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来源：天津政务网 发布时间：2007-10-02 《天津市房地产交易管理条例》以下简称《交易条例》 1问：《交易条例》2007年1月1日施行后，会对我市房地产交易市场有哪些影响？ 答：《交易条例》》施行后，将对我市房地产交易市场产生重大影响，一是规范房地产交易行为。任何市场交易行为都要遵循交易规则，房地产作为不动产交易，有着特殊的交易规则，《交易条例》就规范房地产交易行为做出明确规定；二是维护房地产交易秩序。一个秩序井然的房地产市场，必然会提高房地产市场的流通速度，减少流通成本，从而提高全社会的财富效益；三是保护房地产交易当事人的合法权益，《交易条例》，明确了交易规则，使交易双方有所遵守，维护自身利益。同时《交易条例》对一些违法违规行为设定罚则，保护守法者的利益；四是促进经济和社会协调发展，房屋由于其高价值量，是群众的重要财产，也是社会财富的重要组成本部分。同时实现安居也是政府和社会的共同愿望和目标。通过《交易条例》的施行，规范交易行为，维护交易秩序，保护交易当事人合法权益，必然促进经济和社会协调发展。 2问：《交易条例》主要规范哪些内容？ 答： 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产转让、抵押和租赁。为突出重点，又考虑到我市已有《天津市房屋权属登记条例》对房地产抵押做出相关规定，《天津市房屋租赁管理规定》对租赁行为做出规定，所以《交易条例》只将典型的一种交易类型，即房地产转让予以规范。同时，房地产中介服务是房地产中介服务机构为房地产交易提供的专业服务，是交易行为的组成内容，所以将房地产中介机构的经营行为及行政管理纳入《交易条例》规范的范畴。 另外，单纯的土地使用权的出让和转让，受《中华人民共和国土地管理法》和《天津市土地管理条例》等法律法规的规范和调整，《交易条例》没有做出这方面的规定。 3问：《交易条例》中明确了在交易行为中应遵循哪些原则？ 答：合法、平等、自愿和诚实信用原则是民法和经济法领域的基本原则，是人们在市场行为中应当遵循的底线。也是市场经济之所以能够存在和发展的基础。 4问：我市实行的房地产交易网络管理制度包括那些内容？ 答：《交易条例》所指的房地产交易网络管理制度，是指我市利用计算机网络系统，建立房地产交易和管理网络平台。各类房屋交易在网上进行，预防和杜绝重复售房、销售抵押房等各种欺诈交易行为，保障交易的安全。目前，我市已经实行了新建商品房网上销售管理和私产房屋网上交易管理。 5问：为什么要推行房地产交易网络管理制度？ 答：法规确定市国土资源和房屋管理局是房地产交易行政主管部门，因此，其有责任和义务，利用先进的网络技术，搭建房地产交易网络管理系统，通过网上交易管理，将交易程序和交易信息公开，营造公开交易的环境，切实改变房地产交易信息不对称的状况，以交易公开促进交易公平；行政管理部门通过网络技术的运用，将进一步缩短时限，提高效率，方便群众。 6问：为什么要对新建商品房交易资金进行监管？ 答：在新建商品房开发销售过程中，存在部分房地产开发企业的不规范运作。开发企业将新建商品房预售款挪用，甚至是携款潜逃，造成项目烂尾，购房群众利益得不到保护。为防范风险，《交易条例》依据《城市房地产法》关于开发企业应将预售款用于该项目建设的规定，设立了新建商品房预售款监管制度。 7问：为什么要对私有房屋交易资金进行监管？ 答：在私产房屋交易领域，主要存在买卖双方自行交易和通过房地产中介服务机构代理交易两种方式。自行交易的，由于房屋交易需办理转移登记，有一个时间过程，不能象动产交易实现货款两清，双方互不信任，影响交易；通过房地产中介服务机构进行交易，由于部分中介机构不规范运作，将买方的房款恶意占押，挪作他用或携款潜逃，造成交易双方的重大损失。为保障交易安全，规范交易秩序，《交易条例》确定了私产房屋交易资金监管制度。 8问：为什么要对房屋使用权转让资金进行监管？ 答：目前我市允许公产房屋使用权的转让，转让价款基本相同于私产房屋，交易程序与私产房屋类似，也存在使用权转让资金的风险，《交易条例》因此确定了房屋使用权转让资金监管制度。 