目 录
第一章 建设用地使用权概念
第一节 建设用地使用权概念
第二节 建设用地使用权位置范围
第三节 建设用地使用权法律适用衔接问题
一、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》与《城市房地产管理法》执行中衔接问题
二、《物权法》施行后与其它法律的执行衔接问题
第四节 建筑物、构筑物及其附属设施的法律规定及理解 第二章 建设用地使用权的规划行政 第一节 建设用地使用权的规划设计条件
第二节 建设用地使用权的规划变更、调整
第三节 建设用地使用权选址意见书
第四节 建设用地使用权规划许可证
第五节 控制性详细规划与强制性内容
第六节 修建性详细规划
第七节 建设用地使用权主要规划参数
一、建设用地面积计算与分摊
【案例】《业主没有土地使用权证，侵占绿地事件愈演愈烈》
二、建设用地使用权的土地使用性质
三、建设用地使用权规划审批中的重要参数 第三章 建设用地使用权设立类型 第一节 建设用地使用权设立立法概况
第二节 建设用地使用权设立方式
第三节 建设用地空间使用权
一、地上空间权利用
二、地下空间权利用 第四章 建设用地使用权出让合同主体 第一节 建设用地使用权出让人资格
一、市辖区人民政府与区土地管理部门
二、开发区管委会
第二节 出让建设用地使用权批准权限
一、出让建设用地使用权审批主体
二、出让建设用地使用权批准权限
三、出让建设用地使用权审批管理
第三节 建设用地使用权受让人主体资格
【案例】《建行恩施分行诉海南医药开发公司未达一定开发程度的土地使用权转让合同无效案》 第五章 建设用地使用权协议出让 第一节 协议出让建设用地使用权范围
第二节 协议出让建设用地使用权流程
第三节 协议出让的公示制度
第四节 协议出让价格争议裁决机制
第五节 协议出让改变用途的政策性处置
第六节 协议出让建设用地使用权最低价
一、协议出让土地出让金的确定原则
二、协议出让最低价的两种计算方法比较
三、协议出让最低价的审批权
四、基准地价与宗地标定价的区别及作用
五、协议出让土地改变用途补交出让金
六、出让人承担协议出让暇疵的法律责任
【案例】《上海虹城房地产有限公司与上海市房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷上诉案》 第六章 建设用地使用权公开竞价出让 第一节 公开竞价出让概念
第二节 公开竞价出让制度概况
第三节 必须公开出让的建设用地使用权类型
第四节 公开竞价出让主体及出让实施主体
第五节 建设用地使用权招标出让流程
一、招标前期准备工作
二、投标
三、开标
四、评标
五、定标
六、签订出让合同，公布出让结果
七、核发《建设用地批准书》，交付土地
八、办理建设用地使用权登记
九、资料归档案
第六节 建设用地使用权拍卖出让流程
一、 拍卖程序
二、 签订《成交确认书》
三、 签订《国有建设用地使用权出让合同》
四、 公布拍卖结果
第七节 建设用地使用权挂牌出让流程
一、 公布挂牌信息
二、 竞买人报价
三、 确认报价
四、 挂牌截止
五、 签订《成交确认书》
六、 签订《国有建设用地使用权出让合同》
七、 公布挂牌结果
【案例】《时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案》
第八节 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二十五条规定的法律适用问题
【案例】《以商业贿赂方式串通拍卖的定性》
第九节 拍卖出让与《拍卖法》之间的法律关系 第七章 建设用地使用权划拨 第一节 划拨土地使用权概念
第二节 划拨土地使用权的用地范围
第三节 划拨土地使用权申请程序与审批权限
第四节 国有企业改制中划拨土地使用权通常处置程序
一、国有企业改制中划拨土地使用权的处置方式
二、处置划拨土地使用权的前提条件
三、处置划拨土地使用权的通常办理程序
第五节 划拨土地使用权的处分限制
一、划拨土地使用权转让审批问题
二、划拨土地使用权转让方式
三、划拨土地使用权出租
四、划拨土地使用权作价出资与入股
五、划拨土地使用权授权经营
六、划拨土地使用权抵押
七、国有企业破产时划拨土地使用权处置
八、三线建设单位搬迁后的原址国有划拨土地使用权处置
第六节 个人房产中的划拨土地使用权
一、职工购买公房占用的划拨土地使用权
二、经济适用住房占用的划拨土地使用权
三、历史遗留的城镇私房占用的土地使用权
第七节 划拨土地使用权的收回及利益保护 第八章 国有土地租赁和建设用地使用权出租 第一节 国有土地租赁出让
一、概念及理解
二、租赁土地主体
三、租赁土地年限
四、租金计算
五、租赁登记
六、租赁土地使用权用途限制
七、租赁土地使用权终止
第二节 建设用地使用权出租
一、概念及理解
二、建设用地使用权租赁前置条件
【案例】《成都泰隆游乐实业有限公司诉绵阳市国土资源局土地行政许可案》
三、建造在划拨建设用地上建筑物出租
【案例】《袁伟启不服湖北省老河口市土地管理局对其出租土地行政处罚决定案》
四、建设用地使用权租赁登记备案 第九章 外商投资开发利用建设用地使用权 第一节 中外合资经营企业场地使用权
一、 场地使用权取得
二、 场地使用权费
三、 场地使用权使用限制
第二节 外资企业土地使用权
第三节 中外合作企业土地使用权
第四节 外商投资成片开发土地使用权
一、 土地使用权主体
二、 土地使用权取得
三、 土地使用权限制
四、 成片开发土地后的经营范围
第五节 外商投资房地产开发政策限制
一、国家有关外商投资产业政策
二、外商投资房地产开发政策
三、外商投资房地产的主要类型
四、现行外商投资房地产业规定
五、关于境外机构和个人购买境内商品房的规定
六、关于境外机构和个人并购境内房地产企业的规定
七、外商投资房地产税收限制 第十章 建设用地使用权使用年限 第一节 出让建设用地使用权的使用年限
一、 最高使用年限
二、 使用年限的起始界定
三、 使用年限终止问题
第二节 公有住房和经济适用住房所在宗地的使用年限
第三节 城镇私房占用国有土地使用权的使用年限
第四节 商品房的土地使用权的使用年限缩短问题
【案例】《合同约定70年，办证时发现缩水30年》 第十一章 建设用地使用权流转 第一节 建设用地使用权流转类型
第二节 建设用地使用权转让法律限制条件
一、 建设用地使用权转让的前置条件
二、 合同权利与义务同时转移原则
三、 建设用地使用权转让后的使用年限
