湖南省城市房屋拆迁评估管理规定

【实施日期】2004/10/01【颁布单位】湖南省建设厅

 

湖南省城市房屋拆迁评估管理规定

  第一条 为规范我省城市房屋拆迁价格评估行为,维护拆迁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》和《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》等法律法规的规定,结合我省实际,制定本规定。

  第二条 在城市规划区内国有土地上进行城市房屋拆迁评估活动的,适用本规定。
  本规定所称城市房屋拆迁评估,是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额,对被拆迁房屋和该房屋所占用范围内的土地使用权及其附属物,按区位、用途、建筑面积等因素,在市场价格条件下,进行房地产价格评估的活动。
  城市房屋拆迁评估的价格,不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋所造成的停产、停业等补偿费用。

  第三条 城市房屋拆迁评估,应当由取得建设部或者省建设行政主管部门颁发的估价资质证书的房地产价格评估机构进行评估。 城市房屋拆迁评估的人员,应当是专职的注册房地产估价师。

  第四条 省建设行政主管部门和市、州房地产行政主管部门每年应当将具备房地产价格评估资质的机构向社会进行公示,供拆迁当事人选择。

  第五条 市、县房地产行政主管部门应当根据当地房地产交易市场的成交价格变化情况,至少每年定期向社会公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格信息。
  接受城市房屋拆迁评估委托的房地产价格估价机构和估价人员,需要查阅被拆迁房屋的房屋权属档案和相关房地产交易信息的,市、县房地产行政主管部门应当允许查阅。

  第六条 承担城市房屋拆迁评估业务的房地产价格评估机构,应当在签订委托合同后向市、县房屋拆迁管理部门备案登记。

  第七条 城市房屋拆迁评估,先由拆迁人委托房地产价格评估机构进行分类评估,并出具分类评估委托书。房地产价格评估机构应当根据被拆迁房屋的具体区位、地段、用途、结构、环境等因素,对该拆迁范围内被拆迁房屋的房地产市场平均价格进行评估,出具分类评估报告书。分类评估一般不含装饰、装修、设施等方面的室内评估,拆迁范围内被拆迁户数较少的除外。
  城市房屋拆迁分类评估价格用以指导拆迁人与被拆迁人协商确定被拆迁房屋补偿金额。

  第八条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人按照前条规定协商不成的,拆迁人与被拆迁人应当共同选择房地产价格评估机构进行分户评估,并共同出具分户评估委托书。拆迁人与被拆迁人不能就房地产价格评估机构的选择达成一致意见,或者一方拒绝选择房地产价格评估机构的,任何一方可申请市、县房屋拆迁管理部门以公开抽签方式确定房地产价格评估机构。

  第九条 市、县房屋拆迁管理部门受理抽签申请后,应当向房地产价格评估机构发出分户评估公开抽签邀请函,接受房地产价格评估机构报名。报名参加公开抽签的房地产价格评估机构不得少于3家。少于3家的,市、县房屋拆迁管理部门应当再次邀请。
  市、县房屋拆迁管理部门应当邀请拆迁当事人和有关方面的代表监督公开抽签,并聘请公证人员进行现场公证,当场宣布抽签结果。

  第十条 以公开抽签方式确定房地产价格评估机构的,由拆迁人向房地产价格评估机构出具分户评估委托书。房地产价格评估机构应当根据被拆迁房屋的具体区位、地段、用途、结构、环境、楼层、朝向、装饰、装修、设施、室内布局等因素进行房地产市场价格的评估,出具分户评估报告书。

  第十一条 拆迁当事人委托城市房屋拆迁评估时,应当与房地产价格评估机构签订书面委托合同,并提交房屋拆迁许可证、拆迁调查情况、房屋权属和土地使用权等资料。
  委托人未如实提供相关资料、未履行委托合同约定的义务等,造成评估失实或者其他后果的,由委托人承担相应法律责任。

  第十二条 拆迁当事人有义务协助评估机构开展现场调查、现场勘测、现场拍摄等工作。
  现场调查记录应当由评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
  因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行现场勘测、现场拍摄等工作或者被拆迁人不同意在现场调查记录上签字的,应当由无利害关系的第三人见证,并在评估报告中如实说明。

  第十三条 房地产价格评估机构应当严格执行国家标准《房地产估价规范》,指定3名以上注册房地产估价师独立、客观、公正地进行城市房屋拆迁评估。不得向其他评估机构进行再委托或者转让拆迁评估业务。
  任何组织或者个人不得非法干预房地产价格评估机构及其评估人员的评估工作,影响评估结果。

  第十四条 被拆迁房屋的性质、用途、面积,以房屋权属证书、产权档案记录或者其他有效文件为准;已经改变用途的,以规划行政主管部门和其他有关部门的批准文件为准。
  当事人对被拆迁房屋的性质、用途存在分歧的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。
  当事人对被拆迁房屋的面积、权属存在分歧的,应当向市、县房地产行政主管部门申请确认。

  第十五条 城市房屋拆迁评估必须坚持房地合一的原则,从市场比较法、收益法、成本法等方法中选用两种以上的方法,进行房地产价格评估。一般应当以市场比较法为主。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价方法,并在估价报告中充分说明原因。对门面或者收益性的房屋,还应当采用收益法。
  评估指标、系数的选取应当理由充分,符合被拆迁房屋的客观实际。

