王西钊

　　中央军委颁发《进一步深化军队住房制度改革方案》后，在全军引起热烈反响，广大官兵盛赞《方案》政策定得好，补贴制度立得好，出台机遇抓得好，由衷地感谢党中央、国务院、中央军委对全军将士的关怀和厚爱。新《方案》的隆重出台，拉开了新一轮房改热潮的序幕，标志着我军住房制度改革已经进入整体推进、快速发展的新阶段。面对百万官兵期待的目光，这个《方案》到底新在哪里、好在哪里，落实起来难在哪里、路在何方，需要实事求是地加以认识和思考。

方案"新"在哪里
　　我军住房制度改革工作，自1986年试点开始，可以说是一步一个脚印，不断深入，渐进发展，先后提出了一个《意见》、出台了三个《方案》，使房改成果由试验、试点、部分试行，演变为军队住房保障的定型模式而全面推行。新《方案》在房改理论和实践的结合上，取得了历史性的突破，创立了划时代的十个第一，在我军后勤营房建设发展史上作出了基础性、开拓性和前瞻性的贡献。

　　——第一次确立了以"三结合"为核心的军队住房保障新体系。系统明确了在职干部、离休干部、退休干部、转业干部和士官、职工六类人员的住房保障办法，从根本上理顺了住房保障内外关系；

　　——第一次建立了军人住房补贴制度，实行住房分配货币化，提高了军人购房能力和社会经济地位；

　　——第一次把"国家、军队、个人合理负担"作为军队住房保障的基本原则，确立了经济适用住房在军队住房保障中的主渠道作用，形成了以个人投资为主的住房建设新格局；

　　——第一次定义并划分公寓区和售房区、公寓房和自有房，开创了军队住房管理实行双轨制的先例；

　　——第一次将士官住房问题纳入军队住房保障体系，提高了士官的住房水平和购房能力；

　　——第一次明确连、排职军官、文职干部和士官的住房补贴面积标准，填补了军队人员住房标准的空白；

　　——第一次从政策上理顺了转业复员人员的住房安置问题，确立了"房源由地方提供，经费由国家安排，补贴由军队发放"的新办法，从政策上和经济上解决了退役人员住房的军地接口和出口问题；

　　——第一次将退役人员住房补贴纳入国家财政立项安排，为推进住房分配货币化，走活军队房改"一盘棋"，提供了可靠的财力支撑。同时，对地方人员长期占用军队住房也是一种经济补偿；

　　——第一次实现了军地住房政策的全面接轨，包括住房面积标准、住房补贴标准、售房建房办法以及住房贷款、住房转让、物业管理等，缩小了军地人员在住房方面的差距；

　　——第一次建立了售后住房置换机制，允许自有住房有组织地买卖转让，实行住房上市准入制度，从政策配套上推进和完善了住房商品化进程。

政策"好"在哪里

　　新《方案》是在总结我军十多年房改经验的基础上提出的，既与国家房改政策相衔接，又突出了军队的特点，还借鉴了外军的有益经验，反映了广大官兵的心声和愿望，凝结了全军上下的心血和智慧，是一个立足现实、着眼发展、造福全军、"公""私"双赢的好方案。

　　理顺了住房保障关系。长期以来，军队住房一直在供需矛盾大、保障包袱重、管理控制难的怪圈中徘徊，各级虽然做过不少努力，但多是头痛医头、脚痛医脚，没能从根本上解决问题。新《方案》从适应我国社会主义市场经济发展和军队现代化建设的要求出发，把属于个人消费的住房，从传统的营房保障中剥离出来，创造性地构筑军队住房保障新体系，通过对各类人员实行不同的住房保障，使其对号入座、各住其房、各得其所，从根源上解决了进出无序、只进不出、摊子过大等难点问题，为今后部队家属住房管理建立了良好的政策框架和管理模式。

　　提高了军人住房待遇。人们感觉最直接的，一是普遍提高了住房面积标准，消除了军地之间、军内在职干部与离退休干部之间的现存差别；二是通过实行住房补贴制度，增加了军人"住房工资"。以往军人工资中，真正属于住房消费的含量很少，普遍存在买不起房的问题，深化房改也无从谈起。新《方案》将住房消费资金由暗补变为明补，以住房补贴形式直接发给个人，相当于给每人从入伍（工作）时起，增长了40％以上的基本工资。这样，不论是军官、文职干部，还是士官、职工，在其工作年限内，都能按照标准计领住房补贴，经过一定年限的积累，可以用夫妇双方的补贴和家庭储蓄，购买一套相应标准的住房，这在以前连想都不敢想的事，通过改革变成现实了。这不仅提高了军人的买房能力和住房消费水平，而且还无形中提升了军人的经济地位和社会地位，效益是多方面的。