四、 国家对建设用地使用权转让的价格管制
第三节 建设用地使用权多次转让行为的处理
第四节 建设用地使用权赠与
第五节 建设用地使用权转让作价出资与入股
第六节 合作开发房地产合作纠纷的处理
一、 合作开发房地产合同无效情形
二、 名为合作开发实为其它合同纠纷类型
三、 合作开发的利润分配原则
第七节 因建筑物流转而同时建设用地使用权流转
【案例】《许兴吉不服海口市人民政府土地使用权归属处理决定案》
第八节 建设用地使用权违法流转的法律责任
一、 非法转让行为概念与类型
二、 对出让建设用地使用权非法转让的处罚
三、 划拨建设用地使用权非法转让的处罚
四、 关于非法所得确定
五、 非法取得土地使用权再转让行为的法律适用
六、 非法转让、倒卖土地使用权罪 第十二章 建设用地使用权终止与收回
第一节 建设用地使用权届满
第二节 政府提前收回与补偿
【案例】《宣懿成等18人诉衢州市国土资源局收回土地使用权行政争议案》
一、 非住宅出让土地使用权提前收回的补偿
二、 住宅土地提前收回的补偿
第三节 政府无偿强制收回
一、 未按期缴纳土地出让金
【案例】《泰丰公司诉大同市土地管理局土地使用权出让合同解除后不退还已付的出让金要求退还案》
二、 闲置土地的无偿收回
三、 以牟利为目的的非法买卖土地使用权
第四节 政府收回土地使用权
一、 未申请续期或申请续期未获批准
二、 土地使用权人停止使用土地
【案例】《南川法院审结首例收回国有土地使用权争议案件》
三、 土地物理灭失
【案例】《黄集镇人民政府诉刘从贵遇干旱不采取措施减少损失并弃田回家要求解除农业承包合同案》
第五节 建设用地使用权收回的主体及程序
一、 收回建设用地使用权的主体
【案例】《广西南方港务有限公司不服钦州市土地管理局对其收回国有土地使用权决定案》
二、 收回建设用地使用权的程序
第十三章 建设用地使用权抵押
第一节 建设用地使用权抵押合同与抵押权生效
一、 抵押合同与抵押生效区别
二、 法律对抵押人的限制规定
三、 法律对抵押权人的限制规定
四、 抵押财产应是抵押人享有所有权或处分权
五、 抵押合同的形式与公证
六、 抵押权人的权利
七、 抵押人的权利
八、 抵押合同约定违反流质契约禁止性规定
【案例】《职红星诉李冀安以依约定产权登记在其名下但为共有的房屋与建行西安建国路支行签订的抵押合同侵犯其享有的所有权应确认无效案》
第二节 物上保证人的理解与规定
一、 物上保证人的责任范围
二、 物上保证人在债务人不知情时直接设立抵押权
三、 物上保证人事后反悔拒绝提供抵押担保问题
第三节 建设用地使用权抵押主要类型
一、 经营性建筑物抵押时划拨建设用地使用权一并抵押
二、 公有住房与经济适用住房抵押时划拨建设用地使用权一并抵押
三、 无地上定着物的出让建设用地使用权抵押
四、 建筑物抵押时出让建设用地使用权一并抵押
五、 企业间土地使用权抵押有关问题
第四节 建设用地使用权抵押权担保范围
一、 抵押权担保范围
二、 主债权及其利息
三、 违约金
四、 损害赔偿金
五、 实现抵押权费用
六、 保全抵押财产费用
第五节 建设用地使用权抵押权所及标的财产范围
一、 从物
二、 附合物、附属物
三、 孳息
四、 抵押财产的代位物
第六节 建设用地使用权抵押权实现
一、 建设用地使用权抵押权的优先受偿权限制
二、 建设用地使用权抵押权实现前提
三、 建设用地使用权抵押权实现三种方式
四、 建设用地使用权新增建筑的处理
五、 法院查封、拍卖直管房抵偿政府债务问题
六、 抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序
第七节 抵押财产混同与主债权的诉讼时效
一、 抵押财产因混同消灭及例外
二、 抵押权存续期间与主债权的诉讼时效
第八节 最高额抵押权
一、 最高债权额限度理解
二、 最高额抵押权担保的债权确定与范围
三、 最高额抵押合同变更
四、 最高额抵押权转让
第十四章 建设用地使用权他项权利
第一节 地役权
一、 地役权与相邻关系的区别与联系
二、 地役权制度的主要规则
第二节 相邻权
一、 相邻关系与相邻权概念
【案例】《查则群诉查则学先栽树影响其后建房采光要求伐除案》
二、 土地相邻关系类型
【案例】《新华日报社诉南京华夏实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案》
【案例】《俞嫱华诉上海嘉平房地产有限公司相邻关系案》
三、 相邻关系中的容忍义务
四、 相邻纠纷的请求权与其它权利竞合
【案例】《上海市长宁区鸿申大厦业主委员会诉上海国贸房地产有限公司等相邻关系案》
第三节 建设用地使用权的采矿权
第四节 林地建设使用权
第五节 土地借用权
【案例】《洪绥熙诉鲤城区开元街道办事处返还出借的空地纠纷案》
第六节 耕作权
一、 耕作权立法概况
二、 耕作权的主要法律特征
第七节 临时用地使用权
【案例】《潞城镇彭家砖厂不服常州市戚墅堰区国土局土地管理处罚决定案》
第八节 典权
一、 典权概念与立法概况
二、 我国典权的主要规则
三、 典权中的绝卖限制
四、 典权与抵押权区别
【案例】《金德辉诉佳木斯市永恒典当寄卖商行抵押借款纠纷案》
第十五章 建设用地使用权确权与登记
第一节 国有土地使用权确权
一、对历史遗留的国有土地使用权确权
二、通过登记确定建设用地使用权
三、无需登记发生建设用地使用权变动效力
四、建设用地使用权确权范围规定
第二节 土地登记制度概述
第三节 土地登记机关与房屋登记机关
第四节 登记审查与登记错误责任
一、登记机构的登记审查程序与内容
【案例】《土地登记机关是否有审查印章真伪的义务》
二、登记机构登记错误的赔偿责任
【案例】《深圳市规划国土局、深圳市有色金属财务有限公司行政赔偿上诉案》
三、国土资源行政部门协助司法机关办理土地使用权转移的行政行为可诉性
【案例】《新开河小区业委会诉无锡市国土资源局不依法颁发土地使用权证案》
四、国土资源行政部门的土地登记行为可诉性
【案例】《殷领娣不服温县国土资源局核发土地变更登记证书案》
第五节 登记申请人与登记请求权
第六节 更正登记与异议登记
第七节 设立（初始）登记
一、设立登记法律依据
二、出让设立登记
三、划拨设立登记
四、租赁设立登记
五、作价出资（入股）或授权经营建设用地使用权的设立登记
第八节 变更登记
一、 权利变更登记
二、 他项权利变更登记
三、 名称、地址和土地用途变更登记
第九节 预告登记
