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《天津市物业管理条例》新变化
2008-11-6 9:29 来源： 天津日报
变化一：非住宅物业也要聘“管家”
新《条例》在规定有两个以上业主的新建住宅物业，应当实行物业管理的基础上，又规定商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业推行物业管理。
并且规定新建物业，住宅物业建筑面积在三万平方米以上、非住宅物业建筑面积在一万平方米以上的，开发建设单位应当通过公开招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行物业管理。
变化二：同一个物管区域不得分割
新《条例》规定，新建物业项目，包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划为一个物业管理区域。同时又规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。针对目前本市高层物业项目不断增多的趋势，又作出了同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地，不得分割进行物业管理的规定。
变化三：业主大会“少数服从多数”
新《条例》在业主共同决定管理事项内容和共同决定管理事项的有效条件方面，与《物权法》和国务院《物业管理条例》进行了对接。其中规定业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备需要“双三分之二”以上业主同意；制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项需要“双二分之一”以上业主同意，为业主集体决策提供了法律依据。
变化四：欠费业主不能入选业委会
《物权法》规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时又规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”新《条例》规定，遵守业主大会议事规则和管理规约，按时交纳物业管理服务费是业主参加业主委员会选举的必备条件之一，也就是说今后欠费业主没有参加业主委员会成员的选举资格。
变化五：机动车辆有新规
物业管理区域内机动车辆的停放与管理是目前全市遇到的热点难点问题。为此，新《条例》对此作了详细规定：
一是占用物业管理区域内业主共有的道路停放机动车辆的，要征得业主大会同意，并必须保证消防通道和道路畅通。二是占用业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，必须交纳场地占用费，并且明确了收取费用的使用用途。三是场地占用费的收取标准和使用办法由业主大会或开发建设单位与物业服务企业在合同中约定，广大业主对费用的收取和使用情况有知情权。四是业主对机动车辆停放另有保管要求的，可在物业服务合同之外约定。五是机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内停放、行驶的具体管理办法由全体业主共同研究确定。六是对前期物业管理阶段的机动车辆和非机动车辆的管理、收费标准及其费用、使用用途等问题在前期物业服务合同中进行约定。
这些规定体现了物业管理区域内机动车辆的停放、行驶等管理由全体业主集体决策、物业服务企业执行的原则。
变化六：两种计费模式业主可选
新《条例》规定，物业管理服务费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业管理服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业管理服务计费方式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的物业服务支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业管理服务计费方式。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
此规定明确了物业管理服务费有两种计费模式，业主可根据自己所在的物业管理项目实际情况进行选择。
变化七：不招标选物业罚开发商
新《条例》对开发建设单位未按照规划、设计建设、移交、登记物业管理用房以及未通过招投标方式选聘前期物业服务企业、出售新建房屋时未向购房人明示并组织购房人书面确认前期物业服务合同和临时管理规约等6种违规行为明确了行政处罚规定，将有效保护购房人的合法权益。
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