　　加大了住房资金投入。随着住房补贴制度的建立和住房投资体制的改革，建房经费由国家、军队统筹统包，变为国家、军队、个人三者合理负担，由一个积极性变为多个积极性，可以吸纳大量资金投入住房建设：一是国家财政支持。按目前一年数十亿元的专项资金计算，除去退役人员"人走家搬"需要即时带走的住房补贴外，大概有25%左右的资金沉淀，可以溶入军队住房建设投资的大循环；二是军队内部挖潜。我军现有住房数千万平方米，按出售三分之一估算，可以回收或冲抵住房资金达数百亿元。同时全军每年还要安排数百万平方米的经济适用住房（安居工程）建设，仅占地折款一项，每年即可冲销大量的住房补贴。再加上一些单位开发租赁空余房地产及其它预算外收入，能够投入住房建设的资金是很可观的；三是个人合理负担。据测算，购买一套住房，除去补贴外，个人一般还要负担10～30％的房价，如建300万平方米的自有住房，个人就要注入10亿元左右的资金。以上这三块资金捆起来，每年至少能够吸纳归集数十亿元的建房资金，这比计划经济建房模式下的投资规模要大几十倍。如果能够合理运作充分调度使用好这笔资金，通过投入产出的良性循环，必将给我军住房建设注入新的活力，大大加快住房建设步伐，加快改善干部住房条件。

　　拓宽了建房分房渠道。在原有计划经济体制下，建房渠道单一，安置办法统得过死，既不利于调动各级的积极性，也很难满足人们日益增长的住房需求。新《方案》在建房、分房、售房等方面进行了重大改革。在职人员既可以住用公寓房，也可以购买部队现住房和新建的经济适用住房，既可以购买本单位建设的住房，又可以购买军队其他单位统建的住房，也可以购买地方开发建设的住房，还可以易地购买配偶所在地的住房，这就给边远艰苦地区的干部、两地分居的干部以及希望易地安家的干部，提供了充分的选择余地，住房安置更趋合理。离休干部过去只有进所安置一条路，自己拿钱想把房子建大一点都不行，想建好一点更不行；退休干部按原有的安置建房办法，老干部不愿进，单位不愿贴，地方不愿接；转业干部人走家不搬已成为常事。新《方案》拓宽了退役人员的住房安置渠道，离退休干部有四、五种安置方式；转业复员人员，通过领取住房补贴，可以到地方建房、购房，居住在营区内的，经批准也允许购买军队住房。由于住房安置办法灵活多样，满足了不同类型不同阶层的不同需求，化解了住房供求矛盾和历史遗留问题。

　　改变了住房保障模式。主要体现在三个方面：一是实行双轨制分流。按照军队保障与社会保障相结合的保障方式，除公寓住房继续由部队担负保障外，将其余大部分住房划入售房区，鼓励个人购买或自建住房，自有住房产权归己、维修自理；二是推行社会化管理。逐步将住房保障按照专业化管理、市场化经营的模式，实行有偿服务的物业管理，由物业公司自主经营、自负盈亏，部队不再办社会背包袱；三是加大经济管理的力度，充分发挥经济杠杆的作用。通过实行有偿分房、有偿住房、有偿修房，引导住户理性消费，抑制不切实际的攀比和过高要求。如转业干部占房，以往没有硬性规定和手段，问题越积越多。现在可以通过住房补贴发放进行控制，不退房的不给补贴，房租按地方标准收缴，统一实行物业管理，可以用经济手段遏制不合理占房。

　　缩小了军地住房差距。过去，部队干部经常反映地方干部住房标准高、条件好、买房优惠，感到军地干部住房反差很大。这次抓住国家机关房改方案出台的有利时机，紧跟中央，乘势而上，使军队房改新《方案》在货币分配、补贴标准、补贴对象、面积标准等方面，完全与中央国家机关房改方案接轨，有些政策还照顾到军队的特殊性，比地方更优惠、更宽松，充分体现了党和国家对军人的优待和照顾，使这一困扰部队多年的历史问题得到圆满解决。