第十节 注销登记
第十一节 土地权属争议的解决
一、 土地权属争议解决概念
二、 土地权属争议解决的前置程序
【案例】《西安市广仁寺与西安市围巾厂土地使用权纠纷案》
三、 土地权属争议的解决程序
四、 法院审理土地权属争议时不能直接确认土地权属问题
【案例】《济源市克井镇枣庙村第二村民小组不服济源市人民政府土地行政处理决定案》
五、 土地权属争议处理决定与行政确权、行政许可区别
【案例】《高保善诉西安市雁塔区人民政府不履行法定职责案》
第十二节 建设用地使用权的登记与合同效力关系
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| 每章重点内容提示 第一章 建设用地使用权概念
【重点提示】本章主要阐述了建设用地使用权与国有土地使用权之间的区别与联系。自《物权法》施行后，建设用地使用权是一种用益物权，而国有土地使用权只是一种债权。国有土地使用权并非完全被建设用地使用权替代，两者可以同时存在。通俗地讲：原先用于建造建筑物、构筑物及其附属设施目的的国有土地使用权，已经《物权法》确立了用益物权，统称建设用地使用权，即建设用地使用权只是国有土地使用权中的最主要的类型。应注意的是，不能出现国有土地使用权就是建设用地使用权的概念错误。 第二章 建设用地使用权的规划行政与规划参数
【重点提示】建设用地使用权作为国有土地使用权的一种最典型的类型，其存在的目的就是在地表或地下建造建筑物、构筑物及其附属设施。但鉴于空间资源的合理利用，任何获得建设用地使用权的使用人，都不能擅自超越或更改规划参数。建筑密度、容积率、绿地率等三项指标是一宗建设用地最主要的规划参数，通过以上参数换算，可以明确计算出今后在该宗建设用地上能建造的总建筑物面积、建筑占地面积、绿地面积等。规划参数分控制性详细规划与修建性详细规划，控制性详细规划又分强制性条文内容与非强制性内容，修建性详细规划依据控制性详细规划而设计。强制性条文内容，是工程建设现行国家和行业标准中直接涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其他公众利益的内容，是参与建设活动各方执行工程建设强制性标准和政府对执行情况实施监督的依据。列入强制性条文的内容都必须严格执行。 第三章 建设用地使用权设立类型
【重点提示】虽然物权法只明确建设用地使用权设立分出让和划拨两种方式，但依据其它法律、行政法规的规定，租赁、作价出资或入股和中外合资的场地使用权是以上两种方式之外的有益补充。目前实践中存有五种建设用地使用权设立方式：出让、划拨、租赁、作价出资或入股和中外合资的场地使用权。地下空间权与地上空间权正式确定为建设用地使用权，不再是土地他项权利。 第四章 建设用地使用权出让合同主体
【重点提示】市、县人民政府土地管理部门是建设用地使用权出让合同关系中唯一的法定出让主体，城市管辖的区政府和各级开发区管委会均不能作为建设用地使用权出让合同的出让主体，否则出让合同无效。境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律规定外，均可以成为出让合同的受让方，要注意防止地方政府在建设用地使用权公开出让过程中违法设定竞买人的资格限制条件。 第五章 建设用地使用权协议出让
【重点提示】目前我国并没有取消建设用地使用权的协议出让方式，作为公开竞价出让的一种补充，该种出让方式受到严重的条件限制。协议出让中的土地出让价格最为关键。对已依法协议出让的国有土地改变用途的政策性处置区分为两种不同的方式：原出让合同约定或行政规定必须收回其土地使用权的，采取招拍挂方式处置；原出让合同或行政规定未限定收回使用权的，仍可以通过评估市场价和按市场价补缴差价的方式处置。 第六章 建设用地使用权公开竞价出让
【重点提示】建设用地使用权公开竞价出让包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让三种类型。公开竞价出让过程中缴纳的保证金，只要不符合担保法关于定金的规定，就算地方政府通过立法、制订规范性文件等方式来明确保证金的定金性质，也是一种无效行为。受让人只有按照《建设用地使用权出让合同》约定付清全部建设用地使用权出让金，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按出让金缴纳的比例分割发证。根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案，按宗地组织出让，按宗地签订出让合同，按宗地发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。同时要需要注意的是，建设用地使用权的招标出让、拍卖出让不适用招标投标法律、拍卖法的约束与调整。 第七章 建设用地使用权划拨
【重点提示】严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。目前采取划拨方式供应土地的，主要是国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及国家兴建的保障居住房如集资房、经济适用住房等用地。划拨土地使用权是一种无偿、无期限、无流动的土地使用权，未经有权部门批准，禁止转让、出租、抵押等非法流转，但为配合目前我国正在构建的土地有偿使用制度，故我国允许划拨土地使用权在一定条件下经依法审批后进入市场有偿使用。从立法的趋势来看，划拨土地使用权越来越被视为一项财产权利。另外，鉴于历史遗留的城镇私房占用的土地使用权取得的特殊性，既不受划拨土地的条件约束，也没有出让土地的年期限制，与我国现行的用地制度不相符合，该类用地并非就是划拨土地使用权这么简单理解。 第八章 国有土地租赁和土地使用权出租
【重点提示】国有土地租赁与土地使用权出租是两种完全不同类型的土地租赁行为。主要区分在于国有土地租赁是一种行政许可行为，是一种等同出让行为的设立用益物权的权利，国有土地租赁的出租人只能是代表国家的地方各级土地行政管理部门：而土地使用权租赁是一种民事行为关系，是土地使用权人对已依法取得的土地使用权的一种处分权，是一种地产经营活动，租金包括取得土地使用权的价格、开发建设成本及利润。 第九章 外商投资开发利用建设用地使用权