9问：房地产行业组织应当怎样发挥作用？ 答：各类房地产行业协会组织，属于行业自律性组织。《交易条例》要求各类协会组织，在行业内部加强行业自律，制定行业规则，加强行业内人员培训，提高行业服务水平。随着市场的发展，行业协会将通过制定行业规约，倡导行业自律，加大行业内部行为监督等方式，在规范行业行为，净化执业环境等方面，发挥越来越重要的作用。 10问：为什么没有取得房地产权属登记不得转让？ 答：房地产权属未进行登记的，是指未到房屋权属登记机关依法将房屋权属有关事项记载于房屋权属登记簿，未核发房屋权属证书或者登记证明。房地产作为不动产，采取登记生效原则，未取得权属登记，意味着该房地产可能存在非法建设或其他情况，不能进行权属登记，自然不允许转让；或是尚未具备法律、法规规定的转让条件，如新建商品房的期房转让。 11问：为什么房地产权属存在争议的不得转让？ 答：房地产权属存在争议的，意味着权利主体尚未最终明确，行使处分权的权利人处于未知状态，贸然交易可能会影响真正权利人的利益，在此情况下，《交易条例》规定不得转让，待权利主体通过司法等手段最终确定后，由权利人行使转让的权利。 12问：为什么未取得商品房销售许可证的新建商品房不得转让？ 答：房地产开发涉及多项管理环节，建设周期长，价值量大，为保护购房人合法权益，国家规定了新建商品房销售许可审批制度，对新建商品房上市销售设置一定条件，符合条件的方可获得销售许可审批，上市销售。 13问：为什么共有的房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让？ 答：共有的房地产，未经其他共有人书面同意的；是指房地产属于两个或两个以上主体共有，共有权人应共同行使处分权，未经过其他共有人的书面同意，共有权人之一或部分共有权人不能转让房地产。 14问：为什么已设定他项权登记的房地产，未经他项权人书面同意的不得转让？ 答：已设定抵押权等他项权登记的房地产，转让时未经他项权人书面同意，不得转让。抵押权等他项权的设定，是对房地产所有权人权利的限制和对他项权权利人的保护，所有权人转让时，须征得他项权人的书面同意。 15问：为什么查封的房地产不得转让？ 答：被司法机关或者行政机关依法查封的房地产不得转让，是司法权利和行政权利对房地产权利人行使权利依法实施的限制。 16问：什么是成套房屋？ 建筑设计成套的房屋是指规划部门已经确定，该套房屋独立成套，与其他房屋之间有明确的物理分割，如普遍存在的楼房中的单元房，或是独立一间平房。独立成套的房屋原则上不许分割转让。 17问：在什么情况下房屋可以分割转让？ 经规划管理部门批准的，房屋可以分割转让。 18问：为什么转让人应当如实告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁等相关情况？ 答：房地产的权属状态是决定该房地产能否转让的前提条件，也是影响受让人是否购买的重要因素。如果事前未告知，或隐瞒相关事实，会造成最终无法办理转让手续，如房屋被查封；或是造成其他后果，买卖前未告知承租人，剥夺承租人的优先购买权。所以转让人应将所售房地产的权属状况，如是否属于共有，共有人情况，是否有抵押、查封等限制转移的情况，是否出租等情况告知受让人，方便受让人做出是否购买的选择，提高交易效率，减少交易纠纷。 19问：《交易条例》为什么要规定房地产转让书面合同的内容？ 答：房地产转让具有价值量大，交易程序复杂，双方权利义务内容多等特点，所以从《民法通则》和《合同法》都规定了不动产交易必须签订书面合同，口头合同无效。为此，我市推行《商品房买卖合同》示范文本，将一些重要的条款内容一一做出提示，供买卖双方协商后确定内容，其目的是为了方便购房人明确从哪些方面通过合同条款维护权利。合同示范文本不同于格式合同，购房人应仔细阅读示范文本提示的条款内容，而不是简单的签字了事。所以《交易条例》对房地产转让合同应具备的内容作了列举。 20问：新建商品房网上交易管理系统是怎样保护购房人利益的？ 答：过去，在实行新建商品房网上交易管理前，存在开发企业恶意进行重复售房的情况，一套房屋与多个买受人签订合同，收取多份房款；再有对已抵押的房屋掩盖已抵押的事实，进行销售，严重侵害购房人的合法权益。