  第十六条 城市房屋拆迁评估,采用的价值标准为公开的房地产市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响,也不考虑土地使用权取得的不同方式所造成的影响。

  第十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑的评估价值为零。 拆除未超过批准期限的临时建筑应当给予适当的补偿,根据其剩余年限,评估房地产价值。

  第十八条 城市房屋拆迁的估价时点为房屋拆迁许可证颁发之日。评估价格以人民币为货币单位,精确到元。
  拆迁评估报告应当由参与评估的注册房地产估价师签名、盖章,加盖房地产价格评估机构印章,方具备法律效力。

  第十九条 分类评估、分户评估的初步结果,应当在拆迁范围内由房地产价格评估机构公示7日,并进行现场说明,听取有关意见。
  公示期满后,评估机构应当向委托人提供拆迁评估报告。以公开抽签方式确定房地产价格评估机构的,拆迁人应当向被拆迁人转交分户评估报告。
  房地产价格评估机构应当将分类、分户评估报告送市、县房屋拆迁管理部门备案。

  第二十条 拆迁当事人对评估报告有疑问的,可以向房地产价格评估机构咨询。房地产价格评估机构应当向其解释拆迁评估的依据、原则、程序、方法、参数选取和评估结果产生的过程。

  第二十一条 房地产价格评估机构及其评估人员不得故意降低或者提高评估价格,不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益。 房地产价格评估机构及其评估人员与一方当事人有利害关系的,应当回避。

  第二十二条 房地产价格评估机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成评估业务,向委托人出具评估报告。未履行委托合同约定的义务,或者评估失实的,应当承担相应的法律责任。

  第二十三条 拆迁当事人对评估结果有异议的,可以在收到评估报告之日起5日内向房地产价格评估机构申请复估。
  房地产价格评估机构应当在收到复估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当出具书面通知。
  房地产价格评估机构应当将复估结果送市、县房屋拆迁管理部门备案。

  第二十四条 拆迁当事人对复估结果有异议的,可以在收到复估结果之日起5日内,向当地房地产价格评估鉴定机构申请评估技术鉴定。

  第二十五条 房地产价格评估鉴定机构在收到申请之日起10日内,应当对评估报告的评估依据、估价技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等技术问题出具拆迁评估技术鉴定书。
  评估报告不存在技术问题的,应当出具维持评估结果的鉴定意见;评估报告存在技术问题的,应当将鉴定意见反馈房地产价格评估机构,责成其更正评估结果,重新出具评估报告。
  房地产价格评估鉴定机构应当将鉴定结果送市、县房屋拆迁管理部门备案。

  第二十六条 市、州房地产行政主管部门或者其授权的房地产价格评估行业自律性组织,应当成立由8名以上资深注册房地产估价师组成的房地产价格评估鉴定机构,对房地产价格评估进行技术指导,受理评估技术鉴定。

  第二十七条 房地产价格评估鉴定机构受理拆迁评估技术鉴定申请后,应当指派3人以上(含3人)奇数成员组成鉴定小组,负责处理拆迁评估技术鉴定事宜。
  鉴定小组成员与出具拆迁评估报告的房地产价格评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的,应当回避。
  出具拆迁评估报告的房地产价格评估机构应当配合做好拆迁评估技术鉴定工作。

  第二十八条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人就分户评估结果达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由市、县房屋拆迁管理部门裁决。
  市、县房屋拆迁管理部门在行政裁决时,对逾期不申请复估和评估技术鉴定的,应当根据分户评估报告确定被拆迁房屋补偿金额;对复估后逾期不申请评估技术鉴定的,应当根据复估结果确定被拆迁房屋补偿金额;对申请评估技术鉴定的,应当根据鉴定结果确定被拆迁房屋补偿金额。

  第二十九条 分类评估、分户评估的费用,由拆迁人承担。
  评估技术鉴定的费用,先由申请人预付。经鉴定,维持原评估结果的,由申请人承担;责成更正评估结果的,由出具拆迁评估报告的房地产价格评估机构承担。
  分类评估、分户评估和评估技术鉴定的收费标准按照物价管理部门的有关规定执行。


  第三十条 省建设行政主管部门和市、州房地产行政主管部门应当加强对房地产价格评估机构和评估人员的监督。房地产价格评估机构或者评估人员有下列行为之一的,依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》和《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》的有关规定进行处罚,并记入其信用档案:
  (一)转让城市房屋拆迁评估业务,或者允许他人借用自己的名义开展城市房屋拆迁评估业务的;
  (二)接受委托人的请客、送礼及其他不正当利益的,或者与拆迁当事人一方串通,损害另一方合法权益的;
  (三)出具虚假评估报告,或者评估报告严重失实的;
  (四)以回扣等不正当竞争手段获取城市房屋拆迁评估业务的;
  (五)1年内2次被鉴定责成更正评估结果的;
  (六)不履行对评估报告的咨询义务,或者复估义务的;
  (七)不配合房地产价格评估鉴定机构进行拆迁评估技术鉴定的;
  (八)法律、法规规定的其他情形。

  第三十一条 在城市规划区外国有土地上进行房屋拆迁评估活动的,参照本规定执行。
  以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的,对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估,参照本规定执行。

  第三十二条 本规定从2004年10月1日起施行。

 

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