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案例

房东王某和客户李某对某房屋协商一致以人民币150万成交，并与中介公司签订了三方买卖居间协议且在当天下家根据约定支付上家定金20万元，上家也出了定金收据。不料三日后，上家突然反价，表明除非房价变更到152万才同意与下家签订买卖合同。中介公司的物业顾问在电话中得到下家口头承诺，同意接受变更后的价格，于是物业顾问便直接在原居间协议上修改了价格并敲了更正章但未让上下家在更正处签章（上下家手中的居间协议未更改）。事后，物业顾问通知上下家到中介公司签买卖合同。在签约时，下家又推翻了之前的口头承诺，称从未同意变更价格。最终，上下家再次协商后，还是以150万为房屋成交价签订了正式房地产买卖合同。

房博士分析 首先，关于修改居间协议。大家都知道在协议或者合同的最后必须经协议或合同各方签章后才能生效。但是，对于内容的修改，人们经常会忽视，认为已经在协议最后签字了就是对协议或合同中所有内容的认可了，其实不然。譬如本案例中，买卖居间协议中房屋价格的变化虽然得到双方的口头认可，并且中介公司也敲了更正章。但是，在上下家手中的买卖居间协议并未修改，且居间协议修改后只有中介公司的更正章，由于下家是口头同意，中介公司也无法证明该事实。因而并不能对上下家产生更改居间协议的效力。 第二，上家与下家在协商一致以人民币150万成交，并已与中介公司签订了三方买卖居间协议。之后上家突然反价的行为可能造成违约。在该案例中，如果上家坚持房价变更到152万才同意与下家签订买卖合同，而下家不同意，在过了买卖居间协议约定的签约时间后仍然不履行约定的义务，即可构成违约，根据定金罚则，下家可要求上家双倍返还定金。

房博士提醒 第一，对于修改合同或协议，必须合同各方在修改处签章才能产生效力。因而，房博士再次提醒：无论是求购居间，出售居间，佣金确认书或者买卖居间合同甚至买卖合同只要内容有所修改，必须由合同或协议各方在修改处进行签章。 第二，关于定金。双方在签定合同或协议并按约定交付定金后，如果给付定金的一方不履行约定的义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金。因而，房博士提醒：定金是对上下家继续履行合同或协议的一种有效约束，而定金协议是实践性合同，因而要及时协助上下家支付定金。 第三，关于口头承诺，由于口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，中介公司很难主张权利。因而房博士提醒：对于上下家的主张以及承诺，都尽可能以书面形式保留下来，并有主张者或承诺者签字。若用电话方式联系，可采用电话录音等方式保留下证据。这样可以更好的保障买卖双方的权益。

（以上案例及法务分析由21世纪不动产提供）