落实"难"在哪里

　　新《方案》的科学性、合理性、先进性是毋庸置疑的。但要真正落到实处全部付诸实施，还有很多工作要做，有些难度还相当大，对此，我们必须保持清醒认识，做好充分的应对准备。

　　难点之一：传统观念的束缚。"人人都说改革好，改革来了受不了"。这种观点具有相当代表性。应该看到，福利型、供给制的住房保障模式，在我军已经连续运行50年了，半个世纪的影响，在人们的头脑里根深蒂固，惯性很大。有些人有如"叶公好龙"，想改革盼改革，改革来了怕改革。怕什么呢，怕失去既得利益，怕承担风险责任，怕将来政策有变。有的人对改革是以"我"划线，改革对我有利就支持，反之就不支持。所有这些都表明，改革受众的心理承受能力和经济承受能力都有待迅速提高。

　　难点之二：财力紧张的制约。目前，住房补贴经费主要依靠国家专项安排，现有建房经费能够转化的十分有限，需求与可能之间差距很大。现有补贴经费，首先要保证转业和离退休等退役人员的住房安置，真正能够用于在职人员建房、购房的经费微乎其微，资金紧张已经成为制约深化房改的瓶颈。

　　难点之三：错综复杂的矛盾。改革本身就是利益调整。住房改革涉及百万官兵的切身利益，政策涉及营区内各类人员的住房、调房、买房、退房和补贴、补差，可以说是一地一个情况、一人一个问题。从住房对象来说，军人有在职、调动、免职、退休、离休、转业、复员等区别，还有遗属、子女、职工、地方人员等情况；住房类型有军产房、集资房、安居房、休干房、合建房，有的还住在地方的公房或私房。由于房改中人员、住房、补贴"三要素"相互交织，互为条件，哪些人可以领补贴，哪些房子可以卖，什么人买什么房，政策分界怎么划定，各种情况怎么处理，是一个非常复杂、非常敏感又非常棘手的问题，如果处理不好就会带来利益不平衡，极易引起相互攀比和思想波动。因此，如何平衡利益、调和矛盾、解决问题，实际上已经成为影响改革成败的关键。

　　难点之四：新旧体制的转轨。住房问题是一个社会问题，里里外外有着千丝万缕的联系，新老转轨就要牵一发动全身。如建成的集资房、安居房、合建房，如何按房改新政策规范并轨，如何进行货币补差，如何处理住房转让、置换、继承等产权变更，这些问题政策性都非常强，处理起来必须慎之又慎，既不能让早改革的吃亏，也不能让晚改革的掉队；又如新《方案》规定，离休、退休干部住房建设要与新体制全面接轨，有四、五种安置解决办法，但由于这些工程展开多年，进度参差不齐，有进住的、建成的、在建的，还有计划下达未开工的、已规划但未定点的、以及没有规划的，林林总总情况非常复杂，老干部对这些问题又非常敏感，有的可能要提出退房、换房，处理不好就会引起连锁反应；再比如，转业干部特别是1999年转业的干部，要按老政策参加地方房改，这部分干部对政策不理解，感觉自己吃了亏，需要从国家和军队房改政策的衔接上把道理讲清楚。

改革"路"在哪里

　　没有思路就没有出路。

　　深化军队住房制度改革，是一项跨世纪的宏大工程。新《方案》的出台，只是完成了工程的总体规划设计，矗立起大厦的政策框架。如同大厦需要填充墙体和设施一样，落实《方案》还需要政策配套和各级各方面的不懈努力。对此，我们既不能盲目乐观，幻想一蹴而就，也不能悲观失望，认为无所作为。需要转变观念、坚定信心、盘活资金、开拓房源、稳步转轨、搞好配套，一步一步地向目标推进。

　　首先，要解决观念问题。深化房改的前提是转变观念。群众的观念不解决，改革就没有基础；领导的观念不转变，改革就会处处受阻难以推动。当前，要坚持用军委房改《方案》统一思想，通过宣讲国家改革开放的大好形势，对比军队房改前后的可喜变化，普及住房改革理论知识，使大家对军队深化房改，真正能够从思想上搞通，从政策上搞清，从理论上搞懂，自觉增强参与改革、支持改革的积极性。