【重点提示】外商投资开发利用建设用地使用权包括四种类型：场地使用权只为外商投资设立制造业等使用，外商可以直接购买国内的建设用地使用权用于投资房地产经营开发，也可以通过买卖商品房等方式来利用建设用地使用权，另外，中外合作勘探开采陆上石油资源所需要的建设用地使用权系通过划拨方式获得。需要注意的是，目前我国允许外商投资开发高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心，但限制进入房地产二级市场交易及设立房地产中介或经纪公司，并禁止外商投资高尔夫球场的建设与经营。外资直接购买商品房，也需要满足严格的限制条件。
第十章 建设用地使用权使用年限
【重点提示】行政法规只是规定了不同土地利用类型的最高使用年限，这并不表明所有住宅的土地使用权使用年限都是70年，出让时将建设用地使用权的使用年限限制到最高年限内，并不属于违法行为，应避免发生如此低级的常识性错误。建设用地使用权的使用年限自登记之日起开始计算，自注销登记时消灭。注销登记是建设用地使用权消灭的法定程序，未经注销登记，即使发生建设用地使用权消灭的法定事由，该物权仍然存在。同时还需要注意的是，注销建设用地使用权的法定申请人不是建设用地使用权人，而是建设用地使用权出让方即市、县人民政府土地管理部门。 第十一章 建设用地使用权流转
【重点提示】建设用地使用权流转类型包括转让、互换、出资、赠与、抵押、继承六种方式，其中转让又包括作价入股、合资、合作开发经营等三种特殊方式。建设用地使用权转让时，必须满足《城市房地产管理法》（2007年修订）第三十八条和第三十九条规定的内容。但需要注意的是，违背以上法律的禁止性规定，并不会导致转让行为无效。建设用地使用权转让作价出资与入股与建设用地使用权作价出资与入股是两个完全不同的法律概念。前者是建设用地使用权人的自由处分权，是物权的转让行为，后者是国家通过建设用地使用权作价出资与入股设立建设用地使用权的用益物权，是一种行政许可行为，是物权的设立行为。同时本章还详细论述了建设用地使用权合作开发的法律关系、同个建设用地使用权上存在多个转让行为如何处理的法律问题以及建设用地使用权非法转让的行政处分与非法转让、倒卖土地使用权罪的区别。 第十二章 建设用地使用权终止与收回
【重点提示】建设用地使用权的收回分四种类型：一是建设用地使用权届满，如果是住宅建设用地使用权，则自动续期，如果是非住宅建设用地使用权，则土地使用者需要继续使用土地的，应当申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。二是政府因公共利益需要，依法提前收回建设用地使用权并予以建设用地使用权人一定的经济补偿，实践中主要表现为城市房屋的拆迁。三是政府依法无偿强制收回，主要为建设用地使用权人未按期缴纳土地出让金或闲置土地两年以上。四是建设用地使用权人以牟利为目的非法买卖土地使用权而被政府依法收回。同时本章还对建设用地使用权收回的主体及程序进行了论述。 第十三章 建设用地使用权抵押
【重点提示】本章详细论述了建设用地使用权抵押的各种法律问题，主要应注意以下六个方面：一是《物权法》明确将抵押权生效与抵押合同生效区分开。当事人签订的抵押合同，如无特别约定，则自抵押合同成立之日起生效，如果合同一方当事人在抵押合同已生效时拒绝办理抵押物登记，则守约方只能通过合同向其追究违约责任。二是同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权人受偿的顺序问题；三是《物权法》为实现利益平衡与物尽其用，否定了《担保法》及其司法解释的规定，对抵押财产的流转，只允许在保证抵押权人权益下方可实现抵押财产依法转让。四是关于流质契约的理解：流质契约的约定无效，不影响抵押合同其它部分及抵押权的效力；如果在债务履行期届满抵押权人仍然未受清偿，抵押权人可以与抵押人协议折价取得抵押财产的所有权。同时应注意有些约定类似流质契约但并非无效。对于抵押权人与抵押人约定的流质契约并经公证机关进行了强制执行效力公证，司法实践认为，该公证书并无实际的强制执行效力，公证文书的内容不属于法院强制执行的范围。五是对建设用地使用权抵押权的优先受偿权限制分八个方面进行了详细的解释。六是《物权法》新规定了抵押权因主债权的诉讼时效的届满而不再受法律保护，抵押权的权利存续期间与主债权的诉讼时效完全一致，否定了以前司法解释规定的诉讼时效。 第十四章 建设用地使用权他项权利
【重点提示】建设用地使用权他项权利是土地他项权利中最重要的内容，建设用地使用权他项权利均系法律之规定产生，是否依法登记，并不影响其法律效力。建设用地使用权的他项权利包括：地役权、相邻权、采矿权、林地建设使用权、土地借用权、耕作权、临时用地使用权、典权等八种权利，并分别予以分析研究，侧重对实践中应用广泛的地役权、相邻权、典权、耕作权等他项权利作了详细的论述。 第十五章 建设用地使用权确权与登记
【本章重点提示】建设用地使用权确权与建设用地使用权登记是两个紧密结合的但又有区别的法律概念。建设用地使用权确权既包括经登记造册的确权也包括非登记确权。国有土地使用权只有经过登记才能产生物权法律效力。土地登记分为七种类型:总登记、初始登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。当事人对国土资源行政部门的土地登记行为有异议而提起的诉讼没有实际意义，即对国土资源行政部门的土地登记行为不具有可诉性。当事人有土地权利转让协议、预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、抵押等法律、法规规定的其他情形时，可以申请预告登记。同时需要注意土地权属争议与土地违法行为、土地侵权行为、土地合同纠纷、土地相邻权纠纷的区别。属于土地权属争议范围的纠纷，不能直接向法院起诉，而应由人民政府先受理，对人民政府的处理决定不服的，才可以在三十日内向人民法院起诉。有权解决土地权属争议案件的不是土地行政管理部门，而是乡级人民政府或县级以上人民政府。县级以上国土资源行政主管部门只负责土地权属争议案件的受理申请、调查和调解工作，最终处理决定权归同级人民政府。
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| 法律法规索引 以下为本书引用的主要的法律、法规、司法解释、部门规章、规范化文件等，有些法规虽已失效或废止，但为法律内容说明需要，也有适当的引用，但都已注明失效或废止。 一、法律 中华人民共和国城乡规划法(主席令第74号,2008年1月1日施行)
