系数)+房屋装修部分价格

(一) 朝向修正

朝向以厅房阳台为准,修正系数可参考表1。

成片密集的砖木结构房屋,一般不进行朝向修正。

(二)楼层修正

楼层修正可参考表2。

(三)其他因素修正

其他因素是指功能布局、成新度、维护保养等在基准价格中未考虑的个别因素。修正幅度由估价人员根据实地查勘情况在±5%范围内确定。

 

第三章 非住宅房屋评估

第十八条(评估方法)

非住宅房屋宜采用两种以上的估价方法进行估价。如确有困难,只能采用一种方法的,应当说明理由。能收集充分市场交易实例的,应优先采用市场比较法。没有条件采用市场比较法的,可采用收益法;难以确定收益的,可采用成本法等其他方法。

采用市场比较法评估的,按本规范第十五条评估;采用成本法评估的,按本规范第十六条评估。

第十九条(收益法)

采用收益法评估时,房屋的收益、费用计算应符合《房地产估价规范》的有关规定。资本化率的选取可采用安全利率加风险调整值,风险调整值不宜超过5%。

 

第四章 附则

第二十条(临时建筑)

未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物重置折旧价。折旧年限按其批准期限计算。

第二十一条(在建工程)

在建工程应采用成本法进行评估。在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途和规划设计条件等为依据,工程建设进度以政府管理部门通知停工时的状态为准。

第二十二条(其他规定)

本技术规范未作规定的,应按照国家房地产评估技术规范的有关规定执行。

第二十三条(补偿安置用房的评估)

以产权调换作为补偿安置方式的,对补偿安置用房的评估,参照适用本规范。

第二十四条(施行时间)

本规范与《广州市城市房屋拆迁管理办法》同时施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目,其拆迁评估不适用本规范。

 

1 住宅房屋朝向修正系数表

西

东南

东北

2%

3%

0

1%

8%

5%

西南

西北

东西

南北

两单边

三单边

6%

3%

6%

9%

10%

10%

 

说明:成片密集的砖木结构房屋,一般不进行朝向修正。

 

2  住宅房屋楼层修正系数表

 

总层数

 

所在层数

不带电梯

带电梯

高层

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-2%

2

 

1%

2%

3%

3%

3%

3%

3%

3%

0

3

 

 

1.5%

6.3%

6.3%

6.3%

6.3%

6.3%

6.3%

1%

4

 

 

 

2.5%

6.8%

6.8%

6.8%

6.8%

6.8%

2%

5

 

 

 

 

3%

6.8%

6.8%

6.8%

6.8%

3%

6

 

 

 

 

 

2.5%

6.8%

6.8%

6.8%

4%

7

 

 

 

 

 

 

2%

4.8%

4.8%

5%

8

 

 

 

 

 

 

 

1.5%

3.8%

6%

9

 

 

 

 

 

 

 

 

1%

7%

10

 

 

 

 

 

 

 

 

 

9%

11

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10%

12

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11%

13

 

 

 

 

 

 

 

 

 

12%

14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13%

15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

14%

……

 

 

 

 

 

 

 

 

 

……

N-1

 

 

 

 

 

 

 

 

 

P(n-2)+1%

N

 

 

 

 

 

 

 

 

 

P(n-1)-2%

 

 

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