　　其次，要解决资金问题。深化房改，既要有钱，又要有房，有钱有房才能保证住房改革这架"机器"按照新体制运转起来。在目前资金和房源都很紧张的情况下，设法盘活现有资金、房地产以及一切可以利用的无形资产，是走活房改一盘棋，加快住房建设，改善干部住房条件的有效途径。为此，一要用好"现钱"。国家专项安排和军队内部调剂的住房补贴是房改资金的大头，用好用足就能多出效益。在"一个确保、三个优先"的前提下，要充分利用补贴收发的时间差和数量差，设法变被动补贴为主动投入，通过周密测算和合理调度，主动把补贴资金滚动投入到建房--售房--再建房的资本循环之中，提高投资利用率，启动并拉动军队房改和住房建设快速增长；二要盘活"死钱"。通过划区扩大售房和利用军产土地建房，把现有房地产盘活变现，既可以回收资金并冲抵补贴，又可以收缩住房摊子，解决干部买房问题，减轻售后住房保障负担，调整剥离售房区、构建公寓区，达到开源节流的效果；三要适度"借钱"。通过引进和开办银行信贷资金贷款、军队委托贷款以及住房公积金贷款等业务，或采取购房人垫支挂账的办法，缓解前期房改资金不足，减轻个人买房压力；四要管好用活。在财务和营房部门的密切配合下，将可资利用的住房资金，不论是国家给的、军费调的、建房经费转的、售房收的、还是房地产变现的，以及历年积存的住房公积金，统统纳入军队住房资金管理系统，实行统一管理、统一调度、统一核算。并有计划地把住房资金与经济适用住房建设、划区住房调整清理、退役人员住房安置等工作有机地结合起来，充分调动各级各方面的积极性，为部队管好用好住房资金提供一个发挥潜力的可控空间。

　　第三，要解决房源问题。房改的根本目的是改善官兵住房条件，满足日益增长的住房需求。在现阶段，加快住房建设，增加有效供给，是改善官兵住房条件的必由之路。从我军实际出发，当前应采取"稳住两头，突破中间"的建房方针，即通过旅团部队干部住房建设和离退休干部住房建设，把"一老一小"的问题基本解决好，使基层干部一线有房住，老干部进点有安排。在此基础上，集中力量加快部队经济适用住房建设，解决在职干部住房问题。这样安排的好处，一是有利于拴心留人稳定部队。在职干部是军队的中坚，安居乐业就可以增强部队凝聚力和战斗力；二是有利于调动各级各方面的积极性。利用部队的特殊地位和良好的内外关系，发挥军队现有的军产优势、组织优势和地位优势，能够少花钱多办事；三是有利于疏通"出口"。今天的在职干部就是明天的转业干部和退休干部，与其总是被动地往"出口"压，有如"敬酒不吃吃罚酒"，不如通过建房让干部先走一步，既让干部早买房早安心，又超前解决了干部住房的"出口"问题。这样不出10年，就可以逐步理顺关系形成规律，达到进出有序、各住其房的理想格局；四是有利于建立新体制。公寓住房带有明显的福利性质，是军队房改中的一个特例。深化军队房改必须发展自有住房。通过经济适用住房（自有住房）建设，可以理顺住房保障的各种关系，既为划区后住房调整清理提供了周转房，又为推行社会化管理创造了条件，还改造翻新了"大杂院"，建立了新房新体制，扩大了改革受益面和辐射面，能够发挥催化剂和润滑剂的作用，带动房改整体推进。

　　第四，要解决转轨问题。新老体制接轨、并轨、转轨是这次改革的难点，有些问题涉及国家相关政策和军队的配套改革，解决起来需要有一个过程。因此，当前应围绕《方案》落实，一要把底数摸清。通过住房普查、建档、发证、划区和建账，为新老体制转轨提供可靠信息和决策依据；二要完善配套政策。按照既定的政策框架，抓紧制定相关配套文件，提高改革转轨的可操作性；三要加快配套改革。积极推进住房租金、金融、上市交易、物业管理等相关改革，特别是低租金问题不解决，就不利于售房、建房，也不利于推行管理社会化，住房改革就很难彻底；四要调整相关标准。如取暖费一直实行单位统领统管，个人既不领钱也不交钱。住房实行社会化管理后要有偿服务，凡是涉及个人消费的科目都应实行分配货币化；五要建立健全新制度。随着房改的不断深入，很多新领域需要建章立制规范管理，亟须按照新体制制定相关管理规定和办法，建立与新体系相适应的住房管理制度和标准体系。待时机成熟时，可以《方案》为基础酝酿拟制军队的《住房建设管理条例》，并在国家修订《住宅法》中充实军队住房保障的相关内容，通过立法程序，使军队住房保障与管理真正实现法制化和正规化。