中华人民共和国物权法(主席令第62号,2007年10月1日施行)
中华人民共和国房地产管理法(主席令第29号,2007年8月30日修正)
中华人民共和国企业破产法(主席令第54号,2007年6月1日施行)
中华人民共和国公司法(主席令第42号,2006年1月1日施行)
中华人民共和国土地管理法(主席令第28号,2004年8月28日第二次修正)
中华人民共和国拍卖法(主席令第23号, 2004年8月28日修正)
中华人民共和国商业银行法（主席令第13号, 2003年12月27日修正）
中华人民共和国测绘法(主席令第75号,2002年12月1日施行)
中华人民共和国信托法(主席令第50号, 2001年10月1日施行)
中华人民共和国税收征收管理法(主席令第49号, 2001年5月1日施行)
中华人民共和国外资企业法(主席令第41号,2000年10月31日修正)
中华人民共和国立法法(主席令第31号, 2000年7月1日施行)
中华人民共和国招标投标法(主席令第21号, 2000年1月1日施行)
中华人民共和国合同法(主席令第15号,1999年10月1日施行)
中华人民共和国公益事业捐赠法(主席令第19号,1999年9月1日施行)
中华人民共和国刑法(主席令第83号，1997年10月1日施行)
中华人民共和国人民防空法(主席令第78号，1997年1月1日施行)
中华人民共和国担保法(主席令第50号,1995年10月1日施行)
中华人民共和国反不正当竞争法(主席令第10号,1993年12月1日施行)
中华人民共和国民法通则(主席令第37号,1987年1月1日施行)
中华人民共和国矿产资源法(1986年3月19日第六届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议通过, 1996年8月29日修正)
全国人民代表大会常务委员会关于加强法律解释工作的决议（1981年6月10日第五届全国人民代表大会常务委员会第十九次会议通过） 二、行政法规及国务院决定 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发〔2007〕24号，2007年8月7日）
国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发（2006）31号,2006年8月31日)
公司登记管理条例（国务院令第156号发布，2005年12月18日修订，2006年1月1日施行）
国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发（2004）28号，2004年10月21日）
国务院关于取消第一批行政审批项目的决定（国发（2002）24号，2002年11月1日）
指导外商投资方向规定（国务院令第346号，2002年4月1日施行）
城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号，2001年11月1日施行）
中外合资经营企业法实施条例（国务院令第311号，2001年7月22日修订）
外资企业法实施细则（国务院令第301号，2001年4月12日修订）
森林法实施条例（国务院令第278号，2000年1月29日）
基本农田保护条例（国务院令第257号，1999年1月1日）
中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院令第256号，1999年1月1日）
城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号，1998年7月20日施行）
国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发（1998）23号,1998年7月3日)
国务院关于发展房地产业若干问题的通知（国发（1992）61号,1992年11月4日）
外商投资开发经营成片土地暂行管理办法(国务院令第56号，1990年5月19日，2008年1月15日国务院令第516号将本文废止)
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第55号，1990年5月19日）
国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知(国发[1989]49号,1989年7月22日)
国务院关于鼓励外商投资的规定（国发（1986）95号，1986年10月11日）
国务院关于中外合营企业建设用地的暂行规定（国务院（1980)201号，1980年7月26日）
铁路留用土地办法（1950年6月24日政务院公布，2008年1月15日国务院令第516号将本文废止） 三、国务院办公厅等文件 国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发（2006）37号,2006年5月24日）
国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见(国法函[2005]36号,2005年3月4日)
国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知(国办发[2004]1号,2004年1月10日)
国务院法制办公室对湖北省人民政府法制办公室《关于人民法院裁决应当“复议前置”当事人申请行政复议时已超过期限的复议申请是否受理的请示》的复函（国法函（2003）253号，2003年9月11日）
国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知（国办发明电（2003）30号，2003年7月18日）
国务院法制办公室对陕西省政府法制办公室《关于三线建设单位搬迁后处置原址国有划拨土地使用权适用依据请示》复函(国法秘函（2003）116号,2003年6月11日)
国务院法制办秘书行政司对北京市人民政府法制办公室《关于城市私有房屋拆迁补偿适用法律问题的请示》的答复》（国法秘函（2002）15号，2002年1月24日）
国务院法制办秘书行政司在《关于对“国家林业局关于请对《森林法实施条例》第十八条执行中的问题予以解释的函”的复函》（国法秘函[2000]110号，2000年11月2日）
