福建省城市房屋拆迁估价技术规范

【实施日期】2003/01/01【颁布单位】

 

福建省城市房屋拆迁估价技术规范

第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为,维护拆迁当事人合法权益,根据《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》、国家标准《房地产估价规范》以及《福建省城市房屋拆迁货币补偿暂行办法》的有关规定,结合我省实际,制定本规范。

第二条 在本省城市规划区内国有土地上进行的房屋拆迁估价活动,适用本规范。

第三条 本规范所称房屋包括房屋及其占用的土地。

第四条 房屋拆迁补偿估价报告只作为房屋拆迁货币补偿的依据。估价报告中估价目的载明为“房屋拆迁补偿估价”

第五条 房屋拆迁补偿估价的价值定义是被拆除房屋无权利负担的房地产公开市场价值,不考虑抵押、租赁等权利限制的影响。

第六条 房屋拆迁补偿估价的估价时点为房屋拆迁许可证核发之日。延长拆迁期限的,估价时点为批准延长拆迁期限之日。

第七条 被拆迁房屋用途、建筑面积、占地面积等以其证件和证明材料确认,并由委托人提供。被拆迁人应当向拆迁人提供相应的证明材料。

第八条 房屋拆迁补偿估价不包括房屋二次装饰价值。
委托人书面要求对房屋二次装饰价值估价的,应当按照房屋所在地的房屋装饰工程定额标准,单独评定其装饰的重置价格和成新程度。
房屋装饰估价应当单独出具估价报告。

第九条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予估价。
未超过批准期限的临时建筑物,按照批准的剩余使用年限确定其建筑物残值。

第十条 房屋拆迁补偿估价应当进行实地勘察,详实记录勘估对象状况,必要时应当对勘估对象进行照相或录相。

第十一条 房屋拆迁估价遵从房、地整体性原则,本规范第十三条规定的除外。

第十二条 房屋拆迁补偿估价原则上以市场比较法确定估价对象的公开市场价值,不能适用市场比较法的,应当采用《房地产估价规范》及本规范规定的、适宜选用的其他估价办法。
采用市场比较法估价的,应在同一区域内选择三个以上的类似房屋交易例进行比较修正,交易例的交易时间距离估价时点应不超过一年。采用基准价格修正法确定基准价格的,应选取4个以上可比实例。
可比实例的成交单价一般相差不应超过20%。

第十三条 采用成本法进行估价的,应当采取房地分别估价的方式,评估出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。
建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。
房屋折旧以直线折旧法计算。不适用的,可以使用成新折扣法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。

第十四条 采用收益法评估时,应当选择二种以上估价方法进行估价。估价结果的确定应符合《房地产估价规范》的有关规定。

第十五条 住宅房屋估价应当选用市场比较法,无法选用市场比较法的,可以选用成本法进行估价。评估价值确定需综合考虑地段、结构、楼层、朝向、户型、环境、景观、成新和小区配套等因素对房屋价格的影响。

第十六条 能搜集充分成交案例并有符合规定要求可比实例的非住宅房屋,应当采用市场比较法进行估价。
不能适用市场比较法的,可以采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的,采用成本法等其他方法进行估价。
房屋收益应按照房屋的租金收益确定。房屋的租金收益按照其同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平修正确定。
非住宅房屋包括商场、店铺、旅馆、办公、金融、娱乐、餐馆、服务业和工厂、站场码头、仓库堆栈、学校、文化馆、影剧院、福利院、医院、公共设施用房等经营性和非经营性房屋。

第十七条 在建工程估价应当采用成本法。在建工程土地估价以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据,在建工程建设进度以房屋拆迁管理部门通知停止施工时的状态为准。

第十八条 房屋拆迁补偿估价的货币单位应当精确到人民币元。

第十九条 房屋拆迁补偿估价报告应经两名以上注册房地产估价师签字并加盖估价机构公章后方具法律效力。

第二十条 估价机构应当将下列资料与估价报告(含技术报告)共同整理存档:
(一)估价委托合同;
(二)拆迁许可证;
(三)估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料;
(四)估价对象的实地查勘记录、照片等资料;
(五)可比实例的实地查勘记录、照片等资料;
(六)确定估价结果的有关系数、参数等证明资料;
(七)其它涉及估价项目的一切必要资料。
估价报告及有关资料至少应保留十年。

第二十一条 依法代管房屋、产权不明房屋以及产权纠纷房屋的拆迁补偿估价,估价机构应将估价报告、房屋状况描述以及证照材料等提交委托人一并办理证据保全手续。

第二十二条 凡房屋拆迁估价中涉及原始成本、建筑设备、工程造价等专业技术工作的,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助估价。

第二十三条 安置房(即产权调换的房屋)的估价依照本规范进行。
本规范未作规定的,应按照国家房地产估价技术规范的有关规定执行。

第二十四条 本规范由福建省建设厅负责解释。

第二十五条 本规范自2003年1月1日起施行。

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