为规范新建商品房销售行为，保护购房人合法权益，我市建立了新建商品房网上交易管理系统，房地产开发企业在申请商品房销售许可证前，将待售新建商品房信息以套为单位全部输入网上交易管理系统，取得商品房销售许可证后，在网上销售。通过网上打印合同方式，实现每套房屋打印一次合同；已办理抵押的房屋系统自动在销售环节予以封闭，不能打印合同，从而避免重复销售。通俗讲，只要购房群众要求房地产开发企业在网上签订合同，就不会上当受骗。 21问：哪些是无证售房或变相无证售房行为？ 答：“未取得新建商品房销售许可证，销售或变相销售收取款项的”， 主要是指商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“会员卡”、“派筹卡”等各种方式，向消费者收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等各种具有预付款性质费用的行为，都属于无证售房。无证售房对群众的危害性突出体现在购房群众的未来利益保护存在不确定性，如项目形成烂尾，或开发企业携款潜逃。 22问：为什么返本销售或者变相返本销售会给购房人带来风险？ 答：“返本销售或者变相返本销售”，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。房地产开发企业以售后返本诱使群众购房，加快资金回笼速度，更有甚者其目的就是诈骗，携款潜逃。一旦工程形成滥尾，或开发企业携款潜逃，购房群众遭受的损失将是巨大的。 23问：如何解释“发布新建商品房虚假已售、未售信息”？ 答：“发布新建商品房虚假已售、未售信息”，是指房地产开发企业向社会发布或向意向购房人提供的已售、未售房源信息与实际已售、未售房源不符，以达到诱使群众购房或企业捂盘、囤积房源的目的。通俗讲就是隐瞒真实交易情况，诱使群众购买或囤积房屋不向群众销售。 24问：房地产交易当事人为什么要如实申报买卖价格？ 答：房地产交易当事人如实申报买卖价格是法定的义务。如实申报买卖价格，可以了解房地产市场的真实情况，为政府调控房地产市场提供参考依据；也是为了保证税收，成交价格是缴纳契税的计税依据。 25问：房地产交易指导价格是怎样产生的？ 答：为规范引导市场，减少因房地产交易当事人瞒报交易价格引起的纠纷，市国土房管局采集大量交易数据，研发房地产交易指导价格系统，将每套房屋的坐落、楼层、建筑结构、房龄等房产相关数据输入系统，自动生成该套房屋的交易指导价格。 26问：拍卖房屋前为什么要查询所拍卖的房屋权属和使用现状并公示？ 答：房地产拍卖属于特殊的一种交易形式。意象购买人集中竞价，价高者得。但是在实践中存在这样的情况，拍卖程序已经履行，但到登记机关办理转移登记时，才发现由于拍卖标的存在瑕疵，无法为当事人办理转移登记，引发诸多纠纷。为避免出现类似问题，《交易条例》规定，为保证拍卖机构拍卖的房屋是属于可以转让的房屋，拍卖机构在拍卖前应到房地产权属登记部门查询拍卖房屋的权属状态，并将有关情况向社会公示。 27问：举办房地产交易会为什么要备案？ 答：为规范市场交易行为，防止不具备销售条件的房屋通过房地产交易会上市销售，或是不具备房地产从业资格的机构或个人利用房地产交易会进行交易或虚假宣传，侵害群众利益，《交易条例》要求举办房地产交易会应到房地产交易行政主管部门备案。 28问：目前房地产中介服务主要有几种类型？ 答：有三种类型。一是房地产价格评估，运用各种科学的方法，对房地产的价值进行测算，作为交易价格的参考或认定其价值的依据；二是房地产咨询，运用综合知识，按照客户的要求对房地产市场或其他领域某一方面的问题，提出预测性分析。或者提供法律政策知识咨询或房源信息咨询；三是房地产经纪，在当前实践中是有特指的，与《合同法》中关于经纪的规定不同。这里特指对房地产交易提供的委托代理和居间服务。与上述三种类型的中介服务相对应，专项从事不同类型中介服务的机构，分别称为房地产价格评估机构、房地产咨询机构、房地产经纪机构。 29问：房地产价格评估机构需要办理资质吗？ 答：房地产价格评估机构设立需符合国家有关资金、经营服务场所、执业人员等相关规定。