国务院法制局对《关于拆迁城市私有房屋土地使用权是否予以补偿问题的函》的复函（国法函[1995]65号，1995年9月4日）
国务院办公厅关于严禁开发区和城镇建设占用耕地撂荒的通知(1992年12月9日)
四、最高人民法院的司法解释及批复 民事案件案由规定 (法发〔2008〕11号，2008年4月1日施行)
最高人民法院关于执行设定抵押房屋的规定（法释[2005]14号，2005年12月21日）
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释（2005）5号，2005年8月1日施行）
最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（法释（2004）15号，2005年1月1日施行）
最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（法释（2004）16号，2005年1月1日施行）
最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释（法释（2003）20号，2004年5月1日施行）
最高人民法院关于转发国土资源部《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》的通知（法发（2004）11号，2004年3月23日）
最高人民法院等关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（最高人民法院、国土资源部、建设部联合颁发的法发[2004]5号，2004年3月1日施行）
最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复（法函[2003]24号，2003年6月9日）
最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（法释（2003）6号，2003年4月18日施行）
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（法释（2002）16号，2002年6月27日）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（法释（2000）44号，2000年12月13日施行）
最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知（司发通[2000]107号），2000年9月1日）
最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释（法释（2000）14号，2000年6月22日）
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)（法释（1999）19号，1999年12月29日）
最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（法释（1998）25号，1998年9月9日施行）
最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（法发（1996）2号，1995年12月27日）
最高人民法院关于戴文林、戴文治诉高学孔房屋典当纠纷案如何处理的复函》（1993）民他字第2号，1993年2月17日）
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）(法（办）发[1988]6号,1988年4月2日施行)
最高人民法院关于房屋借用纠纷的批复（（85）民他字第17号，1985年8月12日） 五、部门规章 房屋登记办法（建设部令第168号，2008年7月1日施行）
违反土地管理规定行为处分办法（监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部令第15号，2008年6月1日施行）
土地登记办法（国土资源部令第40号，2008年2月1日起施行） 外商投资产业指导目录（国家发展和改革委员会、商务部第57号，2007年12月1日施行）
招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39号，2007年11月1日施行）
关于外国投资者并购境内企业的规定（商务部、国资委、税务总局、工商管理总局、证券委、外汇管理局令2006年第10号，2006年9月8日施行）
城市规划编制办法（建设部令第146号，2006年4月1日施行）
城市黄线管理办法（建设部令第144号，2006年3月1日施行）
城市蓝线管理办法（建设部令第145号，2006年3月1日施行）
典当管理办法（商务部、公安部令2005年第8号，2005年4月1日施行）
建设项目用地预审管理办法（国土资源部令第27号，2004年12月1日施行）
城市紫线管理办法（建设部令第119号，2004年2月1日施行）
协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号，2003年8月1日施行）
土地权属争议调查处理办法（国土资源部令第17号，2003年3月1日施行）
利用外资改组国有企业暂行规定（国家经济贸易委员会、财政部、工商总局、外汇管理局令第42号，2003年1月1日施行）
城市绿线管理办法（建设部令第112号，2002年11月1日施行）
市地下空间开发利用管理规定（1997年10月27日建设部令第58号发布，2001年11月20日修正）
划拨用地目录（国土资源部令第９号，2001年10月22日施行）
城市房地产抵押管理办法（1997年5月9日建设部令第56号发布,2001年8月15日修正）
城市房屋权属登记管理办法（修正）（建设部令第57号发布, 2001年8月15日修正，自2008年7月1日起失效） 国土资源行政复议规定（国土资源部令第8号，2001年7月27日施行）
已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（建设部令第69号，1999年5月1日施行）
闲置土地处理办法（国土资源部令第5号，1999年4月28日）
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（国家土地管理局令第8号，1998年3月1日施行）
