福州市实施《房地产估价规范》若干规定

【实施日期】2000/04/10【颁布单位】榕房综第[2000]71号

 

福州市实施《房地产估价规范》若干规定

榕房综第[2000]71号

  为规范房地产估价行为,做到估价结果这客观、公正、合理,促进房地产评估行业健康有序发展,根据《房地产估价规范》及有关法律、法规,结合本市实际,特作如下规定:

  一、在本市辖区范围内对所有房地产价格进行评估活动的,应当符合《房地产估价规范》,遵守本规定。
  二、本规定所称房地产估价,是以各类房地产为对象,由专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用估价方法,并在综合分析影响房地产价格的因素的基础上,对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。
  三、房地产估价应独立、客观、公正。
  四、房地产价格评估,由依法设立的房地产价格评估机构进行评估。
房地产价格评估机构应当按审批程序向国家建设部或省房地产价格评估管理委员会申请领取房地产价格评估机构资质证书(以下简称资质证书)。并根据建房[1997]12号文《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》和闽房价估[1998]3号文《福建省房地产价格评估资质证书的,不得从事房地产价格评估工作。
  五、房地产估价报告实行估价师执业专用章签章制度,具体办法由房地产估价学会负责制定。
  六、估价报告应由估价师签字、盖章并加盖估价机构公章。在估价报告上签名、盖章的估价师和加盖公章的估价机构,对估价报告的内容和结论负责任。
  七、房地产估价人员每年均应参加房地产价格评估业务培训,未经培训合格的,不得在估价报告上签章。
  八、房地产估价程序、方法和有关技术参数选取以及估价报告形式、内容应按《房地产估价规范》要求进行。
  九、商品房等有条件选用市场比较法进行估价的,应当以市场比较法为主要的估价方法。
  (一)选取可比实例应当是:与估价对象类似房地产、成交日期与估价时点相近(不宜超过一年)、成交价格为正常价格或可修正为正常价格;
  (二)运用市场比较法进行评估,应当附交易实例调查表;
  (三)运用市场比较法进行评估,要注明可比实例的资料来源;
  (四)进行因素修正时,每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
  十、收益性房地产的估价,可选用收益法作为其中的一种估价方法。估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除租约限制的之外,都应采用正常客观数据。有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约外的租金应采用正常客观数据。
  十一、运用收益法评估时,应采用市场比较法和成本法或其中一种方法对收益法的估价结论进行验证。
  十二、选择最佳的开发利用方式进行评估,应当首先符合“合法原则”;预测开以完成后的房地产价值,宜采用市场比较法,并应考虑类似房地产价格的未来变化趋势;估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润等均应采用社会平均水平。
  十三、计算装修价值,应当单列说明;转让时转让方应缴税费,可以评估值为转让实际发生额进行计算,并应在报告中予以说明。
  十四、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下。可采用成本法作为主要的估价方法。运用成本法所采用的有关成本、税费、开发利润等应当符合相似房地产的社会平均水平。
  十五、估价人员进行房地产估价时不得采用明显与客观市场不相符合的材料。
  十六、用作房地产权属登记依据的估价报告应附包含详细测算过程的估价技术报告。
  十七、估价人员和估价机构应保持估价的独立性,必须回避与估价人员或估价机构有利害关系的估价业务。
  十八、房地产估价机构应统一按照核定的收费标准进行收费,不得以任何理由或名目收取额外费用,或降低收费标准,进行不下在当竞争。
  十九、估价人员和估价机构不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义,不得以估价人员身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章、估价人员不得同时在两个或两个以上估价机构从事估价业务。
  二十、房地产行政主管部门对于违反《房地产估价规范》及本规定的评估报告不予采纳。
  二十一、本规定由福州市房地产管理局负责解释。
  二十二、市属八县(市)可参照施行。
  二十三、本规定自颁布之日起实施。

福州市房地产管理局
二000年四月十日

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