| 关于房地产转让中有关问题的批复
诸暨市国土资源局：
你局《关于房地产转让中有关问题的请示》（诸土资〔2005〕107号）收悉。经研究，现批复如下：
一、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款规定：“(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上……”，而《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第二十六条第二款规定：“(三)除土地使用权出让金外，实际投资已达出让合同规定的建设投资总额百分之二十以上。”因此，在《房地产管理法》未明确规定房屋建设工程开发投资总额内涵的情形下，可根据我省现行法规规定和实施情况，对属房屋建设工程的开发投资总额的内涵认定为扣除土地出让金部分的工程实际投资额，同时必须达到百分之二十五以上方可转让房地产。
二、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款 “(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”的规定，我厅认为属成片开发土地的，“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的规定可不作为土地使用权转让的必备前置条件。但目前我国现行有关成片开发土地方面的法律法规，仅有1990年国务院颁布的第56号令，即《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，对非外商投资开发经营成片土地至今未作出相应规定。因此，我厅认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款 “(二)”的规定，应只适用于外商投资开发经营成片土地项目。
1994年原国家土地管理局、国家工商行政管理局发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本，分为宗地、外商投资成片土地和补办出让等三种文本，而2000年国土资源部、国家工商行政管理局发布的《国有土地使用权出让合同》（GF-2000-2601）将上述三个文本进行了合并，成为一种条款选择型的合同文本。同时，在我省实行土地有偿使用制度以来，除早期省政府批准个别外商投资开发经营成片土地项目外，均以具体宗地（相对于成片土地而言）形式出让土地使用权。因而各地在执行现行出让合同文本第二十条“受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将本合同项下的全部或部分土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让（包括出售、交换和赠与）剩余年期土地使用权时，应当经出让人认定符合下列第 款规定之条件：(一)按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上；(二)按照本合同约定进行投资开发，形成工业用地或其他建设用地条件”的约定时，均选择了第(一)款。因此，我厅认为在签订具体宗地出让合同时应选择第(一)款的约定。如选择第(二)款约定的，应以合同补充条款形式对“形成工业用地或其他建设用地条件”的约定进行细化明确，其中在开发投资总额上不宜低于“完成开发投资总额的百分之二十五以上”的标准。
三、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第二款规定：“转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”，以及第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”。因此，根据上述法律规定，我厅认为无论在城市规划区内外，因房屋转让办理土地转让及权属变更登记手续时，转让双方必须出具合法的房屋所有权证书。
二○○五年十一月一日 | |