土地违法案件查处办法（国家土地管理局令（1995）第3号，1996年3月1日施行）
中外合作经营企业法实施细则（对外贸易经济合作部令1995年第6号，1995年9月4日）
协议出让国有土地使用权最低价确定办法（国家土地管理局令（1995）第2号，1995年6月28日施行）
城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（建设部令第22号，1993年1月1日施行）
划拨土地使用权管理暂行办法（国家土地管理局（1992）第1号令，1992年2月24日施行）
出让国有土地使用权审批管理暂行规定（1990年4月29日，1999年3月2日颁布的国土资源部令第3号将本文废止） 六、相关部委的规范化文件 土地储备管理办法（国土资发[2007] 277 号，2007年11月19日）
经济适用住房管理办法(建住房[2007]258号,2007年11月19日)
商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知(商资函〔2007〕50号,2007年5月23日)
国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知(汇发（2006）47号,2006年9月1日)
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房（2006）171号,2006年7月11日)
查处土地违法行为立案标准（国土资发[2005] 176号，2005年8月31日）
建设部关于转发《广东省城市控制性详细规划管理条例》的通知（建规（2005）29号，2005年3月4日）
国土资源部关于进一步治理整顿土地市场秩序中自查自纠若干问题的处理意见(国土资发［2003］365号,2003年10月13日)
关于贯彻《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则若干具体问题的通知（国税发（2003）47号，2003年4月23日）
建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知(建规（2002）270号,2002年12月26日)
企业改制土地资产处置审批意见（试行）(国土资厅发（2001）42号,2001年5月29日 )
报国务院批准的建设用地审查办法（国函（1999）131号，1999年10月22日）
国土资源部关于贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见(1999年9月17日 )
规范国有土地租赁若干意见(国土资发（1999）第222号,1999年7月27日)
建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明(1999年7月27日 )
国土资源部关于明确对外合作开采石油资源用地政策的复函（国土资函307号,1999年7月20日）
关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见(（1997）国土（法）字第153号,1997年10月30日)
财政部关于外商投资企业交纳场地使用费有关问题的批复（财工字（1997）415号，1997年11月4日）
国有资产管理局、财政部关于国有大中型企业利用外资进行技术改造划拨土地使用权有关问题的通知(国资办发[1996]58号,1996年11月29日)
关于执行<中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则>若干条款的说明》的通知（（1996）外经贸法发第658号，1996年10月22日）
关于对中外合作企业土地使用权投资有关问题的批复（国土批（1996）24号，1996年3月28日）
城市国有土地使用权价格管理暂行办法（计价格(1995)1628号，1995年12月1日施行）
确定土地所有权和使用权的若干规定（（1995）国土（籍）字第26号，1995年5月1日施行）
财政部、国家土地管理局关于加强外商投资企业场地使用费征收管理的通知（财工字（1995）53号,1995年3月13日）
土地登记规则（修正）（[1995]国土[法]字第184号，2008年2月1日《土地登记办法》取代）
股份有限公司土地使用权管理暂行规定（（1994）国土（法）字第153号，1994年12月3日，2003年2月20日发布的《国土资源部关于停止执行部分规范性文件的通知》规定本文停止执行）
清产核资中土地估价实施细则（财清（1994）14号，1994年9月28日）
建设部关于贯彻《城市房地产管理法》的若干意见((94)建房物字第21号,1994年7月28日)
国家土地管理局关于正式使用建设用地批准书的通知（1993年3月5日发文，2000年1月19日废止）
关于变更土地登记的若干规定（国土[籍]字第33号，1993年2月23日，实际已失效）
铁路用地管理办法（[1992]国土（建）字第144号，1992年12月1日施行）
七、相关部委对法律、行政法规的适用理解 对广东省建设厅婚前财产申请共有登记有关问题的复函（建住房市函[2008]006号，2008年1月3日）
关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复（国税函〔2007〕603号，2007年5月31日）
国土资源部办公厅关于注销土地他项权利登记有关问题的复函（国土资厅函[2007]162号，2007年3月29日）
国土资源部办公厅对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函（国土资厅函[2005]608号，2006年11月9日）
国家税务总局在回函最高人民法院的《关于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函》（国税函〔2005〕869号，2005年9月12日）
财政部关于新增建设用地土地有偿使用费征管中有关政策问题的批复（2004年7月30日）
国土资源部办公厅对国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股是否为行政许可问题的复函（国土资厅函〔2004〕293号，2004年6月30日）