目前房地产价格评估机构分一级、二级、三级三个资质等级，对不同资质等级的机构在注册资金、执业人员数量和要求等方面设定了不同的标准。具备相应的条件，才可申请相应的资质等级。 30问：房地产价格评估机构设立分支机构需要什么手续？ 答：设立分支机构的，应在分支机构取得营业执照三十日内到天津市房地产市场管理处办理备案手续。 为便于社会监督，维护市场秩序，《交易条例》要求房地产交易行政主管部门在受理房地产价格评估机构关于资质及备案申请后，应在三个工作日内出具备案证明，并将资质和备案情况向社会公布。 31问：房地产咨询、经纪机构在发生何种情况时应办理变更登记备案？ 答：为加强对房地产中介服务机构的监管，房地产中介服务机构，包括房地产价格评估机构、房地产咨询机构和房地产经纪机构，及其上述三种机构设立的分支机构，如果机构名称、注册地址、服务内容、执业人员等任一事项发生变更的，应当在变更事项发生后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案手续。 32问：《天津市房地产交易管理条例》对职工按照住房制度改革有关政策和国家优惠政策购买公有住房、定向销售经济适用房和历史风貌建筑的交易活动是如何表述的？ 答：职工按照住房制度改革有关政策和国家优惠政策购买公有住房、定向销售经济适用房和历史风貌建筑的交易活动，按照国家和本市的有关规定执行。 33问：房地产中介服务合同及合同加盖执业专用章的作用？ 答：合同是房地产中介服务机构与接受中介服务的当事人之间明确权利义务的重要依据。《交易条例》为保护群众的合法权益，要求房地产中介服务机构在提供房地产估价、咨询、经纪服务时，必须与接受房地产中介服务当事人签订房地产中介服务合同。 为便于分清责任，查找问题，切实维护群众利益，《交易条例》在规定房地产中介服务合同需加盖房地产中介服务机构印章的同时，还对两种合同做出特殊要求，房地产估价及经纪中介服务合同上，除需加盖房地产中介机构印章外，还需由执行该业务的注册执业房地产估价师或经纪人签名并加盖执业专用章。 34问：什么是房地产中介独家代理方式？ 答：目前在实践中，因代理而出现的问题较多，一是房地产中介机构在提供中介服务后，买卖双方抛开房地产中介自行交易，不支付中介服务费；房地产中介服务机构为避免出现上述“逃单”问题，往往要求当事人将房屋权属证书和身份证件留存在中介机构。由此又造成有的中介机构员工恶意持身份证件和权属证书办理转移登记，侵吞房款等种种纠纷。 为避免上述两难情况，维护房地产中介机构和当事人各方的利益，《交易条例》创造性的引入独家代理的概念。只要房屋的出卖人即委托人与房地产中介机构签订独家代理合同，则合同中会约定，即使委托人自行成交房屋，中介机构没有提供服务，那么，只要是在合同有效期内，委托人也要按照合同的约定支付中介服务费。由于独家代理合同是为防止委托人逃单设计的，所以为平衡保护委托人的利益，《交易条例》做出独家代理期限不得超过三个月的规定，也就是说，独家代理合同约定的代理期限不得超过三个月。同时，本着民事自治的原则，代理期限届满后，双方可根据实际情况选择是否续签合同。 35问：为什么要禁止伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章等行为？ 答：伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章，是扰乱房地产中介市场秩序的行为。为保证房地产中介服务机构具备一定的规模，提高抗风险的能力，促进机构的规范化运作，《交易条例》规定了中介服务资质证书、中介机构备案、执业专用章管理等各项制度，而中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章是表明一个房地产中介服务机构或机构从业人员具备经营资格和条件的重要凭证。中介服务机构或从业人员伪造、涂改、转让、租借中上述证件，会严重扰乱市场秩序，造成鱼目混珠，使一些不法房地产中介披上合法外衣，群众上当受骗。 |
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