国土资源部办公厅关于协议出让土地改变用途补交出让金问题的复函（国土资厅函〔2004〕271号，2004年6月18日）
国土资源部办公厅对有关土地权属争议调查处理权限问题的复函（国土资厅函〔2004〕209号，2004年5月20日）
建设部办公厅关于建设用地规划许可证有关问题的复函（建办规函（2003）536号，2003年11月4日）
建设部办公厅关于对<单体立柱式广告牌是否属于构筑物的请示>的复函（建办法函（2003）268号，2003年7月2日）
国家工商行政管理总局关于江西省东乡县土地使用权拍卖中串通行为法律适用问题的答复（工商市字（2002）第160号，2002年7月16日）
国土资源部办公厅关于闲置土地处置有关问题的复函（国土资厅函（2002）101号，2002年4月16日）
建设部关于建设用地规划许可证和建设工程规划许可证发放问题的复函（建规函（2001）203号，2001年7月11日）
国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函（国土资函（2000）582号，2000年11月22日）
国土资源部关于地下建筑物土地确权登记发证有关问题的复函（国土资厅函（2000）171号，2000年8月15日）
国土资源部在《关于解释工程施工采挖砂、石、土矿产资源有关问题的复函》（国土资函404号，1999年8月19日）
国土资源部办公厅关于土地使用权拍卖有关问题的函（国土资厅函255号，1999年8月16日）
国家计委价格司关于土地收益有关问题的复函（计司价格函（1999）16号，1999年3月9日）
国土资源部对确定土地使用权有关问题的批复（国土资函31号，1999年1月19日）
国土资源部对收回被司法机关查封国有土地使用权问题的批复（国土资函403号，1998年12月11日）
对关于执行股份有限公司土地使用权管理暂行规定中几个问题的请示的批复（国土批（1997）56号，1997年5月13日）
对关于股份有限公司国有土地使用权作价入股股权持有等问题的请示的批复（国土批（1997）21号，1997年3月25日）
对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条解释的请示的批复（国土批（1996）97号，1996年10月4日）
对山东省土地管理局有关土地权属问题的函的答复（国土函字第88号，1996年9月11日）
国家土地管理局关于执行《城市房地产管理法》和国务院55号令有关问题的批复（国地批（1996）89号，1996年9月4日）
国家土地管理局对开封市关于实行国有土地使用证房屋所有权证两证合一颁发房地产权证请示的批复（1996年8月20日）
国家土地管理局对国有土地使用权出让年限始起日期问题的批复(1996年6月5日，已废止）
国家土地管理局关于对中外合作企业土地使用权投资有关问题的批复（1996年3月28日）
国家土地管理局关于贯彻《城市房地产管理法》若干问题的批复（1995年3月11日）
国家土地管理局关于土地法律、法规和政策的有关问题的答复（1993年6月22日）
国家土地管理局关于对土地使用权出租、抵押有关政策问题的请示的答复（1992年12月11日）
国家土地管理局关于对国务院第55号令中“动产”含义的请示的答复（1992年8月20日）
国家土地管理局政策法规司关于对“非法所得”问题请示的答复（1992年6月15日）
国家土地管理局政策法规司关于对《土地管理法》有关问题请示的答复（1992年6月13日）
国家土地管理局政策法规司关于对查处非法转让土地案件中有关问题请示的答复（1992年1月14日）
国家土地管理局政策法规司关于对“无偿取得土地使用权”含义的答复（1991年8月30日）
国家土地管理局政策法规司关于对《〈城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉有关条款的请示》的答复（1991年8月21日）
国家土地管理局政策法规司关于对国务院第55号令有关问题的答复（1991年7月23日）
交通部关于对《中华人民共和国公路管理条例》交通部中“永久性工程设施”含义解释的函（（91）交函工字485号，1991年7月9日）
国家土地管理局关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》几个问题请示的答复（1991年4月26日）
国家土地管理局关于对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关问题的答复（1990年12月20日，2003年2月20日发布的《国土资源部停止执行部分规范性文件的通知》规定本文停止执行）
国家土地管理局关于城市宅基地所有权、使用权等问题的复函（1990年4月23日）
国家土地管理局对贵州省关于公路两侧留用土地发证问题的批复（ [1990]国土函字第15号，1990年2月19日）
八、国家标准与规范
协议出让国有土地使用权规范（试行）（国土资源部2006年5月31日发布，2006年8月1日实施）
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（国土资源部2006年5月31日发布，2006年8月1日实施）
商品房销售面积测量与计算（JJF1058－1998，2000年1月25日停止执行）
城镇土地估价规程（GB/T18508－2001，国家标准批准发布公告2001年第12号，2002年7月1日施行）
民用建筑设计通则（GB 50352—2005，建设部公告第327号发布，2005年7月1日施行）
房地产估价规范（GB/T50291一1999，1999年6月1日施行）
房地产业基本术语标准（JGJ/T30－2003, 建设部公告第127号，2003年6月1日施行）
城市建设统计指标解释（建综(2001)255号，2001年12月11日施行）
房产测量规范（GB/T17986.1-2000,2000年8月1日施行）
园林基本术语标准（CJJ/T91-2002，建设部2002年10月1日公告第73号发布，2002年12月1日施行）
城市居住区规划设计规范（GB 50180—93，建设部2002年3月11日修订，2002年4月1日施行） |
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